有专家指，央行新政未重提相关限制，可理解为暗中解缚

　　■新快报记者 黄颖

　　22日，在国家财政部发布救市新政的同时，中国人民银行网站发布《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，支持居民首次购买普通住房》一文，明确商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%，而银行可根据贷款人是首次购房或非首次购房等因素在下限以上区别确定。业界人士分析，央行新政策不仅没有重提二次房贷限制，更把非首次购房条件列入优惠政策中，可以被视为对二次房贷政策的暗中松绑。

　　非首次购房也列入优惠范畴

　　该文指出，按照党中央、国务院的统一部署，人民银行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。

　　其中，金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。

　　对于这一政策的解读，合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，结合财政部提出的改善型普通住房可以享受房贷优惠政策，加上这里非首次购房也可由银行根据风险在利率下限以上自行确定，显示中央暗中对二次房贷松绑。他说：“这是央行把更多的贷款自主权留给了各大银行，由银行根据风险作出判断，对一些优质的贷款人二次房贷可能也会得到优惠利率和两成首付的按揭优惠。”

　　房地产专家韩世同也指出，两个新政策中都没有重提对二次房贷的限制，加上把非首次购房因素也列入优惠政策中，显然央行在为二次房贷政策松绑。

　　二次房贷松绑广州楼市最受惠

　　黎文江和韩世同都表示，如果二次购房按揭的市民购买自住房也能享受贷款优惠，那将能直接刺激广州楼市。据了解，目前广州楼市中六成置业者都是改善型购房或二次购房者，他们是楼市最大的购房刚性需求。如果放松二次房贷限制，并给予二次购房者以贷款优惠，将能直接拉动需求，增加楼市成交量，稳定房价。

　　机构评论

　　摩根大通：系列刺激措施将恢复房产销售

　　摩根大通发表研究报告昨日表示，政府出台措施刺激房地产市场，显示中国的领导人采用了一个广泛的手法以支持经济增长，意味着未来数月的财政开支将增加以及放松房地产市场的紧缩措施。基于第三季的GDP增长低于预期以及全球金融动荡的扩散，政府决心确保稳定的经济增长步伐。

　　报告表示，近期包括房地产在内的一系列刺激措施，将改善中国股市气氛，当气氛转为正面，大众市场的房地产销售将恢复。该行青睐持有大量现金流、健全的资产负债表、混合发展及有租金收入和地域多元化的大型开发商。同时，对中资银行资产质量的忧虑也可稍微缓和。

　　海通证券：不排除政府会采取更多财政措施

　　海通证券昨日发表报告，挽救楼市政策出台主要是为防止国内宏观经济面临潜在的“硬着陆”危险，并预测若经济数据持续下滑，不排除政府会采取更多的财政措施。

　　海通分析，财政部调低居民首次购房最低首付款比例至20％，首先在于国内房地产市场持续低迷，大中城市房地产销售价格指数同比涨幅放缓并逐月下降，且房地产市场低迷已影响到建材、钢铁等行业；其次，三季度经济数据显示经济增长速度下降较快，领导层开始担心经济收缩过快导致“硬着陆”，而房地产市场不振是经济下行的重要原因，倘若房地产市场持续萎缩，经济将加速下行；再者，不支持政府救楼市的声音主要是考虑到购房者的支付能力，下调首付款比例可提高买方的消费力。海通表示，如果经济持续下滑过快，政府应会采取更多财政措施。 （梁明辉）

　　解读新政·个案

　　90万新房20年可省22万利息

　　首付贷款期限税费月供利息

　　新政前27万63万20年1.35万 5787668896

　　新政后18万72万20年85504843442376

　　注:以一套90 平米总价 90 万元的房子为例(单位:元)

　　■新政影响

　　新政下买这三种房最划算

　　1.限价房

　　据悉，在救市新政策下，广州市民购买限价房将能获得最大的优惠。因为限价房的购买对象必须是首次置业者，那么买限价房的市民能最大地享受这次的政策优惠。如两成首付优惠，以前市民只有购买建筑面积90平方米以下的单位才能享受银行的两成首付优惠，而一批90多平方米的限价房虽然最受市民欢迎，但却只能给三成首付款才能买到。现在，这一规定被打破了。

　　另外，以前广州首次置业者可以享受基准利率下浮5%的优惠，现在却可以下浮30%，显然可以让限价房买家省去不少费用。举例来说，以前市民购买一套90平方米、均价6000元/平方米的限价房，首付两成需11万元，月供需要2675元。按照新政策计算，日后月供则只需要2369元，省了306元。与以往降息相比，这次新政策显然能带给市民更多优惠。

　　还有，广州大部分限价房面积都在90平方米以下，那么购房者除了少付供楼款外，还可以省房价0.5%的契税和印花税。

　　2.90平方米以下小户型单位

　　在“70/90”比例政策实施后，广州不少楼盘都推出90平方米以下的中小户型单位。市民购买这些小户型单位同样能获得新政策的优惠。财政部新政策规定，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂时统一下调到1%，那么市民购买小户型单位可以省一笔税费。另外，如果是首次置业的买家更可以享受房贷优惠。

　　3.由两套小户型打通成的大户型

　　虽然这次救市新政策大多针对中小户型单位购房，事实上，一些大户型单位还是能受惠的。如现在广州楼市流行的由两套小户型打通的大户型单位，市民买房时其中一套单位可以根据新政策享受优惠。

　　打个比方，李先生买一套160平方米的单位，该大户型单位实际上是由两套80平方米小户型打通组成的。那么李先生在购房时等于一次买两套小户型。如果李先生是首次置业的，他买的其中一套房可以享受降契税优惠，而且这套房可以申请两成首付，利率也可以下浮30%。虽然他买的第二套房可能还是要执行“二次房贷”政策，但相对来说，他已经能省一大笔费用了。（黄颖）

　　教你买（卖）房省钱三招

　　新快报讯 （记者 黄颖）虽然救市新政策刚出台尚未实施，但精明的广州购房者已经开始想各种招数，使买房更着数。

　　新招一：申请11月再签合同

　　梁先生在国庆期间下了1万元定金认购了一套小户型单位，总价60多万元，属于首次置业。原计划本周末去签合同交首期款，昨日，他听到了救市新政策后，发现自己完全符合优惠的条件。在大喊后悔之余，他昨日已经致电开发商，要求把签合同的时间延期至11月1日，让他可以享受新政策的优惠。起初，售楼人员还支支吾吾地说不行，他生气地说：“如果不让我推迟签合同享受优惠，我就挞定，反正就1万元，我重新再买一套房，月供省下来的钱肯定比这1万元多。”最后，开发商在经过一番研究后终于同意了梁先生的要求。这样，梁先生不仅能省下3000多元的税费，每月还省了600多元的供楼款。

　　新招二：父子各买一套再打通

　　近期，罗先生一直在看大户型单位，希望买一套四房或者五房的大单位，让儿子结婚后和家人一起住。现在救市新政策出台后，罗先生就更心动了。他表示，现在会重点看由两套打通的那种大户型单位。他说：“我和儿子都还没买过房，都属于首次置业者，那么买这种由两套小户型打通的大户型单位，可以一套写我的名字，一套写儿子的名字，这样两套房都是首次置业购房，既能享受降税优惠，又可以做两成首付按揭，利率还能打7折，多好啊。”

　　新招三：业主赶快放盘卖豪宅

　　陈阿姨昨日听到救市新政策后，打算立刻把自己手上的一套160平方米的大户型单位放盘，即使便宜一两万元也打算在11月初把房子卖掉。原来，陈阿姨的大户型单位属于非普通住房，政策出台以前，卖房必须交3万多元的土地增值税款。而且，车阿姨这套房子购房年限已经超过了5年，卖房可以免征个人所得税和营业税，所以她想趁这个机会先把房子卖掉。她说：“接下来国家可能放宽营业税征收年限，我的房子有可能失去吸引力了，趁现在可以省土地增值税，立刻把房子卖掉，应该有买家愿意接手呢。”