■楼市季报

　　本周，世联地产发布了深圳市房地产市场第三季度报告。这一季度相比前两季，楼市破冰回暖态势明显。全市第三季度一手房共成交86.71万平方米，环比下降8.62%，同比也下降11.08%；同时，成交均价为13757元/平方米，环比上升11.12%，同比则降低10.92%。但从走势来看，深圳楼市于2007年第四季度降到“谷底”，成交量极度萎缩。此后，深圳楼市的成交状况逐步好转，成交量逐步上升，成交均价也渐趋平稳。

　　一手房销售微量下降

　　报告显示，在第三季度，深圳全市新增批售楼盘66个，总批售面积为243.47万平方米，环比上升27.65%，同比上升50.95%；总销售面积为86.7万平方米，环比下降8.64%，同比也下降11.09%。从数据的走势看，虽然深圳房地产市场近期一度低迷，但批售面积自今年以来一路走高，本季度环比更有大幅上升，这与前几年房地产开发过剩的“翘尾效应”有直接的关系。同时，销售面积的走势一年来也渐趋平稳。

　　在成交均价上，此季度全市一手房成交均价为13758元/平方米，环比上升11.12%，同比则下降10.91%。从成交均价的走势看，自去年第三季度以来，深圳一手房的成交均价一直呈下滑趋势，本期略有回升。从均价的环比增幅来看，自去年第三季度至今年第一季度，深圳一手房价呈急速下降的态势，今年一季度后，房价开始回升并逐步趋于平稳。

　　二手房大降48%

　　二手房方面，今年第三季度，深圳全市共成交二手房121.90万平方米，环比下降4.44%，同比也下降48.43%；从成交走势看，深圳二手房成交呈下降趋势，成交面积从去年第三季度开始直线下降，至今年第一季度跌入“谷底”；成交均价则先升后降，近期趋于平稳。

　　在成交均价方面，今年第三季度深圳市二手房市场的成交均价为13040元/平方米，环比下降2.71%，同比下降1.37%；各区成交均价以福田最高，为13761元/平方米，龙岗均价则创新低，仅为6559元/平方米。从成交均价的走势看，今年第三季度深圳二手房市场总体呈现出“全线下降”的态势，与上个季度相比，深圳各区二手房的成交均价均出现下滑的情况。

　　中原地产深港研究中心在最新发布的《2008年1-3季度深圳二手楼市场总结与展望》中分析，第三季度全市成交量呈迅速滑落走势。且成交量指数走势平坦，这段时间由于市场不利消息集中爆发，断供风波出现、金融风暴发酵，导致消费者对未来预期转向悲观。消费者信心受到极大打击，成交量和成交价格都呈下跌态势，其中成交价格变化明显，一改上半年的僵持局面，呈现波浪式下跌的局面，价格失去支撑，成交量也一路萎缩。且第三季度成交量走势平缓，以较平衡的速度下滑，显示市场信心受打击后，市场平衡破裂，未来在哪一个交易区间取得平衡尚难以判断。

　　四季度成交量不排除进一步下跌

　　在后市判断上，该研究中心总监张伟表示，今年第四季度估计市场中的负面因素还将持续发挥作用，成交量难以再有上升，再加上年底本来就是交易冷淡的季节，消费者购房意愿会进一步下落。保守估计，今年第四季度的表现会比去年好，成交量可能维持在80万平方米左右的规模。但如果年末继续出现不利消息打击消费者信心的话，不排除有进一步下跌的可能。

　　张伟说，在调整进行的这一年多时间里，不断有人预测未来的波谷，但就目前来看，市场还没有见底的迹象，特别是在大环境面临恶化的情况下，全球经济都有硬着陆的危险，国内房地产市场受到这些外部因素的影响，还要调节自身积蓄的矛盾，恐怕很难独善其身。

　　在刚刚过去的秋交会上，一手楼的单日成交价格已经跌破了10000元/平方米的关口，虽然这其中有促销和供应结构方面的因素，但也间接指示了目前的市场心理价位。中原地产保守估计，二手楼在第四季度的成交价格会跌破11000元/平方米的水平，大约在10500元/平方米左右。

　　本版撰文本报记者卢先兵

　　摄影本报记者鲁力