10月22日晚，国家有关部门发布了两大住房“新政”:减免首次购买90平方米及以下普通住房税费，调低首次购买普通住房与改善性普通住房的贷款利率和首付比。

　　这是2005年国家实行以紧缩为特点的宏观政策以来，楼市政策首次出现的逆转，舆论将该政策称为中央政府对楼市的“救市”之举。联系近期全国十余个城市出台的刺激房地产市场、鼓励居民购房的一系列做法来看，政府出面“救市”，似乎已是确定无疑的政策了。

　　该政策一经发布，便引来了各方关注，东莞本地几家网络平台的楼市版上也出现了激烈讨论。

　　昨日，记者就政府“救市”话题作了一系列采访，初步印象是，普通市民除了对中央政府的政策本身尚存在一些疑问外，对东莞本地政府是否也加入“救市”行列，以及如何“救市”也有不少猜测，网站出现的“东莞政府该如何行动?”等追问即是这种态度的明证。

　　不过，因为中央政府“救市”政策的力度及效果还难以看得清楚，本地政府对房地产市场以及中央政府、部分国内城市的“救市”举措还没有明确表态，莞内各类关注房地产市场走向的人，普遍呈现观望态度。

　　已购房者关心降息

　　昨日一早，本报便接到了多位市民的咨询电话。

　　“27号下调贷款利率后，我向银行还贷是不是可以按照原利率的七折来执行?”市民吴先生问。

　　据记者了解，长于1年期的购房贷款利率执行，是按照双方合同约定一年一变的。按规定，贷款利率降低需要等到下一年的1月份才能按新利率标准执行。利率变动是不可控和难以预期的，因此，已购房者能否从此次降息中获得实惠还无法确定。

　　市民南先生对此颇有体会，他说:“我是2006年买的房，这两年间利率变动几次都记不清了，明年会不会有新变化也说不定。”

　　二次置业有优惠吗?

　　在莞城某职介所工作的李先生关心另一个问题:此次政策提到了一个“改善性普通自住房”的概念。他希望知道，这个概念的提出，是否意味着将放宽二次购房的限制?如果是的话，是不是意味着二次置业可以享受政策中提到的优惠?

　　李先生是河南人，去年他在价格不断攀高的时候买了一套小户型，只够夫妻两人居住。明年他的孩子就要出生了，到时候还要接老家的母亲过来一起住方便照顾，目前的房子显然不够住。今年9月开始，他看到房价在回落，就有了添置第二套住房的打算，但一直畏于高首付和高利率没有行动。

　　准业主依然观望

　　尽管中央政府的“救市”政策可能对缓解购房压力、鼓励居民购房有一定作用，但记者发现，很多市民都表示，对新政策的效果及后果，仍然要采取阶段性的观望态度。

　　一些消费者说，中央政府的这点儿“优惠”，并不能拉近居民收入与过高房价的距离，何况，房价虽然比去年有所回落，但还没有落到可以接受的心理价位，也没有落到房价暴涨之前的水平。“买得起房的可能会省一些，买不起的还是买不起”。这就是这部分人的观点。

　　明珠学校一教师认为，国家当年控制房价的政策，也不是一下子就到位的，中间还出现过越控制房价越高的现象。现在，楼市成交量下降了，大家都在观望。要把购房者拉回来，也会是一个长期的过程。这位教师估计，如果这次“救市”效果不明显的话，很可能还出现更多、更优惠的政策。

　　对于目前的房价，这位教师的看法是:“东莞的房价还没有稳定下来。要观望一段时间，看看政策的效果。”

　　东莞本地政府对“救市”还没有表态，这也是很多人持观望态度的原因之一。

　　“我们考虑更多的，还是地方的配套政策。就东莞来说，单购房不能入户这一条，就让很多人打消了购房的念头。”某人才市场工作人员的薛小姐说。

　　■政策分析

　　四大变化面面观

　　变化一:契税

　　政策原文:从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。

　　分析:东莞原有的契税税率分为两个档次，分别是普通住宅1.5%和非普通住宅3%。享受契税优惠政策的普通住房还必须满足三个条件，分别是小区建筑容积率1.0以上；套内建筑面积120平方米以下或建筑面积144平方米以下的条件；满足房屋成交价格条件。如果消费者购买的是90平方米以下普通住宅的，可以节省0.5%的契税。

　　变化二:印花税

　　政策原文:对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　分析:东莞印花税征收标准为按转让价格的0.05%分别对交易双方征收。暂免印花税，为二手房买卖双方各节省了450元。为购买新房的消费者也省下了0.05个点的费用。东莞土地增值税征收标准为从2007年11月1日起，针对非普通住宅，土地增值税标准由原来代征的0.5%改为正式清算的1.5%。

　　变化三:贷款利率

　　政策原文:金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

　　分析:新政出台前购买了首套自住房的市民，利率是否可以调整呢?银行人士表示，执行什么样的利率，银行一般是以贷款合同签订日期为准的。已经向开发商交了首付，还没与银行签订贷款合同的客户，可以等到10月27日以后再签，就可以享受新政。但已经签署了合同，就无法再调整。

　　变化四:住房公积金贷款利率

　　政策原文:个人住房公积金贷款利率分别下调0.27个百分点。

　　分析:此前，东莞市住房公积金管理中心曾出台文件称，2008年10月9日起，东莞住房公积金存款利率下调0.18个百分点，贷款利率下调0.27个百分点。是否是在10月9日的基础上再下调0.27个百分点，目前东莞市公积金管理中心并没有明确答复。

　　■帮你算账

　　买36万的新房，省钱不到2000块

　　很多人都在算账，“降低住房交易税费”究竟能带来多少实惠?

　　罗小姐是首次购房者，日前，她在南城挑选了一套面积80平方米、总价36万元、社区容积率在1.0以上(即符合东莞普通住房标准)的一手房。如果罗小姐享受新的“救市”政策，能省多少钱呢?

　　2008年11月1日前的契税交纳比例为1.5%，11月1日起，契税交纳比例为1%。因此，罗小姐可节省的契税费用为1800元；免征收印花税0.05%，可节省的费用为180元。合计节省将近1980元。

　　若罗小姐购买的是二手房，则除了节省以上费用外，还将在“个人销售住房”(即二手房转让)环节免征收土地增值税1.5%，即节省费用5400元，合计节省费用7380元。

　　合富辉煌市场研究部副经理李兴旺

　　政策意在促成交

　　政府出台一系列“暖市”措施，其出发点是稳定国家经济，保持经济稳定发展。促进商品房成交，一方面防止房价过猛下跌而带来一系列恶化后果，一方面也是国家当前刺激内需，冲消出口减少带来的经济衰退，旨在稳定国家经济。

　　当前影响商品房交易的已经不再是价格了，相比开发商降几个点的金额，减免的契税显得微不足道。为什么开发商降10万，甚至降100万元楼市成交还是低迷呢?因为这个阶段影响楼市成交的是信心问题。购房者对当前宏观经济缺乏信心，应该说严重缺乏信心，导致他们购房意愿锐减。利好政策或消息也不常有立竿见影效果，当利好政策持续一段时间，当消费者认同国家政策，当国家经济持续向好的方向发展，消费者信心持续增加的时候，商品房成交量的提升才会更加明显。

　　不过值得关注的是，“购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款”，其中没有对“自住房”和“改善型自住房”进行明确定义，有些笼统。

　　东莞市商业中心研发部经理雷非非

　　房价不会明显回升

　　“救市”政策出台对房地产业的发展起着积极的作用，是地产市场寒冬的暖阳。政策的出台表明的政府的态度，不是一味的打压地产泡沫，更重要的是调控市场的健康发展。此时的政策出台对市场的稳定，成交量的上升都会有明显的作用。这对地产商与购房客户对市场的信心增加都有帮助，市场中真正的有需求性客户的购买行为会得到增加，也使得各个开发企业的运作得到支持。大家最关心的市场价格，也应该得到稳定，而不是一味降价竞争的市场恶性循环。

　　而从宏观经济来看，目前世界金融危机的影响，在地产投资领域，地产投资者的信心不会在此政策出台后有太大的变化。现阶段投资者对地产市场的影响不会有明显的表现，房价不会有明显的大幅回升或急速上扬。

　　撰文本报记者姜岩刘进