李小萌：董先生刚才讲了一下今年以来房地产市场出现这个现象的一些原因，回过来我想问您的是，当房地产市场出现什么样的指标了，什么样的一些数据了，政府就必须要出手？

　　肖耿：虽然我觉得救市其实不是一个很好的概念，我觉得实际上是怎么样让房地产市场更健康地发展，因为过去我们在收入增加很快的时候，很容易出现泡沫的时候，我们没有采取一些比较好的监管，还包括提高利率，使得资本的价格比较合理，现在就出现了一些小小的泡沫，这个时候泡沫又破灭了，我们要想办法怎么样把它，我觉得不应该说是救起来，而应该说是怎么样找到一个可以使房地产市场更健康地发展，就是说有一些房地产应该发展，价格也应该涨，因为那个房子就是好，但是有一些房地产项目可能就是根本就没办法生存，就不应该发展，在泡沫的环境下，它容易发展。现在泡沫破灭了以后，它肯定没法生存了，这一些房地产如果我们去救它，可能就会犯严重的错误，但是总体上有很多很好的项目，我们是应该让它去继续发展的。

　　李小萌：如果这个时候政府依然不出手，还在等待的话，楼市会出现什么样情况，真的会把整体的经济都带下来或者带垮吗？

　　董藩：股票市场是一个虚拟经济，在这个状态之下，房地产市场还是一个实体经济，你刚才提到了几个指标，什么情况下可以救市，第一个，当房地产市场交易量和价格下滑，已经严重影响到就业的时候，直接我们有四千万的建筑民工，他们就业要出问题。

　　李小萌：现在出现这样的现象了吗？影响到就业了？

　　董藩：当然，很多建筑工地都停了下来，这些建筑工地都要回家，都要裁减下去。还有就是相关的这些行业，比如说建材相关的，比如钢铁厂大量裁员了，已经开始了，因为他没法再生产了，钢材的价格，刚才我已经提到已经跌到了40%左右，水泥等等这些行业都出现了问题。这是第一个指标，影响到就业的时候。第二个影响到银行信贷资金安全的时候，刚才肖博士已经提到了这个问题，而且一旦影响到它的时候，会导致整个国民经济的供应，资金的供应紧缩，进一步加速国民经济的下滑。第三个就是什么呢？地方财政收入，我们国家地方财政收入和房地产相关的土地出让金和相关税费大约占到了一半甚至更高的比例，由于房地产下滑导致开支紧张，地方预算安排的很多项目都没法进行，包括经济适用房和廉租房的建设没法搞，所以像这些指标都在提醒我们，这个市场不能这样进行下去，要采取措施。

　　李小萌：但不管怎么样讲，现在购房者的观望情绪依然还是很重的，像这些政策出台之后，是不是就可以扭转这样的一个现实？

　　肖耿：我觉得这些地方现在提到的这些政策实际上是没有太大作用的，因为房地产市场跟整个经济是息息相关的，最重要的就是说我们要让老百姓的收入不断增长，当老百姓的收入不断增长的时候，他就可以去买房，他去买房的时候，房地产发展商就有利润，他就会去盖房，整个企业因为老百姓有收入可以买消费品，他也有利润，所以实际上我们遇到的问题不是仅仅是房地产的问题，就是我们整个经济一定要回到收入不断增长的轨道上来，而且我觉得特别重要的就是我们老百姓的货币收入，就是工资一定要能够持续增长，收入要保持稳定，这个我觉得对维持房地产市场来讲是非常重要的。

　　李小萌：其实我理解肖先生的意思是说，这一系列政策出台，不能够起到一个治本的作用，董先生怎么看？

　　董藩：这些措施的出台我想有肯定比没有要好，从态度上来讲，地方政府对稳定房地产市场，促进经济发展是积极的，但是刚才肖博士已经说了，它的作用可能是微乎其微，我也是这么看的。房地产这个市场就像一辆车，跑起来以后，我们给它拴一个绳，甚至很容易把它拽住的，但是停下来之后我们用这个绳再推它，会发现这个绳是软弱无力的，目前就遇到这种情况，最关键是什么？要改变大家的预期，说房价不能下跌，然后以后会平稳下来，或者稳中有升，中国经济还会持续增长，大家预期改变了，重新投入到这个市场当中，可能这种我们所谓这个救市也就达到目的了，

　　李小萌：房价开始下降有一种很强烈的声音说，这是房地产市场价格理性回归的开始，现在这些所谓的救市政策出来之后，是不是阻碍了理性回归的道路呢？

　　董藩：关于房价的问题，我们普通老百姓来讲存在一系列错误的认识，比如说该不该买房子的问题，房地产市场跟别的市场是不同的，在这个市场上的确只有一部分人能进来，一般来说低端的家庭，收入比较低的这种人群很难进入这个市场，全世界发展的规律都证明，想让人人都买得起房子这是做不到的，即使美国最发达的国家，它住房私有化率在68%左右，它还有百分之三十多是没有房子的，他要租政府的房子，或者租私人的房子。而且房子的价格又恰恰是跟GDP增长速度基本是吻合，我们根据经验数据算，它一般要高于GDP增长速度，那就是必须10%以上，这个时候会发现它和低收入家庭可能距离越来越远，他们靠谁？靠政府的保障来帮助他们。这里头就产生了一个问题，价值所谓的理性回归，他们就能买得起吗？可能会有一部分人接近这个购买力，还是有很多人买不起，价格多高是合理呢？从来没有规定说这个房子必须卖给张三，或者卖给李四，因为在市场上，理论上来说他只认货币，不认人，只要有人买得起他就是合理的。

　　李小萌：只要有人买得起就是合理的。

　　肖耿：我觉得实际上如果做得好，是有办法使这个房价相对来讲降下来的。

　　李小萌：您同意董先生这个观点吗，只要有人买得起，价格就是合理的。

　　肖耿：也不一定，因为如果这个市场非常没有效率的话，实际上那个价格是不合理的，如果你有一些政策可以使得这个房价下降，而且不影响投入，我觉得那个就是不合理的，也就是说政府垄断、政府的政策不对，使得房价很高，你说那个合理吗？

　　董藩：这个房地产市场上，因为商品房的供应还是市场化的。

　　肖耿：但是我觉得还是有很多问题的，比如说政府对容积率的规定，有一些比较廉价房，政府应该允许楼层高一点，土地的使用就少一点，这些房子平均每平方米实际上所需要的代价就小很多，很快就可以使这个房价降下来，香港就是这么做的。我觉得政府可以在这个效率方面动脑筋，我觉得刚才董先生讲的就是说，不是每个人都买得起房，这是对的，但是应该每个人都可以住一个比较合理的房子，主要是效率问题。

　　李小萌：明白您的观点了，董先生，不好意思打断您了，您刚才讲的是理性回归的问题，究竟存不存在？

　　董藩：事实上我们所认为，我们认为的那些泡沫有一些是合理的需求导致的，我们也不要简单跟外国比，因为有很多指标是不能比的，因为外国很典型的一点，我们的农村的房子是不在我们的房价范围内的，没有把它计算在房价当中，但是国外从来不存在农村和城市的差别，如果把我们农村的房子也算在我们商品房市场来讲，就把现在的价格拦腰砍断了，高吗？可能就不高了。

　　李小萌：如果说这个房价现在的趋势并不是一个理性回归，降的过程本身是不是非理性呢？

　　董藩：这个降是前期宏观调控这种作用的影响，以及后来发生了一系列这种特殊的意外的因素，共同影响的这种结果，过去的房价市场我认为肯定是有它的道理，我们不能简单地说投机等等，投机发生在什么情况？只有供求紧张，房价上涨的时候它才跟进，它本身它是个依附于这种大的增长势头的。

　　李小萌：董先生想没想过您今天的一些观点可能会得罪不少人，特别是准备买房子的一些人，他们会生你的气。

　　董藩：我从来都是得罪人的，为什么？我们过去经常说真理往往掌握在少数人手里，我今天说这个不是说我一定是掌握了真理，我是说什么呢？我们普通老百姓的很多想法实际上离经济规律，离科学还比较远，看到了大家，大家看到了往往都是表象。另外从老百姓角度来讲，大家可能更多的是考虑个人，但是一个全社会来讲，一个国家来讲，仅仅考虑个人是不行的。

　　李小萌：作为一个普通人，我虽然对经济规律不是很熟，但是我知道我需要一套房，这个时候你让我想，你要有公共意识，房价如果跌下来，很多人会失业，我觉得好吧，那房子就贵吧，这个时候要求一个普通购房者这样，要求有点高。

　　肖耿：我觉得对于所有的购房者来讲他都是希望能买得起房子，首先，买了房子以后，他又希望自己的房价越高越好，所以这里面你必须要有一个区分，就是说对于你有足够的收入的话，你首先要满足你基本的需求，满足了之后，你把房地产作为一个投资，作为一个资产，这个时候跟你作为一个基本的需求不太一样，我觉得政府对于这个基本的需求，它是有所作为，应该是可以由所作为的，对于作为资产，作为投资，也是可以做到的，比如说如果老百姓想买第二套房，这个时候他可能会去买一些比较好的，地点、位置各方面有投资价值的，他如果只是为了没地方住，一定要找个地方住，临时住一住，政府可能盖一些廉租房，地点什么地方比较远什么东西，只要有公共交通，那也是可以过得去的。所以我觉得最重要的是房地产市场的健康，比较有效率的发展，不是简单的房价越高越好，房价越低越好，因为老百姓里面有各种不同的需求，所以是比较复杂的。

　　李小萌：其实对我们今天这个话题有两种表述方式，一种是说政府出手挽救楼市，还有一个政府出台政策支持百姓购房，这两种说法其实里边存在了三个方面的利益，就像我们这个图板表示出的，宏观经济、百姓利益还有房地产行业整个，我首先想问它的一个理想状态，这三者关系是怎么样的？其次要问的是目前暂时出现的问题是什么？

　　肖耿：我是觉得它比较理想的方式就是说宏观经济比较稳定，然后导致了老百姓的收入，特别是货币收入不断增长，这样对房地产市场的需求非常旺，然后政府对土地的供给也不是限制，因为如果限制得太多，它就出现很大的泡沫，泡沫破灭就比较麻烦了，所以从宏观经济稳定到收入增长房地产市场健康发展，但现在的问题就是说，实际上出现什么问题？就是宏观经济有一段时间可能是太松了，结果导致了一定的泡沫，泡沫一破灭，老百姓的收入就一下子好像掉下来了，因为房地产市场也好像遇到了危机，我们现在就处于这么一个微妙的状况，就是三个之间的关系都遇到问题了。

　　李小萌：董先生的观点呢？

　　董藩：最主要的问题是什么呢？现在老百姓和房地产这个行业形成了一种对立，这种对立是我们过去所没有见过的，怎么样来破解这个对立？就是引导老百姓正确地对待市场，对待这个行业，房地产业仍然有它的问题，我们需要批评它，我们也需要规范，让它健康发展。当房地产业健康发展的时候，整个宏观经济来讲，它就促进了宏观经济的稳定，因为房地产是整个宏观经济国民经济当中的龙头老大，它是主导产业，是支柱产业，它对GDP的贡献，直接间接达到了四分之一。从就业来讲，它的拉动系数是1.8到2.2，也基本上从就业来看，如果房地产业出问题，那是要几千万人，至少是几千万人下岗的，这种破坏力是非常强的。

　　李小萌：谈房子的问题，我想二位可能比较担心的是被问到一个预测的问题，但是像我们这个角色就最愿意问预测，比方说接下来这一年，这两年，房地产市场会是怎么样一个趋势？

　　肖耿：我是对房地产市场非常乐观，因为中国的房地产市场从长远来看，它有几个利好的因素，一个就是说我们的收入，老百姓的收入特别是货币收入会不断增长，因为我们现在的货币收入跟国外比非常低，中国人的工资跟美国人的工资比非常低，但实际上我们的实际生活水平并不比美国人低很多，所以当这个实际收入跟美国靠拢的时候，它的货币收入始终会靠拢，这个就会导致相当庞大的购买力，在将来。另一方面我觉得比较乐观的就是说，现在的房地产市场它的竞争非常厉害，也就是说它的效率会大大提高，这个就是导致它的房子，它会越来越做越好，而且整个的，比如北京，它的基础设施各方面都越来越好，所以你可以看得到，虽然是同样一套房子，但是五年、十年以后，它的价值会大大增加。

　　李小萌：明白，肖先生很乐观，董先生。

　　董藩：这个要取决于第一个，我们要看像美国金融风暴的影响到什么程度，现在还不太明朗，因为可能过几天会在美国开一个高峰会议，各国的主要首脑会到美国去，看看下一步遏制这种金融风暴产生这种影响，这种方案会是个什么样子，影响会是什么样子。第二个要看我们国家下一步促进经济增长，稳定就业这些措施会到什么程度，如果比较有利，我相信明年的房价会基本稳定下来。今年可能是在正负零上，明年可能是跌不会跌得太大，涨也很难涨得动，可能是这么个局面，因为宏观形势不太好，但是我想需求还逐渐恢被激发出来的。

　　李小萌：好，谢谢两位。