《望东方周刊》记者姜智鹏/上海报道

　　如果开发商承诺的每年8%的出租回报率真能实现，这家位于黄山的酒店每间客房每年必须对外出租440天

　　“空调车到家门口来接，全程有专人陪同，中午还提供当地大酒店一顿高规格的午餐，晚上再专车送回家”，说起上 周六去浙江桐乡看商铺时享受到的“贵宾待遇”，朱先生滔滔不绝。

　　2008年1月以来，在上海经营一家家具厂的朱先生已经考察了外地30多家商铺、写字楼、酒店式公寓的投资项 目，近的如江苏昆山、浙江桐乡，最远的则达到了安徽黄山，这些项目无一例外地都向他提供了类似的“贵宾待遇”，更让人 动心的，则是“项目潜力似乎也非常诱人，许诺的回报一般都超过8%”。

　　但这些“贵宾待遇”和由开发商许诺的高回报，却很可能只是个“美丽的陷阱”。

　　“这其实是开发商穷途末路时的营销手法，而许诺的8%回报，其实是上世纪90年代海南房产泡沫中让很多小投资 者倾家荡产的‘售后包租、返本销售’等手段改头换面之后在京沪等一线城市死灰复燃。”从事多年房地产开发的新加坡红木 集团总经理张永河对《望东方周刊》说。

　　“售后包租”死灰复燃

　　本刊记者收集的资料显示，2007年10月上海秋季房展会以来，公开在上海宣传的外地大型项目就有60家左右 ，私下采用手机短信、电子邮件等形式宣传的项目则更多。

　　上文提到的朱先生从2008年1月至今，就收到了14条不同的外地房地产项目短信广告。

　　也是从2008年开始，外地楼盘中除了别墅和公寓项目仍是以低价作为促销手段外，很多商铺、产权式酒店和写字 楼项目都开始改变以往的低价优质策略，将一度销声匿迹的“售后包租、返本销售”以另一种形式推上前台。

　　以朱先生考察的浙江桐乡一个商铺项目为例。这个被命名为“奥特莱斯购物广场”的商业街项目，为吸引投资客，向 前来看房的人宣称：“商铺前3年的使用权，已经以总价9%的租金租出去了，只要签约，马上就返还前2年的租金，第三年 租金分2次付清，然后由物业公司与投资客签订代租协议”。

　　这些外地房地产项目在上海大多不进行大规模的媒体推广，通常会选择多个中小型中介公司进行合作。

　　位于上海漕宝路上的一家小型地产中介公司德必地产的经理刘云对《望东方周刊》说，仅就她个人所做的统计，自2 008年1月以来，以安徽黄山，浙江桐乡、绍兴，江苏桐乡、昆山等地为主，来上海进行售后包租推广的商铺、酒店式公寓 和写字楼项目的总数，早已超过60个。

　　刘云说，由于上海二手房市场持续疲软，这类外地项目几乎已经占了这家地产公司业务的大头，按照行规，一般的住 宅房产买卖，中介公司会向交易双方收取3%~4%的佣金，但对于商务和商业项目却只向项目开发商收取1.5%的佣金， 但即便如此，中介公司却仍然乐此不疲，“以前楼市交易活跃的时候，大家都乐意做住宅，但今年以来，生意很不好做了，就 算是商铺、写字楼项目利润薄了一半，但只要能做成，就已经很高兴了，总比一分钱都赚不到好”。

　　穷途末路的销售方式

　　2008年以来，上海楼市成交量急剧下跌。但楼市的疲软，却让外地开发商有了另一种解读。“他们觉得上海有钱 人还是多，他们不敢在上海买房子，就可能把目光转向二、三线城市。”德必地产刘经理告诉《望东方周刊》。

　　“过去大家讨论楼市，都是在商言商，主要站在地产行业的角度，而如果从政治和民生角度上看，政府设定的商品住 宅心理价位可能是在7000~12000元”，“如果上海房价回落到这个水平，很多投资客被套牢是肯定的。”红木集团 总经理张永河向《望东方周刊》分析说。

　　“二、三线城市的投资者一度倾心于上海楼市，却又被套牢，使得当地在市场膨胀期盲目上马的项目面临供过于求的 突出矛盾，从这个角度说，来上海推销商铺、楼盘，已经是这些二、三线城市开发商穷途末路的销售方式了。”张永河说，

　　“真正的问题在于，这些项目究竟具有多少投资价值，而‘售后包租，返本销售’等早已被禁的促销手段的卷土重来 ，又会为楼市投资带来多大的风险？”

　　楼市泡沫破灭的标志

　　20世纪90年代海南房产泡沫破灭后，“售后包租，返本销售”一度是商铺、酒店式公寓、写字楼销售的最后一招 。

　　所谓“返本销售”，是指房地产开发企业以定期向买房人返还购房款的方式销售商品房。售后包租，是指房地产开发 企业以在一定期限内承租或者代为出租买房人所购该企业的商品房。

　　随着海南房产泡沫最终破灭，大量房地产企业不仅无力返还购房款，就连包租的承诺也无法兑现，有的房产项目直接 成了烂尾楼，破产的开发商席卷投资人的购房款一走了之。

　　“售后包租，返本销售”，其实是中国开发商学习国外并加以“创造”的结果。不同的是，国内“售后包租，返本销 售”的购房者做出的承诺诱惑力非常强。

　　比如上文提到的“奥特莱斯购物广场”，每间商铺40平方米售价38万元，以总价减去前三年每年返还的9%租金 ，每平方米均价就被摊薄到7000元。而这个购物广场附近的二手商铺价格普遍在每平方米8000元到9500元之间。

　　对投资者来说，最致命的吸引力还是高达百分之八九的年回报率。比如，位于江苏昆山花桥的一个写字楼项目，均价 每平方米1.4万元，比昆山同类写字楼高出近5000元，但因为开发商承诺签订1年的包租协议，年回报为8%，销路就 比其他楼盘好。

　　这些高达每年百分之八九的租赁收入是否“靠谱”？以位于黄山的4星级酒店项目为例，该项目每个单间的总售价为 33万元，承诺前2年每年8%的回报率。但要实现8%的回报，酒店单间每年的房租收入必须为2.64万元。按照该酒店 售楼处提供的资料，黄山平时的同等酒店单间租金为每天60元，这就意味着这个酒店单间每年必须对外出租440天。

　　即便在双休日和节日期间，酒店租金存在上浮的可能，但按国际惯例，一般高星级酒店入住率达到70%就已经算业 绩良好。

　　“售后包租”改头换面

　　早在2001年，“售后包租，返本销售”就已经成了有关部门明令禁止的销售手段。2001年，建设部颁布《房 地产销售管理办法》，明确规定，从2001年6月1日开始，开发商不得以返本销售和售后包租方式出售未竣工的房屋。

　　2005年全国性房产调控中，售后包租模式再次成为房地产市场秩序整治的重点，在海南以及其他一些省市，承诺 售后包租、返本销售的开发商，最严重甚至会被取消开发资质。

　　明令在上，当前楼市的“售后包租、返本销售”以更加曲折的方式改头换面大打政策擦边球。

　　与以往开发商在“售后包租、返本销售”上的大包大揽不同，现在的开发商大都会实行销售公司和代理公司“双轨制 ”。

　　桐乡“浙信房地产业咨询公司”总裁张云告诉本刊，所谓双轨制的模式，在长三角的二、三线城市已经非常流行。

　　这种模式的运行流程是：首先，由开发商自己的销售团队，以“承诺包租，签约立即返还2年租金，2年后再签订新 的代租协议”的方式对外进行宣传。然后开发商就会引进一家物业管理公司，要求投资者与代理公司签订代理合同，“在很多 时候，开发商会有意暗示投资者物业代理公司和开发公司同属于一个集团，例如，如果开发商叫宏大公司，那物业代理公司就 会叫宏达，名称上只有小小的差别，一般投资者大多不会太计较”，但实际上，“宏达”和“宏大”完全是两个不同的公司。

　　这样一来，“开发商规避了政策的限制，而且，即使今后投资者与物业管理公司产生纠纷，从法律意义上来讲，也与 开发商无关”。张云告诉本刊，但他担心的是矛盾将在两年之后大量出现。

　　张云预见到2年后矛盾总爆发的情形是： “2年后商铺能否以合适的价格租赁出去是一回事儿；就算能租出去，我 们也不可能再按原先的回报率帮业主代租”。

　　到时候再到哪里去找作出动人承诺的开发商？“2年之后，业主能摸到地产公司的门就算不错了。”-