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关于救市,业界有何期待
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上周四，本报就9、10月份东莞楼市受一些地方性救市政策影响，出现有关救市传言的局面作了报道(见本报16日C05版《市场趋静传言不止，政策微调话题满楼》)。巧合的是，就在报道推出当天，住房与城乡建设部公开表示，已向国务院提交调整现有楼市政策的相关申请，并有望下月得到答复。翌日，国务院常务工作会议也要求各地降低住房交易税费以支持居民购房。
这些动作，被称为救市。
那么，在国家宏观政策已明确相关做法的引导下，业界和市民对于救市，又有什么样的想法和期待呢?这些想法和期待，又可能对楼市产生何种影响呢?本地政府是否也出台类似政策呢?
到目前为止，这些还都只是些话题，但关注话题并不是没有意义。很多事情，就是从话题开始的。
救市不外三招
合富辉煌东莞市场研究部总监林毓群表示，所谓救市无非是根据消费者和开发商开出几个药方，以组合拳的方式针对不同群体施加不同影响。他分析，如果要救市，措施会从三个方面着手。首先是减税和补贴。在坊间传闻的救市举措中，将购买第二套房的首付比例降至20%，调整公积金贷款政策，鼓励银行适度放松贷款，首次购买90平方米以下住宅可减免契税，降低政府房地产交易环节的税费等行为，都是政府立场鲜明地在降低购房成本，也让市民对利好政策充满期待。
其次是增加购房的附加值，完善交易配套措施。例如恢复购房入户政策，解决新莞人子女入学读书问题，都是消费者买房时经常考虑的因素。
最后，是面向开发商推出优惠措施，比如减缓还贷时间，减少开工时间，降低土地保证金、规划费用及缩短流程，给处于市场“冬季”的开发商喘一口气的机会。
购房入户会恢复吗?
目前，东莞买房的人群中，70%是新莞人。业内人士指出，新莞人选择在东莞买房，还是希望能在东莞长期居住，希望能够落户东莞。面对如此刚性需求，政府应该考虑恢复购房入户政策，这样才能为本地房地产的发展注入源源不断的活力。
林毓群分析，东莞的社会人群结构呈现哑铃型，高低两端差距明显，缺少可以缓冲的中产阶级。东莞的人口结构决定了消费的断层，一旦房产泡沫破灭，市场环境恶化，本地房地产市场将会非常危险。相比之下，广深等城市源源不断的优秀人才和毕业生涌向这些城市，可以一波又一波地迅速补及消费力，后市效力明显。
瑞峰置业总经理陈强也认为，取消购房入户政策后，确实对潜在的购房者带来不少影响。有关市场专业人士统计称，取消购房入户，至少流失了10%—20%的潜在购房者。因此，恢复购房入户政策对市场的预期影响也将是很明显的。
降房价，政府也该“出点儿血”
降低房地产交易税费的做法得到了本地开发商、代理商和消费者的一致认同。合富辉煌房地产东莞公司市场研究部总监林毓群说，前一段时间为缓解资金压力吸引消费，各开发商或被动或主动地采取了降价的营销策略。这是开发商在让利。同样，降低房地产交易税费的做法可以视作政府在为楼市降价，这个举措在东莞来说也是有可操作性的。
东莞目前一手房和二手房的平均交易税费约占房子总售价的14%左右，有的可高达24%。以一套50万元、贷款10年、面积100平方米左右的房子为例。一手房交易中，如果取消房管局面积测绘费、房地产初始登记费、工本费、档案费、抵押登记费、抵押合同公证费、房屋保险费等相关费用(律师费及固定工本费除外)，购房者约可少缴3900元左右。如果再取消契税(3%)，买卖合同印花税(0.13%)，抵押合同印花税等，则购房者合计约节省近2万元。对二手交易来说，如果免去营业锐、个人所得税、按揭服务费，以及补交一手交易税费手续不齐费用等，购房者可以节省7万到8万元。
本元地产总经理赵实也表示，中央政府这种保增长促消费的做法是有利于多方主体的。他同时希望，地方政府在落实降低交易费用的同时，也可以进一步完善交易体制的透明化和快捷化建设。“如果买套房子一年半载都办不下来房产证，买房的积极性肯定高不起来，相比于邻近城市东莞，这方面还有较大的改进空间。”他说。
未来房价以4字头为主
购房者普遍担心，如果政府采取类似降低交易税费等举措，会不会让楼价再次虚高。林毓群认为，东莞楼市未来一段时间内，维持4字头为主的价位将难以改变。目前，政府的举措重点在于恢复消费者对自身支付能力预期的信心，东莞消费群体的结构和阶段式特征也决定了将来的楼市定价走向。
因此，从各种声音中都可以反映出对政策与价格之间如何平衡问题的思考。显然，2008年整个市场的消费主体和投资主体都弥漫着不景气的氛围，这种氛围也直接导致了消费信心不足、行业增长的赢余空间减少以及购买力下滑等。各方对市场都有着各自的未来想象，期待政府的举措可以保护自身利益，或者挽救他们于水火。但是目前来说，无论是开发商、代理商或购买者，都对当前形势的判断不甚明朗。因此，在大家的想象中，那些象征性的心理安抚政策也许会出现。
首个“房屋银行”被疑违规
楼市步入低谷后，围绕产品营销模式的各种创新举措成了这个行业不可或缺的“兴奋剂”，然而其自身也成了一个普遍关注的热点话题。在各种创新的营销模式中，一种以投资为需求导向的住宅产品金融化的营销尝试自去年开始逐渐在东莞市场上崭露头角。但由于住宅产品金融化尝试本身在国内还没有获得各方实质性的认可，与其相关的法律配套也没有及时到位，加上高收益高回报下必然隐藏着高风险，因此对这类产品及其相关营销模式的争论一直就存在。
去年底，名门酒店结合产权式酒店和房屋银行这两种营销思路打造了东莞首个房屋银行产品。截至目前，在主体营销思路不变的前提下，其间对细节进行了一些修改。而据记者了解，目前与之相类似的营运理念正在被多家地产机构着手实践，但最近该模式却引来了一番争论和质疑。
质疑主要集中于两个方面，这种“售租合体”的营销模式是不是关涉“售后包租”的政策性违规?零风险是否意味着没风险，酒店运营不善的前提下，返租承诺或回报率将如何实现?就此记者日前采访了该项目代理商瑞峰置业投资顾问有限公司总经理陈强以及对此模式有所了解的业内人士。
对于项目是否涉及政策违规的质疑，陈强表示，一个新事物的出现，要获取各方的接受总需要一个过程。从目前的情况看，名门项目本身已赢得了相当的市场认可。据他介绍，该项目推出市场后，整体营销状况良好，同时在已销售出去的产品中，没有发生一起业主闹纠纷等不愉快事件。他坦言，项目在一些具体细节的操作上还是存在值得反省和检讨的地方，但他认为，判断该项目是否违规，还应具体分析其产生是以谁的需求为基础，并要对其实际运作情况具体考察分析。
而有业内人士认为，尽管在广告宣传中名门突出了以“售后返租”作为投资者获取个人收益保障等保障性渠道的做法，但在实际操作中，肯定是借用“产权式酒店”的做法，对出售和出租的主体进行若干区分。具体做法是，引入第三方参与回租运营，而作为产品出售方的开发商在售、租关系发生后将退居第三方监管的角色，这一定程度上回避了有关政策对开发商不得以“售后包租”模式销售产品的限制。毕竟“产权式酒店”这一做法已在全国各地被广泛应用，而在东莞也早在5、6年前就有了此类产品推向市场，因此名门的做法并不独立。
对于投资风险的质疑，陈强解释说，任何一项投资都是有风险的，市场行情好的时候买的是市场的升值，市场行情不行的时候买的则是投资的稳健，名门的做法恰好是一种减少和控制风险的投资模式。他列举了除承诺3年固定8%回报率并可折入房价外，名门还给投资者提供几种风险控制保证参考:可见可经营的物业是有产权事实的、开发商的背景和实力、目前东莞酒店业税后15%的年利润率以及产品本身的地段优势等。他特别指出，与最早推出的营销细则相比，今年新增了10年期投资回购变现的承诺。因此，单就可以落实的产权这一块，就可以减少消费者80%以上的风险。他还说:“这是对‘产权式酒店’无法通过正常渠道变现的一种改进，目的就在于强化投资者资金的相对流动性。”
一位做过类似投资的李先生说，理性的投资者对于市场宣传的“零风险”肯定是不采信的，投资上人人都有自己的一套风险计算方法，考察的因素中有静态可预测的，也有动态不可预测的，但投资就是要在这些动静得失之间平衡。但很显然，对于开发商和代理商来说，这些并不会被轻易采信的宣传噱头却往往能成为吸引眼球的资本。
不过陈强也表示，名门在产品设计上还有一些弱点，10年间投资收益最大化只能限于酒店的最大收益，而10年的投资周期相对还是有点长。据他介绍，在设计之初曾考虑过10年期内任一时间节点都可以通过担保公司变现的做法，但最终没有获得开发商的同意。
■小调查
救市问题请你答
降低交易税费会令您重拾市场信心吗?请将您的答案发至邮箱:liujun851@eyou.com，也可将其传真至:0769-22809630。
已购房者请作答
1.您在购买住房的过程中，交易税费的支出大约占房价的百分比是:
1.5%以下2.5%—10%3.10%-15%4.15%以上
2.目前的交易税费对您来说是否偏重:
1.是2.否
3.降低交易税费后，并对二套房放限，您会考虑二次置业吗?
1.会2.不会
未购房者请作答
1.政府降低房地产交易费，您会考虑购房吗?
1.会2.不会
2.目前影响您购房的主要因素是什么?
1.价格2.环境配套3.市场预期4.交易手续繁琐5.其他
本版撰文本报记者刘进朱晋