■“土地没卖出去，拆迁户的安置费、住宅区相关的配套设施都难以为继。”最困难的时候，贝森连员工的工资都发不出来，经常会有拆迁户在深夜来敲门要债。

　　■吉凌把一叠厚厚的销售策划书摆到了杜坚面前，里面有关“十年分期付款”的设想，“大胆”得让杜坚瞠目结舌，他没想到这个向来理性、稳重的青年破天荒地提出了如此冒险的方案。

　　■“没有抵押担保，没有信用证明，甚至每个月交房款，都是抱着现金到售楼部交。”当时办理“十年分期付款”的过程非常“原始”，双方在法律上所能依赖的仅是一纸合同。

　　1996年，在成都西边一个偏僻的城乡结合部，一家不起眼的公司在国内率先打出了买房“十年分期付款”的口号，这家承诺要让“工薪族拥有自己的房子”的公司，创下了当年的销售奇迹。

　　一年后，国家提出实施住房担保贷款的办法，银行按揭贷款应运而生。楼市真正进入千家万户。

　　稳重青年提出分期付款冒险方案

　　公司最初没有人懂房地产

　　1992年，青羊区政府在城西苏坡乡谢家祠地区规划了一个上千亩的开发区，名为 “中国成都乡镇企业城”。开发区的建设管理全部委托给贝森公司来承担。原在青羊区政府工作的杜坚也随之成了这家公司的负责人。

　　项目接手后，开发区的土地出让却并不理想。“似乎并没有工业企业愿意来投资，而当时的民用住宅却供不应求。”时任贝森总经理助理的吉凌提出，将“乡企城”的规划修改为“居民住宅区”。这很快被杜坚采纳，原本规划中的工业区更名为“二十一世纪家园”，成为当时全国有名的住宅开发项目。

　　现在住宅区的开发面积几百亩、上千亩已很常见。但在当时却寥寥无几。更何况，那是距成都市区好几公里的城乡结合部。

　　杜坚回忆，最初公司的员工，没有一个是懂房地产的，他们的工作更多的是和政府以及开发商“勾兑”，最终决定自行开发宜苑项目，以及后来的“十年分期付款”完全是“形势所逼”。

　　曾经常有人深夜敲门要债

　　“土地没卖出去，拆迁户的安置费、住宅区相关的配套设施都难以为继。”杜坚至今仍记得，最困难的时候，贝森连员工的工资都发不出来，经常会有拆迁户在深夜来敲门要债。

　　1995年6月，杜坚决定从1000多亩地中划出来小部分由贝森先期开发，他们的目的只有一个———向其他开发商证明那里建起来的房子有人买。

　　这个最先启动的项目就是后来的贝森宜苑。贝森宜苑1995年下半年开工，因无足够的资金投入，主要由施工单位垫资修建。如何尽快销售并回收资金是一个难题。

　　在那间破旧的办公室里，公司高层6人，“每天吃泡面，看图纸，想方案，一个星期没有出门。”吉凌当时年仅27岁，主管销售。一个月后，他把一叠厚厚的销售策划书摆到了杜坚面前，里面有关“十年分期付款”的设想，“大胆”得让杜坚瞠目结舌，他没想到这个向来理性、稳重的青年破天荒地提出了如此冒险的方案。

　　然而，当他看完整个策划书，他已经知道“贝森这次真的活了”。

　　冒险方案其实是稳赚不赔

　　吉凌在策划书后详细地列出了他的分析。当时中国的长期存款利率加上保值贴补率已达到28%，接近中国建国以来的历史最高点———30%，学经济的他判断中国利率已经到顶了，很快会回落。十年分期付款的方案在当时看似风险十足，事实上却是一个“稳赚不赔”的方案。

　　一方面，在当时高利率的情况下，以大大低于当时的利率（但高于平均正常利率）贷款给购房者，让购房者觉得有利，会刺激其购房。而利率很快回落后，从总体上公司也不会吃亏，而且可以从较高的利率中获利；另一方面，如果购房者在利率回落后提前付款，贝森也正好提前回收资金，不用等上十年。

　　后来的历史也恰恰印证了吉凌的判断，1997年10月～2002年2月，央行连续8次降低利率。2002年2月21日，央行存贷款利率降到历史最低点，1年期存款利率仅为1.98%。然而，从贝森宜苑240多套住户的还款纪录来看，随着利率下调，大多数人在3年内就提前还清了所有的房款。贝森不仅赚了利息，也尽快地获得了周转的资金。

　　每个月抱着现金到售楼部交房款

　　让工薪族拥有自己的房子

　　1996年初，贝森宜苑全套策划方案出炉，一份类似政府公文的“告全市人民书”出现在各大媒体的广告上：

　　“首付50%，余款十年分期按月支付，一套60平方米住房，最低每月只付468元。”

　　清晰明了的黑体字，以及“让工薪族拥有自己的房子”的广告词，立即在成都引起轩然大波。事实上，当时贝森采用的贷款方式非常灵活，购房者可以任意选择1～10年的付款期，并且可以根据自己的经济情况变化随时决定提前付清。什么时候付清房款，什么时候拿到房产证。

　　以一套60平方米的房子为例，当时的价格是1000元/平方米，总房款为6万元，首期支付3万元，余下的3万元，住户可以10年之内还清。利率按照年限逐年升高。

　　由于缺乏必要的政策支持和约束，“十年分期付款”在实施中显得颇有些“粗放”。“没有抵押担保，没有信用证明，甚至每个月交房款，都是抱着现金到售楼部交。”家住宜苑的张兢笑称，当时办理“十年分期付款”的过程非常“原始”，双方在法律上所能依赖的仅是一纸合同。

　　十年分期付款银行不接受

　　杜坚介绍，他和吉凌曾多次找到银行，要求合作“十年分期付款”，但当时国内没有一家银行愿意受理这种业务。

　　缺乏担保体系，也是业内人士不看好“十年分期付款”的原因。由于宜苑针对的主体销售群是工薪阶层，很多购房者根本无法提供经济担保。

　　贝森于是把赌注全押在购房合同和房产证上。合同规定，十年期满仍没有还清房款的住户，就视为主动放弃了房子的产权，房子将进行二次出让，所得资金退还了购房者的本金后，所得差额归贝森所有。他们看准了房价在未来十年内会发生翻天覆地的变化。即使购房者毁约，只要房产证在手，他们也不会亏本。

　　“现在看来，这种收取利息的模式似乎违背了一些法律条款，但在当时，没有人管。”吉凌后来总结这段历史时，认为他们的成功带有特定历史节点的特殊性，不可重来也无法复制。

　　销售奇迹：半年卖完240套

　　1996年5月，成都出租车司机林军看到一位待产的孕妇后，放弃了自己的生意，及时送孕妇就医，保住了两条生命。

　　这个时候，贝森赠送了林军一套58平方米的住房。第二天，林军抱着贝森送的巨大钥匙的照片出现在国内各大媒体的重要版面上，林军出租车司机的身份以及他抱着钥匙时的欣喜表情与贝森“让工薪族拥有自己的房子”的概念配合得天衣无缝。

　　一家媒体在后来评论：“在当时各大房地产商都邀请明星作为开盘秀的时候，这58平方米的赠房显得极具价值。”

　　宜苑240多套住房在半年后销售一空，开创了当年地产业的销售奇迹。杜坚也因此被建设部评为当年地产业的风云人物之一。此后，开发商们纷纷找上门来，上千亩的“二十一世纪家园”的开发项目最终形成气候。

　　按揭诞生 贝森放弃房地产

　　1997年开始，有关国家机关提出解决商品房空置的办法和实施住房担保贷款的办法，不久后，银行按揭贷款这种金融工具在中国诞生。越来越多的人加入购房大军。

　　出乎所有人的预料，通过“二十一世纪家园”项目掘到第一桶金的贝森很快就放弃了房地产。2000年，转而进军文化产业。

　　“我们并不是没有看到房地产业的利润，也并非没有能力去获取这个利润，只是这个行业已经无法让我们兴奋……”2002年，贝森成立10周年的回顾时，杜坚和吉凌曾用这样的话激励他们的员工：“‘十年分期付款’的创造源于对外国的模仿，如果没有贝森，中国在几年后还是会出现‘按揭’这种金融工具，这是历史交给贝森的任务，而并非我们改变或创造了历史……面对未来，我们将会去书写那些没有我们就注定不可能发生的历史，那才是真正令人心动的未来。”本报记者 汪玲