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恢复市场信心最要紧
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■每周热点
面对日益严峻的宏观经济压力，为拉动内需，国家部委果断出手“拯救”楼市了。
六条全国房地产新政引爆深圳救市论调升温，而深圳政府的态度至今暧昧不清。
上周五，深圳市国土房产局下属的房地产研究中心召集开发商、业界专家等开了一个“深圳房地产市场形势发展座谈会”。记者提前听闻这一消息，屡次申请参会旁听终遭拒。事后证实，正如业界所料，此会即为深圳救市先兆，专门研讨各界的救市看法，随后会议意见和建议将被提交给市政府决策参考。
在国家层面，国务院17日的常务会议上提出，加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。令人们意外的是，在短短5天后的22日晚，财政部，中国人民银行联合果断出手，出台了六条刺激楼市发展政策。
深圳民间热议纷纷，不少市民反对救市。深圳市房地产研究中心副主任王锋释疑:救市不是救房价，市场信心是首要亟待理清的问题。
倡议救市举措着眼恢复市场信心
在上述“神秘”座谈会后的几天里，记者从多种渠道意欲打听详细的会议内情。但多家大开发商反馈，除了华侨城临时有事没有参会外，深圳其他各大开发商和深圳市国土房产局相关负责人都参加了会议，应政府要求，会议的所有内容禁止对外公布。
不过，参会的一名专业人士向媒体透露，这就是一次关于深圳要不要救市，怎样救市的讨论会，政府部门在会后还要求各企业将意见汇总。开发商在会上提出的一些意见主要包括，政府降低土地出让起拍价、将保障性住房与商品房开发相对隔离、推动深圳实行购房入户、放松二套房贷政策等。
一专业人士建议，房价是典型的金融信号，调控应该侧重金融方面的手段，所以振兴楼市必须“基础正确”，即疏导广大市民对楼市的信心。另外，开发商的资金渠道极度萎缩，同时二手房领域营业税、所得税、5年限制、繁琐的登记备案制度等，使购房者的退出渠道堵塞，影响了新进入者的信心，应该予以调整。
会议还对过往政策重新检讨，“90/70”政策成为与会者的主要讨论对象，他们认为该政策现时应该被取消，或者以城市为单位进行总量控制，而不像以往进行个盘控制。会上开发商普遍表示，资金链方面的困难，远远不如销售困难大，如果深圳市政府出台相关货币和金融方面的“救市”措施，无疑会缩短开发商的触底过程，也会让房地产市场业务很快得以改观。
他城救市效果“滞后”属正常
虽然会议当天，深圳市房地产研究中心副主任王锋没有接受任何媒体的采访，但就在此次会议的前一天，记者专门采访了他对当下深圳楼市和其他城市“救市”的看法，人们对他城救市的几点质疑，王锋都一一作出了自己的解读。
西安是比较早开始拯救当地楼市的，但其政策出台已1个多月，却没有见到细则发布，这是否表明西安的救市政策仍未真正落实?西安的救市政策出来后，成交量却缩水三成，政府的救市是否使市场的观望气氛更浓?
对此，王锋说，市场对此误解了，政府文件出台后，一般就是各个职能部门依据文件精神，具体执行和操作了，不需要发布什么细则。至于西安救市后，市场成交量缩水也是正常的，宏观调控政策作出调整后，未必市场马上就会起反应，市场有持续作用的惯性过程，也就是媒体所谓新政策的“滞后”效应。新政策刚出来，没有得到实际检验，而当下的经济大势又是往下走的，短期成交量缩水很正常，不会马上止降。这一现象也说明，城市低收入者对政府有疑虑，担心宏观经济的影响，房价可能继续下行。王锋还认为，深圳的情况与西安等二线城市不一样，二线城市处在快速发展期，经济下滑和复苏都比较快，但像深圳这样的一线城市就不同了，一旦遇到调整，时间就比较长。在经过一年多的调整后，如果深圳楼市还长期低迷下去，就会对整体经济产生影响。
目前，纵观全国10多个城市的救市效果，从“稳市”这个政策目标来看，地方政府并没有达成。购房者看到政府救市政策反而更加持币待购；开发商获得政府补贴和政策解救后，暂时摆脱了资金危机，房价下降趋势停滞，而房价下降是交易量释放的重要前提。对于上述现象，王锋又把其归之于救市的“滞后”效应，救市并不一定会引起房价回升，并且长期来看，成交量会上去，整个楼市会逐渐好转，从而拉动深圳宏观经济增长。
楼市低迷势必拉低宏观经济
国家发改委不久前曾透露出一个数据，1—8月房地产投资规模没有下降，反而上升了约29%。因此，房地产市场是否到了必须调整政策的地步?其是否会对固定资产投资带来影响?
“全国有全国的情况，但深圳同期的房地产投资269.90亿元，下降了2.3%。”王锋指出，这个下降幅度虽然不大，但也值得警惕。事实上，这与深圳的房地产投资占比近年逐步下降有关。在2002年，深圳的房地产投资占比曾高达50%，随后逐年下降，目前的比例大概是30%，这是比较稳定合理的。如果没有外部经济环境变化，房价在市场中的短期调整，不会影响到整体。但是，目前全球遭遇金融海啸，深圳楼市经过长达1年多的调整，仍然没有回升迹象，这就让整体经济隐藏着较大的风险。持续低迷的楼市，势必将把深圳的宏观经济降下来。因为，由房地产带动的巨大内需，现在是挽救深圳经济的“最稳定的支柱”。
“二套房贷”松动对市场影响不大
各方面的迹象都在强烈表明，深圳政府出手调控楼市已势在必行，只是政策出台的适当时机，政府还在考量。
国家层面，宏观经济下行的压力已经迫使中央果断出手救市了。22日晚，财政部、央行决定，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。
然而，老百姓却在对救市说“不”。最近一房产网站开展的民意调查显示，七成深圳网友反对救市，他们认为深圳的房价依然很高，如果救市，房价可能会止跌，甚至不久就会回升。
中国指数研究院深圳分院发布的上周楼市分析报告印证了网友和市民的担忧。上周全市商品住宅成交总套数为971套，平均每日成交139套，环比减少21.38%，而成交均价小幅上升到12775元/平方米。分析师杨奕称，由于上周降息、各地救市措施不断和国务院拟降住房交易税费等对开发商的利好频出，虽然多数楼盘仍然继续实行促销、优惠打折的方式，但是打折优惠幅度没有加大，开发商逐步取消或减小了促销优惠力度，促销活动数量也大幅减少，导致了成交量萎缩明显，市民减少了购房行为。
针对人们的看法，王锋提出，出于稳定市场乃至城市经济的考虑，政府需要出台刺激购房消费的措施，但政府救市只是按照市场规律来稳定市场，保证国计民生和保证房地产市场的稳定，而不是救开发商。他进一步解释称，政府出台措施的主要目的，是促进房屋交易量回升，而不是使房价上涨。
王锋认为，深圳政府如果决定救市，肯定会从促进内需的角度出发，着力满足人们购房的刚性需求，包括居住需求和换房需求，同时在购房的税费方面进行调整。二套房贷的政策即使变了，也不会对市场造成很大影响，毕竟在这轮调整当中，投资炒房者已经得到了教训，在当下经济大势不好的情况下也不会轻易出手。税费方面，王锋预计，交易税肯定会降低，土地增值税上可能出现变化，或许在一段时间内暂缓征收。