放宽二套房界定标准，抬高外地人购房落户门槛，首次购房交易手续费减半

　　前日财政部发布下调契税、降低首付等重大举措“刺激”楼市，引发各界广泛关注。昨日，武汉市政府召开新闻通气会，再抛重磅利好消息：该市即将出台《关于进一步促进房地产市场健康发展的若干意见》（以下简称《意见》），从11月1日起，将在个人购房税费、二手房交易税费、普通住房标准等方面作出重大调整。

　　武汉市政府办公厅相关人士强调，出台这些政策措施，可以说是“救市不救价”，根本目的是进一步解决好市民的住房问题，促进房地产业健康发展，而不是维护房地产开发商的利益。

　　相关人士还指出，本次政策调整中，多处表述为“暂免”，目前尚不能保证政策的长期性，存在一段时间后再次调整的可能性。

　　购普通住房契税降至1.5％

　　减轻购房者负担方面，新添3条调整举措，包括：

　　个人购买住房契税税率由4%调整为3%，其中购买普通住房契税税率由2％下调到1.5％；个人购房应缴交的住房专项维修资金，由按合同房价的2％缴交下调为按房屋建安造价的5%缴交；个人首次购买90平方米及以下普通住房的交易手续费减半征收等。

　　购房满2年就可享税收优惠

　　激活二手房交易市场方面，武汉市作出重大调整：对于原来规定个人住房须年满5年，出卖时方可享受免征营业税、个人所得税的优惠政策，新政中一律改为2年。另外，新增“免征土地增值税”，而且没有年份的限制。这样的话，只要年满2年，二手房交易时卖方将无需缴纳任何税种。

　　据悉，“二手房交易新政”也是武汉市在本次政策调整中，主动突破国家相关税收政策的最大亮点。

　　月内出台相关配套细则

　　根据国家财政部口径，执行本次系列调整措施，以购房合同生效之日起计算。然而，大量现已购房而尚未办理土地证和房产证的购房者，该如何界定他们的相关税费标准呢？

　　会上记者了解到，针对该部分购房者的特殊情况，武汉市将进一步研究相关配套细则，于本月底统一发布。本报记者 刘春燕

　　权威解读

　　◇优化住房供应体系

　　低收入家庭住房保障意见正在酝酿

　　按照武汉市“十一五”住房发展规划，科学确定城市住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房；多渠道完善住房保障体系，加快解决城镇低收入家庭的住房保障问题。

　　【解读】武汉市国土资源和房产管理局副局长阎磊：今后一段时间内，中低价位、中小套型的普通商品住房将成为武汉市重点发展的住房类型。《意见》提到的“多渠道完善住房保障体系，加快解决城镇低收入家庭的住房保障问题”，目前国家和地方政府正在酝酿相关意见，也将于近期出台。

　　◇减轻购房者负担

　　住房专项维修资金减少四成左右

　　调整住房专项维修资金的缴交标准，凡个人购房应缴交的住房专项维修资金按房屋建安造价的5%缴交。

　　【解读】阎磊：有人可能对此不理解，以前住房专项维修资金是按2％缴纳，变成5％怎么还说减轻购房负担了呢？其实，以往是合同房价的2％，新政策是房屋建安造价的5%，也就是建房成本价的5％，这两者基数是有很大差异的。我们初步测算，执行新标准后购房者所付的费用将减少38％－47％。

　　◇激活存量住房市场

　　鼓励“小房变大房”

　　个人出售家庭唯一住房，重新购置住房的，原有住房已纳契税在重新购房应纳契税税额中抵减。

　　【解读】武汉市地税局总经济师肖才茂表示，采取这一举措的目的在于，鼓励“小房变大房”，让老百姓积极改善住房条件的同时，允许其用先前已经缴纳的小房契税抵减大房契税，不至于在税收方面造成太多负担。

　　◇提高购房者支付能力

　　为成年子女购房 不算“二套房”

　　凡为家庭中年满18周岁子女首次购买的住房，可比照首套住房贷款政策执行。

　　【解读】阎磊：为抑制炒房，去年武汉市曾作出规定：第二套贷款购房，首付要四成，利率为基准利率的1.1倍。这次新政中，考虑到目前多数家庭购买第二套房，均是为已成年的子女准备，所以放宽了政策，规定可比照首套住房贷款政策执行。

　　◇调整外地人购房入户标准

　　提高外地人落户门槛

　　凡在武汉市中心城区购买住房面积超过100平方米（含100平方米）和总价超过50万元（含50万元）；远城区购买住房面积超过90平方米（含90平方米）和总价超过30万元（含30万元），可按有关规定在项目所在地办理该市入户手续。

　　【解读】过去对于外地人买房加入武汉市户籍，规定“购房总价在30万元以上，或购房总建筑面积在120平方米以上”，这次中心城区不仅把数字改为50万元和100平方米，而且把“或”改成了“和”，要求两者兼备才可，事实上就是提高了入户门槛，一定程度上限制外地购房者在汉购房，尤其把对中小房市场的冲击降到最低。

　　◇调整该市普通住房标准

　　中心城区普通住房界定标准提高

　　中心城区（七个中心城区、东湖高新技术开发区、武汉经济技术开发区及东湖生态旅游风景区）普通住房应同时满足三个条件：（一）住宅小区建筑容积率在1.5（含1.5）以上；（二）单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；（三）单价7000元/平方米，总价不超过100万元（含100万元）。

　　其他远城区普通住房标准应同时满足三个条件：（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（二）单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；（三）单价5700元/平方米，总价不超过80万元（含80万元）。

　　【解读】阎磊：原来普通住房标准中，中心城区为单价5700元/平方米，总价不超过80万元（含80万元），随着武汉经济社会的发展和房价的增长，这个标准显然已经不能科学合理的界定普通与非普通住房。远城区标准暂时没有变化。

　　本报记者 刘春燕

　　新政影响

　　新政公布后房价会涨吗？

　　在全国18城市纷纷救市和中央救市政策公布前后，开发商频频封盘封价，昨日武汉救市新政公布后，开发商会酝酿新的策略吗？业内人士认为，开发商仍然不要对市场快速回暖有过高预期。

　　封盘！ 开发商也在“观望”

　　记者发现盘龙城某楼盘近日打出“封盘”广告，该项目销售人员表示，在26日开盘后将取消此前的所有优惠。此外，多家拟定在十月开盘的楼盘都把预售时间推后到了下个月，汉口内环某楼盘表示，现在具体价格还不能确定，购房者仍需等待。

　　事实上，开发商也是想观望市场的变化并参考其他项目的定价。

　　涨价？ 目前仍持保守态度

　　不少敏感的购房者担心，武汉房产新政出台后，开发商会借此涨价，而开发商却没有那么自信 。“现在这个时候我们不会提价的，那不等于打消了市民刚被刺激起来的购买激情么？”南湖某项目开发商表示，后市如何目前并不清晰，暂时不敢恋战。

　　业内人士认为，8月份武汉存量房达到135000套，下半年又属于黄金推货期，届时存量房将达到200000套，是有史以来最大的供应量。即使新政短期内能刺激市民的购买欲望，但需求才是决定价格的主要因素，要消化这些存量房是需要相当一段时间的，开发商没有理由对市场会快速回暖抱有过高的预期。本报记者 杨春

　　税费减免之后……

　　100平米70万二手房 卖方可省4万多

　　昨日武汉市出台的政策规定：个人将购买的普通住房满2年转让的，不负担营业税；个人转让自用满2年且是家庭唯一生活普通住房取得的所得，不负担个人所得税。

　　以前未满5年，需缴纳5.8%的营业税，70万元需缴纳营业税40600元。现在满2年就免收了，那么在第2年之后转让的，就能节省40600元的营业税。个人所得税按房屋总价1%计算，为7000元。

　　此外，个人转让住房暂免征收土地增值税；个人出售家庭唯一住房，重新购置住房的，原有住房已纳契税在重新购房应纳契税税额中抵减。也就是说，卖房者还可以节约一笔开支，具体节约多少要依照增值程度和原缴契税来决定。本报记者 刘嗣晶

　　90平米60万住房 少交税费1万多

　　为了减轻购房者的负担，武汉市政府在财政部政策的基础上，增加了数条税费减免政策。以一套面积为90平米、总价为60万元的房子为例，新购房的市民可以少交税费1万多元。购买其他各类型房，市民都可以节约不少钱。

　　1.个人首次购买90平米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％。降税前，1.5%的比例需交9000元契税；降税后，按1%的比例只需交6000元契税，降税后少交3000元。

　　2.个人购买或转让住房暂免征收印花税。免税前要交万分之五即300元的印花税；免税后，少交300元。

　　3. 对个人首次购买90平米及以下普通住房的交易手续费减半征收。此前，武汉交易手续费按建筑面积每平方米2.5元征收，90平米是225元；现在，即只需要交112.5元。

　　4.调整了住房专项维修资金的缴交标准。

　　根据2002年武汉市关于维修基金的缴存通知，购房者需按购房款2%的比例缴存。也就是该套房此前需要缴纳12000元的房屋维修基金。

　　调整后，凡个人购房应缴交的住房专项维修资金按房屋建安造价的5%缴交。建安造价是指建筑安装工程成本，包括建材费、人工成本、机器使用费，水电线路安装成本等。武汉市2007年二季度建安工程造价指数显示，江城小高层的建安成本每平米在830元－920元，平均为880元。以这个价格来计算，90平米的房子需交3960元的维修基金，节约了8040元。

　　但值得注意的是，由于商品房开发分多层、小高层、高层等多种类型，其开发成本有差异。具体的建安造价还需根据各楼盘的实际情况来确定。

　　也就是说，一套90平米价值60万元的首套住房，市民可以节省税费共11452.5元。本报记者 刘嗣晶

　　为何“救市”

　　少建100万平方米房 30万人将失业

　　据新华社电 “房价跌不是挺好的，至少我们能买得起房子了”，“房地产老板赚得够多了，让他们打点折不是挺好的，干嘛要救啊！”各项拯救楼市的措施出台后在社会上引起了很大反响，街头巷尾、传媒网络都在讨论，政府要不要“救楼市”？政府“救楼市”对百姓究竟是好还是不好？

　　测算表明，房地产业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业，减少钢材需求2万吨，减少门窗需求8万套，减少2万套左右的卫生洁具需求。房地产行业在我国固定资产投资中所占比例已达1／4左右，且上下游共涉及50多个行业，在出口萎缩、消费不振的背景下，如果房地产业出现剧烈下挫，我国经济迅速下滑的风险将加大。

　　复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成表示，在全球经济衰退背景下，我国经济也难独善其身。救楼市的系列政策既是对民生的关照，进一步强调了住房保障问题，同时也通过降低住房交易税费、降低公积金贷款利率等措施，减少居民购房成本，活跃市场、刺激消费，促使刚性需求释放为有效需求，有利于保持经济平稳增长。

　　土地政策

　　土地违法将问责行政首长

　　土地违法有人买单了。以后违反土地管理规定的行为发生在哪个区域，就要问责当地行政首长。昨日，武汉市颁布了《武汉市违反土地管理规定行政首长问责制暂行办法》（以下简称《办法》）和《耕地保护工作绩效考核实施方案》（以下简称《方案》），首次提出了实行行政首长问责制。

　　武汉人均耕地仅0.61亩

　　武汉市土地资源相对贫乏，耕地资源更为有限。据了解，全市行政辖区土地总面积8549平方公里，人均耕地0.61亩。未利用土地面积为150119.0公顷，占全市土地总面积的17.56%。

　　“武汉土地后备资源匮乏，可供利用的后备资源相当有限，而违规违法征占的大多是优质耕地，并规避了占补平衡，只占不补，更加剧了耕地减少的恶劣局面。”据该负责人介绍，发展就要投资，投资就要上项目，上项目就要用地，今后一个时期无疑是武汉市经济发展用地需求旺盛的时期。在国家土地控制政策日趋严厉、建设用地需求旺盛的双重压力下，必须从源头上遏制土地违法违规行为。

　　媒体曝光也成问责“证据”

　　此次武汉市制定的《办法》和《方案》，明确了13个区人民政府、开发区和风景区管委会的行政首长是本区、开发区和风景区执行土地管理规定的第一责任人，对本行政区域内的耕地保有量和基本农田保护面积负责。市政府部门行政首长依照有关法律规定承担相应的土地管理责任。

　　对行政首长问责范围包括：不履行耕地保护职责；对土地违法违规行为不制止、不查处或隐瞒不报、压案不查的行为；违规签约，承诺边报边建、先建再报、少报多建、“以租代征”等违法违规使用土地招商引资的行为；擅自设立各类开发园区，擅自降低补偿安置标准，未足额收缴新增建设用地土地有偿使用费等行为也被纳入了问责范围。

　　除了举报材料、上级机关批示和相关部门问责建议外，新闻媒体曝光的材料也将成为众多启动问责程序的因素之一。

　　本报记者杨春 通讯员谢平

　　新闻链接

　　中央明确不许再建“小产权房”

　　据央视报道 国新办于10月22日下午举行新闻背景吹风会，请中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文介绍中共中央关于推进农村改革开放有关情况，并回答记者提问。

　　中央电视台记者在发布会上问，农村“小产权房”的问题比较突出，这次《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中或者说中央有没有这方面新的政策？如果有的话，怎么样加以解决？

　　陈锡文回答说，关于“小产权房”的问题，并没有列入这次会议正式讨论的内容，因为之前有关部门已经对它进行调查研究和制定解决的办法。

　　他说，我想有几个原则是清楚的，“小产权房”的产生是违法的，因为它违背了城乡土地规划利用的总体布局，也违反了关于农地转为城市建设用地的法律程序，所以它本身是不合法的。因此，违法批准建设“小产权房”，违法开工建设“小产权房”的人，是要承担法律责任的。但是，很多消费者购买的时候不可能对国家的法律有这么多的了解，觉得便宜就买了，对这些人的合法利益，政府是要给予保护的。

　　那么怎么样才能让他们在这种非法交易中形成的权利合法化，这是有关部门正在研究的具体措施。但是明确一条，“小产权房”绝对不允许再搞，这个是清楚的。

　　各地举措

　　上海

　　购房2年后转让免营业税

　　上海市人民政府办公厅日前发布《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》规定，从11月1日起，上海个人转让购买超过2年的普通住房将不负担营业税，家庭购房公积金每户最高贷款限额提高至80万元。

　　石家庄

　　市区内购房享50％契税补贴

　　《石家庄市人民政府关于促进房地产业健康发展若干意见》（以下简称《意见》）日前发布。该《意见》自2008年10月20日起施行，有效期限至2009年12月31日，在购房落户口、税费减免、公积金贷款等方面进行了全面优惠。

　　该《意见》明确，凡个人购买市区内住房的，可享受至少50％的购房契税财政补贴。对购买第一套商品住房（含经济适用住房）申请住房公积金贷款的，首付房款比例按20％执行。