传闻已久的国家救市政策终于在前晚水落石出。政府六大救市举措引起深圳业界、银行界、普通市民的强烈反响，但也引起人们对深圳房价重新上涨的担忧。昨日，又有消息人士透露，深圳可能取消“限外令”，并且可能对营业税进行调整。本报记者走访了部分开发商、银行业人士、业界专家、地产中介等，以求廓清国家新政对深圳楼市的各方面影响。

　　“深圳房价近半年不会大涨!”

　　“新政的发布让更多人有信心、有能力买楼，中低收入阶层的购房门槛降低了，老百姓的住房条件将得到改善。”京基房地产开发有限公司营销经理李燕认为，新政实施将有利于房地产市场稳定和健康发展。

　　“新政让购房者更有信心，降低了购房者的压力，尤其对首次置业者很有利，对深圳房地产的成交量会有刺激。”金地深圳公司市场营销经理高骏认为，新政对深圳楼市“非常有效”。

　　开发商不会贸然调价

　　开发商会否趁此机会提价?多名开发商表示，房价应会调整到稳定状态，暴涨的情况在一定时期内不会出现。

　　“深圳房价近半年内应该不会大涨!”兰江地产副总裁杨大谷表示，由于新政主要针对首次购买90平方米以下住房的税费和首付比例、贷款利率，而深圳90平方米以下单位的供应量并不多，因此对深圳房价的影响比较微弱。此外，有市民会因新政释放“救市”信号而入市买房，但购房者会增加多少现在还未知，开发商也不会贸然调价，现在反而是快速出货的好机会。

　　“新政的出台表明了政府的态度，深圳房价也会逐步调整到稳定状态，就金地·梅陇镇而言，价格将保持在稳定状态。”高骏表示。“政府救市主要是挽救市场信心，价格是否会涨应该还会由市场决定。”李燕表示。

　　期望放松“限外令”

　　据了解，多名开发商期望二套房松绑、二手房交易费减免以及“限外令”等政策可以随形势变化进行调整完善。“新政在税费调整上还是不大，交易税费依然较高。”李燕还表示，由于香港人是深圳地产的一个客户群且购买力比较强，对境外人士在深圳购买商铺的政策不应“一刀切”，应该尽量完善。高骏也表示，二手房交易费可适当减免，希望对港人在深限购一套自住房的政策也有所调整。

　　投资客不敢轻易入市

　　在国家出台的楼市新政中，有些条款比较模糊敏感，如“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%”，“改善型普通自住房”并不容易界定，这是不是给炒房客开了一个“口子”?房价会否重新上涨?为此，记者采访了负责一线销售的美联物业罗湖区总监袁新有。

　　投资客被套已更趋谨慎

　　袁新有表示，这次出台的楼市新政，减免了一些税收，有利于降低买家的购房成本，对促进交易当然有好处。但是，契税、印花税等在购房成本中只占很小的比例，而占较大比例的5%营业税，新政并没有涉及，另外，个人所得税也没有改变。

　　“国家新政明确鼓励地方政府对住房消费可实行收费减免，预计深圳的营业税会有变化，比如期限由5年变为2年，变动营业税，才能较大幅度促进房地产市场的活跃度。”袁新有说。另外，她估计深圳在出台政策时也会考虑换房者、投资者的需求。而国家将最低首付降至20%，也会刺激一些换房、投资需求。

　　新政给炒房者开了“口子”，是否会马上吸引炒房者从而推高房价?袁新有在一线负责销售，据她跟投资客打交道所了解的情况，现在投资客越来越谨慎，现在这个行情，他们不敢轻易出手。并且，很多以前活跃的买家、投资客都被股市套住了，供房压力很大，很难有资金再入市炒房。

　　袁新有说，现在投资客有两种，一种是少数仍有资金实力的人，在现在深圳楼市走向仍然不明朗的情况下，会继续观望；另一种是供房压力大的人，他们急于把手中积压的房产卖出，不会抬高房价。保守估计，被套的投资客要消化现有房产，也要到明年中期了。

　　房价上涨要待明年中期后

　　按照现在持续恶化的宏观经济形势，以及投资客的自身实际，袁新有认为，深圳房价要上涨，也要等到明年中期以后，“很多大投资客都不会单看深圳楼市政策，也会研究国际、国内、省内的经济形势和市场走向”。

　　深圳目前的整体经济形势也不容乐观，近期不少企业遭遇出口困难，有些企业已经开始裁员、减产甚至倒闭。迫于这种严峻局面，袁新有估计深圳政府近期会出台救市政策，以此拉动内需。

　　“就减税方面，深圳还会出台更大力度的政策，此外，‘限外令’可能会被取消。”袁新有说，去年为遏制房价暴涨，深圳政府出台的“限外令”将大批外来投资客挡在门外，但现在这个行情下，这条政策要变一变了。

　　各银行纷纷着手制定细则

　　针对救市政策，昨日记者从深圳部分商业银行获悉，各个银行均在着手制定相应的实施细则。不过，部分银行人士认为，此次政策调整是否能刺激楼市回暖目前还难以判断。

　　深发展下周一前出台细则

　　目前，针对央行出台的政策，深圳的商业银行也快速作出应对。深圳发展银行的媒体负责人告诉记者，深发展个贷部正在针对央行的政策制定相应的实施细则。该负责人介绍，深发展的实施细则将会在下周一前出台，以便央行政策实行当天，就能在银行内部落实。

　　招商银行媒体负责人告知记者，招行也会制定相应的实施细则应对，不过央行政策刚刚推出，银行应对需要时间。随后记者又致电深圳平安银行、华夏银行、浦发银行、兴业银行等，均被告知要等主管或总行出台相关措施才能得知具体情况。

　　重要的是恢复消费者信心

　　央行出台救市措施，能否取得真正效果，平安银行一从业人员表示还要看两方面情况，一是目前整体房地产行业发展不乐观，楼市价格一直在往下走，购房者观望态度比较严重，买涨不买跌也是消费者的购买心态。通过这一政策调整，是否真的能够使整个行业得以回暖，还难以确定；二是对于金融机构来说，央行下调贷款利率，直接增加银行的房贷风险，银行的赢利空间也减少。综合考虑风险和收益，银行是否按照央行的政策完全执行，还要根据各行具体情况来考虑。同时，房贷利率下调，整个房贷市场空间得以有效放大，风险也相应增加，银行就会根据客户情况区别对待，同样产品也会适当调整。央行这次出台的政策，关键要落实到经济形式上，按照目前房地产行业的走势，重要的是恢复消费者的信心，这样整个房贷市场才得以有效恢复。

　　不过，深圳发展银行相关人员则持乐观态度。深发展相关人员介绍，目前对于央行的政策从单个业务来说会对银行赢利造成影响，但如果通过救市，使整个房地产行业回暖，银行按揭贷款量就会提升，可以有效弥补银行利率下降带来的损失。

　　另外，华夏银行的工作人员认为，目前央行更应调整二套住房的政策。据其介绍，深圳目前对二套房需求的客户比较多。同时，在深圳市场，放贷在各银行之间一直竞争比较激烈，而利率手段又是比较明显的竞争优势，央行放宽利率水平，会使各个银行均采取激进措施执行最低利率，不利于银行控制房贷风险。

　　■房市表情

　　乐观派

　　“新政让更多人有信心、有能力买楼，中低收入阶层的购房门槛降低了，老百姓的住房条件将得到改善。”

　　京基房地产开发有限公司营销经理李燕

　　“新政尤其对首次置业者有利，对深圳房地产的成交量会有刺激。”

　　金地深圳公司市场营销经理高骏

　　谨慎派

　　“此次降低的契税、印花税等在购房成本中只占很小的比例，而占较大比例的5%营业税，新政并没有涉及。”

　　美联物业罗湖区总监袁新有

　　“目前整体房地产行业发展不乐观，购房者观望态度比较严重，通过这一政策调整，是否真的能够使整个行业得以回暖，还难以确定。对金融机构来说，央行下调贷款利率，直接增加银行的房贷风险，银行的赢利空间也减少，银行是否按照央行的政策完全执行，还要根据各行具体情况考虑。”

　　平安银行一从业人员

　　反对派

　　91.15%参与奥一网调查的网友认为政府不该出手救市，认为还没到非救市不可的时候；87.55%的网友认为如若救市，获益最大的是地产商；仅不到3%的网友认为购房者能从中受惠。

　　专题统筹:本报记者卢先兵

　　采写:本报记者卢先兵丁侃

　　见习记者马芳

　　■专家

　　“换房需求终于可以解放”

　　“限外令”会否取消业内研究人员意见不一

　　“换房需求被压抑得太严重了，终于可以解放出来了。”在深圳中原地产策略中心总经理周曜看来，这是国家楼市新政带给他的最大振奋。令他期待和振奋的还有，坊间最近透露，深圳政府已向上级申请取消“限外令”，正在等待批准，一旦变成现实，这将极大促进深圳楼市交投的活跃，前景看好。而中国指数研究院深圳分院分析师杨奕则表示，“限外令”主要是抑制投资或投机需求的，不大可能取消。

　　“改善型住房需求”获重视

　　周曜接受本报采访时表示，此前他就“如何救市”曾预测国家出台政策，可能会从下调利率和降低首付成数入手，事实应验了他的预测。从这6条政策来看，国家的出发点还是为老百姓着想，多项措施都是减税，降低购房成本；营业税没提，有效防范了炒房风险。新政之中，最令人振奋的是，“改善型住房需求”得到重视。

　　周曜介绍，在这轮楼市调整过程中，深圳许多人和家庭的改善性住房需求被压抑得太严重了，70—80平方米的小户型和豪宅好卖，而120—130平方米的房子最难卖。“其实，在这类房子的购买群体中，投资客是较少的，主要是有迫切换房需求的人。”

　　国家模糊提出放松“改善型普通自住房”的贷款限制和降低首付，周曜认为此举虽然不可避免地会放一些投资客进来，但他认为这很正常，房地产市场需要“投资客”才能更加“活化”，只要政府严格控制投资客比例就没有问题。

　　“限外令”或取消?

　　在国家果断出手救市后，深圳有可能马上救市吗?“从短期考虑，深圳当前面临的经济形势很恶劣，拉动内需被寄予厚望，而挽救颓靡的房地产市场就是当务之急。”周曜认为，深圳今年的财政收入下滑非常严重，估计后续会出台一系列刺激经济的政策，其中也包括房地产调控政策。

　　在深圳可能出台的救市措施上，周曜认为，地方减税力度可能加大，另外，有消息人士透露，深圳政府已提交取消“限外令”的申请，正在等待批准。在支持开发商方面，政府也可能出台一些扶持措施，毕竟现在开发商的压力很大，而很多开发商是下属深圳市国资委的。

　　但是，对于“限外令”取消，中国指数研究院深圳分院分析师杨奕持有不同看法，“这不太可能，外资购房多数体现的是投资或者投机需求，跟政府意愿相背”。即使此政策要变，杨奕认为，要放开也是逐步放开，港澳先放，外资不大可能。

　　短期交易量不会大幅上涨

　　新政后，深圳市场会起什么样的变化呢?对此，杨奕表示，这次政策的出台也表现出政府对保证经济增长、稳定房地产市场发展的决心，在目前楼市普遍存在观望气氛的情况下，这项政策对于打破观望气氛、促进成交起到积极效果，对于开发商来说也算吃了一小颗定心丸。由于政策是从11月1日起实施，因此小户型的购房者有可能推迟目前的购买行为，11月之前的成交量会小幅回落。再加上普通消费者从理解、感受政策的动因和作用，到作出购房决策需要一定的时间，因此，政策的出台不会引发短期内成交量的大幅增长。