■每周热点

　　“深圳的房地产已经低迷到不能再低迷的状况。”这是深圳市房地产研究中心副主任王锋最新作出的市场论断。

　　二手房市场，深圳1-9月份比去年同期下降了70%，一手房也下降了50%。

　　救市的声音在日益放大，无论在业界、学界还是网络。市场正在进入一个微妙的阶段，相对此前的多空对垒中空军占多数，现在的格局已在逐渐发生变化。伴随整个宏观经济和股市的救市，房地产的救市呼声日益蔓延。“房价还会下滑，但会有助于成交量的增加。”中原地产深港研究中心在最新的对9月份深圳楼市的分析报告中称。

　　“市场的交易量会有一个比较大的反弹或回升，这对我们提升消费和促进增长是非常有利的。”王锋乐观地说。就在本周一，受管理层松绑地产市场预期传闻影响，地产股早盘飙升，地产指数大涨逾6%，万科A涨幅超8%。有消息称，中国住房和城乡建设部已经向国务院提交了一套政策方案，其中包括取消对购买第二套住房的限制措施，下调房产税以及延长个人住房按揭贷款的期限等。

　　9月的僵持或被打破

　　中秋节、秋交会、国庆，深圳楼市趁机大规模的促销效果，在10月份的第二周已显现出来。这一周，深圳市国土局显示的漂亮成绩是“成交1235套”。行情依然向好，“红十月”可以期待。

　　为了“红十月”，深圳的市场已在9月份做好了准备。根据中原地产深港研究中心发布的深圳一手房9月报告，全市共有27个住宅项目在上月取得预售许可证，是今年单月预售新盘最多的月份；批售住宅78.1万平方米，是今年单月预售住宅面积最多的月份；批售住宅7969套，也是今年单月预售住宅套数最多的。

　　供应持续高量，但多数楼盘为了博得秋交会和10月行情，在月底才发售，成交要在本月才能体现。据统计，9月份全市成交住宅30.9万平方米，环比8月份减少0.4%，成交住宅3276套，环比减少3%。

　　成交量维持低位，房价仍在下滑，9月份全市住宅成交均价11721元/平方米，环比下跌18%，同比跌幅更达到30%。

　　综合今年1-9月份，在成交量上，王锋透露的最新统计数据是，二手房市场，深圳1-9月份比去年同期下降了70%，一手房也下降了50%，“至今，市场极度萎靡不振”。

　　“总体来看，虽然9月新盘销售不济，但随着房价的回调，价格趋于合理，一些在售楼盘成交活跃。”中原地产深港研究中心总监张伟表示，从近期房价走势看，八九月份房价持续下滑，9月份均价已经接近去年最低价，随着秋交会效果的体现，10月份全市房价极有可能再次下滑。至于成交量能否较大幅度回升，开发商和市场在仰仗10月份新盘的表现。

　　在本月，新推或加推新单位的楼盘将可能达到30个，其中关外仍是主要供应地，可能入市的楼盘达到18个。关内预计有12个项目推出，除福田没有新盘外，其他三区都有不少项目入市。张伟表示，八九月份供应住宅超过140万平方米，但这两个月成交的住宅总共只有60万平方米左右，多数楼盘的销售依然低迷。不过，由于秋交会、国庆楼盘集中促销，加上10月份新盘普遍品质较高或所处位置较好，特别是关内楼盘增多，如价格合理，10月份全市的住宅成交量将有望大幅增加。

　　如果按照已过去的两周成交量计算，“十一”黄金周的实际成交量将达到1500-2000套水平，按照这种趋势下去，10月份的新房成交将有望达到6000套的水平。

　　“6000套的成交还是有机会达到的。”深圳中原地产总经理李耀智认为，10月份预计有30个新推或加推新单位的楼盘入市，再加上一些在售单位的特价单位吸引及国家减息政策的鼓励，相信可以吸引一些住客入市。不过，单月的成交量冲高并没有标志性意义。

　　地产龙头前三季度业绩告衰

　　王锋给出“市场极度萎靡”的论断，也可以从近期地产龙头上市公司公布的前三季度业绩看出。

　　今年9月份，万科共实现销售面积53.2万平方米，销售金额43亿元，分别比去年同期减少27.6%和37.9%。2008年1月-9月万科累计销售面积达402.4万平方米，销售金额356.1亿元，分别比2007年同期减少8.9%和3.2%。而万科今年计划完成800亿元的销售额，至今仅完成44.51%，不足其全年目标的一半。

　　据金地集团的9月份简报，2008年9月金地集团共实现销售面积10.15万平方米，较上月增长30.02%；销售金额11.34亿元，较上月增长45.61%。2008年1月至9月，金地集团共实现销售面积73.11万平方米，较上年同期销售面积下降8.57%；销售金额78.49亿元，较上年同期增长11.68%。去年，金地集团全年销售收入为97.5亿元，在余下的三个月金地与去年业绩持平或略有增长有一定可能。

　　泛海建设发布的最新业绩披露显示，2008年1-9月泛海建设净利润将比去年同期下降约50%—60%。

　　从全国来看，全国市场与深圳一样尽墨。数据显示，国内主要城市9月份房地产平均交易量同比下降64%，导致今年前9个月交易量同比下降46%。国外著名投行高盛表示，全国由于消化率偏低导致房屋库存加速积累，库存在9月增加了7%—18%。高盛预计，主要的一二线城市近期可能需要出台重大的放松政策措施，才能避免未来3—6个月内出现房价暴跌的局面，国内目前的房屋库存需要大约22个月才能消化。但同时，高盛又认为地方政府的救市无法扭转楼市下跌趋势。

　　“交易不回升，政府应刺激”

　　“价格降没有关系。在交易量没有回升的情况下，深圳应该尽快出台刺激消费的政策。”在本周二举行的一个论坛上，深圳市房地产研究中心副主任王锋呼吁。

　　王锋认为，当前，深圳市场呈现出如此少的交易量，阻碍了房产拉动消费的作用。在整个消费需求中，各种生产、生活产品销售需求中，房地产的拉动作用非常大。如果房地产的交易市场不畅，没有交易额，后面带来的整个消费对经济的拉动是非常差的。现在经济的发展主要是靠内需拉动，最大的内需就是房地产。萎靡状况持续下去的话，市场的消费非常差，这个产业对上下游的拉动也不顺畅，会对其它的消费不利。近日传出消息，受楼市影响，百安居蛇口店关门了，当前的形势导致他们开不下去了，家电等行业都会受到影响。

　　当然，王锋也承认，房地产当前极度低迷的形势已经不是一个房地产行业健康不健康的问题，已经是整个宏观经济健康不健康的问题。十七届三中全会除了农业以外，重点是渲染了在外部投资方面严重下滑的大背景下，中国经济要稳定增长靠的就是内需拉动，尤其是消费需求的拉动。所以，从十七届三中全会的精神，以及我们面临的外部形势看，鼓励消费已经不需要再争论了。保持国民经济的增长，保持我们的经济不受全球经济下滑和金融海啸的冲击，特别是鼓励消费需求，这样才能稳定中国的经济，稳定老百姓的收入，稳定就业情况。

　　当前，尤其要鼓励居民消费，鼓励居民买房，这是稳定中国经济一个重要的方面。

　　另外，一些稳定宏观经济的办法也有很多，国家已经两次降息，刺激了内需，特别是促进消费需求起到一定的作用。但是，这种预期还是存在的。在其他方面的力度还不是太明朗，王锋认为，在十七届三中全会以后，随着国际形势的日益明确，可能相关的部门，包括税收、土地等都会有一些办法出台。在这个过程中，中国的地方政府相对是比较积极的。目前为止，大概有12—13家大城市已经出台了稳定市场的政策，即稳定房价调控。现在经济出现了下滑，市场出现了萎靡而进行的反向调控，价格该下降要下降。这种反向调控的核心目的就是为了促进消费需求。我们看到，南京、长沙购房中的营业税补贴等等措施，深圳是可以借鉴的。深圳房地产市场经过差不多一年时间的调整，内地城市调整了半年左右，而且，我们充分尊重市场规律，也就是说，价格降没有关系。在交易量没有回升的情况下，深圳应该尽快出台刺激消费的政策。

　　最近有消息显示，国家多部委正在酝酿松绑楼市措施。为应对华尔街所发生的金融危机，我国有关部门还将出台一揽子暖市政策。据透露，由国务院多个部门参与制定的针对楼市的调控政策目前正在酝酿之中。有关部门未来可能采取的行动包括:改革土地增值税、因地制宜地调控楼市、修订“第二套房政策”、减免交易环节税费等。有业界权威人士预计，继央行下调存贷款基准利率和存款准备金率、暂免征收存款利息税等货币政策出台之后，针对楼市进行松绑的一揽子财税政策可能会逐渐浮出水面。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，中央对楼市的调控应坚持“适时微调，因地制宜”的原则，不能突然放松，应采取渐进式的调控。”

　　“市场上如果我们给了老百姓消费的信心，市场的交易量就会有一个比较大的反弹或回升，这将对我们是非常有利的。”王锋说。本报记者卢先兵