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土地新政对东莞地产影响不大
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十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)中提到的宅基地、小产权房的流转等问题，会不会对东莞已经进入冰冻期的房地产市场再次雪上加霜呢?为此记者采访了合富辉煌市场研究部的分析师。
■政策回放
◎焦点一
允许农民转让流转承包权
加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。
◎焦点二
严格宅基地管理制度
完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权。农村宅基地和村庄整理所节约的土地，首先要复垦为耕地，调剂为建设用地的必须符合土地利用规划、纳入年度建设用地计划，并优先满足集体建设用地。
◎焦点三
完善征地补偿机制
该政策规定，依法征收农村集体土地，按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿，解决好被征地农民就业、住房、社会保障。在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。
■政策解读
A
土地新改对房地产开发用地价格影响甚微
从政策看，2008年土地改革的宗旨是保持现有土地承包关系稳定并长久不变，允许农民以多种形式流转土地承包经营权。所谓土地流转，具体是指土地使用权流转，土地使用权流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权使用权转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
根据合富辉煌东莞市场研究部分析，这个政策中的关键词是新用了“长久不变”这个词，是为了稳定农村的土地承包政策，为了防止一些农地因农民担心将来土地不是自己的了而荒废，鼓励农民对土地投入和合理集约化经营，刺激农村经济增长。但并没有指农地可以自由买卖，可自由卖作房地产开发。中央政府一直在房地产开发上的土地政策方面没有松动。不过，此次会议之后，将来地方政府再征用农地出让给开发商时，农民地主或将在地价补偿等方面，拥有更多的参照市场行情决定同不同意被征用的话语权，农民获得的地价收入或会更高些。但这对房地产开发商拿地的成本影响不大。因为，此前，尽管农民得到的补偿很少，但地方政府依然是按照市场行情出让的，并不是给农民的补偿少土地的出让价格就低了。
B
宅基地整理出的土地首先要复垦
这次出台的《决定》中对宅基地的规定没有太大的变化。合富辉煌东莞市场研究部分析师李兴旺指出，之前舆论热议的宅基地确权和可用于抵押融资都没有出现，可见在这一问题上，决策层仍然非常谨慎。但是《决定》中提出了“农村宅基地和村庄整理所节约的土地，首先要复垦为耕地”，这实际上是对社会上普遍存在的粗放型宅基地使用现象提出了一个引导。现在一提到搞新农村建设就是大拆大建占用大量宅基地，政府希望能够在宅基地的使用上倡导集约型用地。
C
小产权房或可转正，供应量小对楼市影响不大
小产权房，即平时说的农民集资房，在东莞万江、大朗、道滘等镇区尤为普遍。和一般意义上的商品房相比，小产权房的价格一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低，但由于村民对宅基地只享有使用权，因此农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律的认可与保护。
时至今日，土地可以流转，是否意味着小产权房可以转正，不再是偷偷摸摸的地下交易?李兴旺分析，农民土地流转主要是一个保护农民的利益、增加农民收入的问题，从这一点上来考虑不排除把小产权合法化。但从目前来看，由于“新土改”的具体细则尚未出台，小产权房是否还是集体产权，能否面向城镇居民销售都没有明细规则，因此很多事情不好确定。房地产的权属最重要，权属不能转移，拿不到“二证”，小产权房自然没有安全保障，市场价值也就起不来，对商品房市场也就不会造成太大冲击。
合富辉煌东莞市场研究部分析，在新一轮土改中，可能对小产权房所产生的历史遗留问题进行分类处理，但并非允许甚至鼓励在农村进行房地产开发。即使宅基地房可以在东莞上市流转，可进行交易的量也不会特别多，对东莞楼市的影响不大。
本版撰文本报记者姜岩