■银行贷款利率低于存款

　　央行救楼新政难执行

　　上周三央行推出救市措施，从昨日起，商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。而昨日，本地部分银行均表示将根据央行出台的具体实施细则，制定相关措施。不过，至昨日记者截稿时止，央行并未公布具体细则。部分银行人士则认为，央行出台的救市措施在银行内部很难统一执行。

　　面对央行出台的救市措施，各家银行均在等待央行的具体细则，深发展则提前向记者披露，将会采取应对措施。在深圳发展银行第三季度业绩发布会上，该行副行长李宝瑞表示:“我们非常欢迎人民银行对于房地产按揭贷款利率政策的调整，我们会按照人民银行政策的安排，调整相关的个人住房按揭贷款的政策。”针对央行推出的救市新政，深发展对居民首次购房、购买普通型住房和改善型普通型自住房贷款方面的需求，将会根据借款人购房的实际情况、套型的建筑面积、信用记录及还款能力等，对客户作出综合评定。在贷款利率和首付款比例上，将按照优惠条件给予支持。不过，这需要一系列的实施细则。深发展将关注央行今后出台的政策，根据央行发布的新政策、新细则，制定操作细则。

　　而新的利率政策调整，将降低银行在按揭住房贷款方面的利差收入，但并不影响银行以往的贷款。李宝瑞介绍，此次央行政策的调整是针对居民首次购买自住型住房和改善型住房的需求，不会影响存量的个人贷款利率下调，但是，对于所有银行的利差都会产生一定程度影响。他表示，深发展将在合理评估贷款风险的基础上，对于低风险贷款给予优惠利率，更好地为居民购买普通型住房提供信贷支持，同时，对于高风险实行较高利率，主动治理和防范风险。

　　而招商银行深圳分行个贷人员介绍，此次政策调整，银行将很难认真落实。他介绍，目前招行的个人购房按揭贷款五年期以上的利率水平，执行8.5折的基准利率。目前的年贷款利率是6.3495%，如果按照新出台的政策，就是5.229%的利率。而目前银行五年期以上的存款利率是5.58%，即银行的贷款利息还不如存款利息高，对于银行短期经营来说肯定是有所亏损。同时他介绍，公积金贷款对银行的影响不大，重要的还是利率调整。如果要按照新政执行，除非国家对银行进行补贴，或者降低银行存款利率。他表示，招行在下月将会出台新的细则。

　　记者还采访了建行、交行、光大，相关负责人均表明尚未出台细则，正在等总行通知。其中，光大银行深圳分行已暂停新的房贷业务，但其在深圳有按揭业务的楼盘并不多；建设银行深圳分行表明“按照人民银行的规定，自2008年10月27日起开始执行新的贷款政策”，将根据客户是否首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等因素，制订差别化的利率政策和首付款比例要求。

　　■动向

　　开发商意图涨价

　　专家称“不可取”下周成交量预计明显回升

　　暂时成交的“地量”没有引起各方的担心，大家都预期11月1日新政全面实施后，成交量会出现明显反弹。目前，市场在售的部分楼盘已缩小了优惠幅度或停止了优惠，有开发商还向记者透露，不好楼盘都有“提价”的可能性。这些新现象似乎不是好事，有专家担忧，当前仍然庞大的推盘量可能会因开发商的提价仍会延续滞销的局面，奉劝开发商还是不要如此“犯险”，以免落入更尴尬境地。

　　政府救市，在一定程度上鼓动了部分开发商对旗下楼盘的涨价信心。昨日，有龙岗一在售楼盘的开发商向记者透露，现在很多开发商都有涨价的可能性，其也可能对旗下楼盘进行涨价。

　　记者注意到，自从救市政策出台后，市场在售的部分楼盘已缩小了优惠幅度或停止了优惠。深圳金地公司一负责人向记者评论说，缩小优惠幅度很正常，目前的政策提振了开发商的信心，有些楼盘前期折扣多的，现在就可能会收紧一点；有些开发商销售压力和资金压力不大的，就不着急加快销售了。救市之前，深圳楼市的成交量确实不太正常，现在政策变了，肯定会激发部分购房者的需求。

　　对于开发商的涨价可能，部分专家表示反对。美联物业市场研究部研究员冯永恒表示，现在市场供应量很大，开发商意图涨价是不明智的。据国土局数据统计，2007年全年一手成交50598套，二手成交87061套。鉴于2007年楼市炒作大行其道，甚至个别物业的炒作近80%，若视2007年楼市炒作高达50%，则意味着去年成交的一二手楼分别有25299套和43530套需要重新进入二手市场转让。当然也不排除部分一手成交当年就进入了二手市场，据此粗略估计去年一二手成交将有5万套物业将形成今年的供应，这是二手供应；而据国土局数据显示，目前有近6万套一手物业笔待售，这样今年一二手物业供应量超过10万套之巨。而2008年1—9月一二手月均成交量分别是2933套和3442套，按此行情计算，目前存量消耗时间需要1年半时间。然而未来还大量新增一手物业入市，估计要完全消耗目前一二手存量，至少需要三年以上时间。在这种严峻供求关系下，涨价不可取。

　　从另一方面，投资客参与的角度来说，涨价也是不现实的，因为投资客现在大量参与市场的可能性很小。中国指数研究院深圳分院分析师杨奕表示，对于炒楼的投资客，目前的购房风险还是比较高，目前国家仍是强力打压这部分需求的，在税费和房贷利率方面都有较高的成本；如果是考虑长期持有，用于出租的购房投资客，关内南山、福田的租金回报率还是要高于关外宝安、龙岗的，如果南山、福田的价格能够稳定在16000元左右的水平，可以考虑作出投资决策。