2007年的东莞楼市牛气冲天，房价节节上升；土地市场也是热火朝天，各大地产巨头显得异常活跃，频频现身商住地拍卖会，其中一些优质的地块更是引起群雄争夺，地价屡创新高。土地拍卖现场各家轮番举牌、地价几倍或翻番，动辄过亿元的景象统治着东莞2007年的土地市场。

　　而进入2008年，“9·27”银行新政效应开始凸显，东莞楼市由“牛市”转变为“熊市”，前三季度住宅签约面积仅为去年同期的一半。住宅成交量大幅度萎缩，房价下滑，开发商资金链出现问题，土地市场自然遇冷。万科、金地、中信、新世纪等大牌发展商在2007年土地市场上一拼高下，誓要拍得“好地归”。但在2008年前三季度的东莞土地拍卖现场，难觅各地产巨头们的身影，反而是一些之前没有涉足房地产行业的投资公司或者部分资金较为充裕的小开发商和极个别在售项目少的品牌发展商敢于出手拿地。对于2008年前三季度的东莞土地市场来说，形容竞拍场面的关键词变成了“冷清”、“地块流拍”、“底价成交”等。

　　◎特点一

　　供应量增加成交量却下降

　　根据数据统计，2008年前三季度东莞市商住用地供应共46宗，供应总面积为197万平方米，与2007年同期相比分别增长24%和12%。而前三季度商住用地共成交29宗，成交面积为142.6万平方米，成交总金额为57.6亿元，和2007年同期相比分别下降了26%、22%和30%。商住地供应量相对增加，成交量却减少，主要是2008年的商住地流拍现象较为严重，前三季度共流拍商住地19宗，流拍面积高达60.5万平方米。

　　根据合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2008年前三季度成交的商住用地平均楼面地价为1668元/平方米，与2007年同期相比的2747元/平方米大幅减少了39%。地价的回落，为后期的房地产项目健康发展奠定基础，但是对于那些由2007年“地王”们开发出来的项目，无疑是一个极大的挑战和威胁。这些高价位的项目能否被市场接受，除了看楼盘品质本身，还是要看东莞楼市能否早日度过寒冬、春暖花开了。

　　◎特点二

　　工业用地供应量和成交量远大于商住用地

　　从成交数据看，2008年前三季度的土地供应量和成交量都远远大于2007年同期，但总的成交金额仅仅增长了1.9%。合富辉煌东莞市场研究部分析，究其原因，一方面是土地价格有所下滑，最主要原因为成交的土地类型结构差异较大，2008年前三季度的工业用地供应面积和成交面积都大幅度超过商住用地，这和2007年的情况完全相反。2008年土地供应总面积为585.9万平方米，工业用地供应量占46%、商住用地占34%；2008年土地成交总面积为501.6万平方米，工业用地成交量占48%、商住用地占28%。

　　据了解，2006年工业用地供应总面积为52万平米、2007年为50.4万平米。而2008年前三季度266.7万平米的工业用地，其供应面积已经远远超过2006年和2007年的工业用地供应面积总和。2008年上半年的工业用地供应和成交量激增，主要集中在松山湖的北部工业城和虎门港，这与东莞政府规划的产业转型有密切的关系，大力发展高新科技产业，松山湖是其中一个最大的基地。这也正好符合市政府提出的用地指标要求———“优先保障松山湖、虎门港、东莞生态园和东部工业园等重点园区以及市的重点项目、重大基础设施建设、重要产业和民生项目用地需求”。

　　◎特点三

　　土地流拍现象频现

　　“地王频现”是2007年东莞土地市场的关键词之一，进入2008年，往日风光一时的“地王”如今个个成了烫手山芋。“土地流拍”已经成为今年土地市场的一个关键词，从进入2008年开始，几乎每个月都会有地块流拍。

　　根据合富辉煌东莞市场研究部提供的数据，今年前三季度流拍地块共29宗，流拍面积高达84.7万平方米；其中仅商住用地流拍就有19宗，流拍面积为60.5万平米，占总流拍面积的71%；其次是工业用地流拍7宗，流拍面积为20万平方米，占总流拍面积的24%。而在2007年全年仅有2宗商住用地遭遇流拍，流拍面积为3.4万平米。相比之下，2008年的商住地流拍现象非常严重，而且有继续蔓延下去的可能性。流拍的29宗土地，商住用地就有19宗，主要集中在樟木头、清溪、常平等镇区，城区暂时没有商住地流拍，因为2008年城区的土地供应量本来就很少。

　　◎特点四

　　城区商住地成交大幅减少，

　　有望减轻楼市后期销售压力

　　根据数据统计，今年前三季度商住用地成交区域集中在镇区，成交面积排名前5位的是凤岗、松山湖、大朗、虎门和黄江镇。镇区商住地成交总面积为133万平米，占总成交量的93%。而莞城、万江和南城的商住地成交量分别排名第10、14和16位，东城没有商住用地成交，四大城区2008年前三季度总成交面积仅为9.5万平方米，与2007年前三季度比大幅减少75%。

　　从目前的楼市情况来看，城区楼市的产品竞争压力远远大于镇区。截至2008年前三季度四大城区住宅存货约190万平方米，按照2008年前三季度的月均销售面积计算，城区目前的存货要完全消化大概要17个月的时间，可以预见东莞城区楼市的后期竞争压力异常巨大。合富辉煌市场研究部李兴旺分析，2008年城区商住用地的供应和成交面积都大大减少，也即代表着未来一两年内，城区房地产项目的开工面积会相对减少，产品竞争压力减缓，有利于后期楼市的健康发展。

　　◎特点五

　　商住用地价格回落，楼面价同比降近四成

　　回顾2007年，东莞的房价在“9·27”新政出台前一路高歌，东莞楼市可以用热火朝天来形容。同时一级市场的土地成交价格也在狂飙，“地王”频现，甚至出现某些地块的楼面地价比房价还高的现象。

　　但进入今年，东莞的房价和地价都开始双双跳水。楼市的持续低迷，使得开发商资金链紧张，不敢轻易出手拿地。土地市场遇冷，土地流拍，商住地大多以底价成交，地价逐步回落。经统计，2008年前三季度共成交29宗商住用地，其中15宗以底价成交、7宗超出底价10%以内，只有1宗位于莞城的商住地块以超出底价109%的高价成交，成交时间为2008年1月。

　　今年前三季度商住地共成交142.6万平方米，成交总金额为57.6亿元，平均地面单价为3956元/平方米，比2007年同期降低13%；折合容积率算得楼面地价仅为1668元/平方米，与2007年前三季度比，楼面地价大幅下降39%。

　　今年前三季度成交商住地楼面地价最高的是莞城区的3325元/平方米，莞城区成交的3宗商住地块位置都相当不错，其中一块位于莞城东平街靠近世博商圈的地块尽管以起拍底价成交，但楼面地价也达到4595元/平方米。而南城区的反差则较大，在今年前三季度仅有1宗挂牌交易的商住地成交，据知情人士透露，该地块原属于宏远房地产，后出让给东莞银行使用，现以635元/平方米的极低价格收回。

　　在镇区方面，今年前三季度楼面地价最高的是寮步，价格为2661元/平方米。据分析，寮步2008年的房地产市场较为火热，新盘增多，可售产品类型开始变得多样化；加上东城区土地资源的紧缺性，使得东城东板块不断向东拓展，寮步紧靠东城区，在楼市版图上，大有并入城区范围的趋势，因此该镇土地市场的交易也较受关注。