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房产中介存亡对话
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金融风暴、楼市寒冬；低门槛扩张、监管盲区。身处内忧外患中的房产中介路在何方？从去年年底至今，先是中天、创辉携款潜逃，再是顺驰海珠分店一夜全关，房产中介此类骇闻屡见报端，各类专业房产网站上频现业界人士对房产中介发展的担忧，极端者甚至抛出“中介消亡论”。市道低迷，中央救市新政究竟影响何在？面对僵局，普通市民应何时买房？如何买房？10月24日，信息时报记者结合卧底情况，就此类热点话题，分别与广州房产中介服务管理所所长史小明，广东中原地产市场总监李粤湘展开对话。
开源节流增强租赁业务
信息时报记者（以下简称记者）：针对楼市寒冬，下一步有何应对措施？
李粤湘（以下简称李）：开源节流为主，一二手联动可能会跨区域，不止在广州做，在租赁方面也会增强。但预计租价不会有太大变化。虽然需求多了，但供应也多了，很多炒家暂时不卖房，干脆拿来长期房租，整个经济不景气，租价难有大提升。
针对“潜规则”出台对策
记者：我们在采访过程中发现不少中介人员奉行“高价卖房”的潜规则，如何看待此事？
李：“高价卖房”情况我不清楚，这个问题太细了，具体到一线操作问题，要问分行的人才知道。我目前还没掌握到这方面情况。
史小明（以下简称史）：业主放盘时说最少30万卖出，但卖多了当然更欢迎，他跟中介会有协议，而中介会尽量争取，这种情况是有的。有的公司也不愿这么做，因为不好管理，有的中介人员是私下跟业主商议的。这种情况没办法完全杜绝，但不能太过分，如果是吃业主的差价，是肯定不行的，属于违规，要处罚。
记者：中介在虚高房价中扮演什么角色？
李：其他公司不知，就我们公司来说，不准员工参与房产买卖，代理楼盘时也不许员工内部买卖。如果自己买来住，那是另一回事。如果出现公司员工炒楼行为，会有相关处理，之前也有解雇过，大概是四五年前的事，这几年没有。
投诉多集中在职业道德
记者：目前广州针对房产中介的管理如何？中介行总体情况怎么样？
史：总体上是规范的，我们接到的投诉也较少，都不是严重问题，多是对职业道德方面的投诉，如签约前热情周到，签约后马上变得冷漠。真正欺骗的很少，有时有一两宗，但也无太多证据，主要都集中在服务方面。目前平均每月二三十宗投诉，有效投诉仅10宗左右，其他都属于情绪问题，调解后很容易解决。今年的有效投诉比去年大概降了两三成，去年一年共560多宗有效投诉。投诉量在逐渐减少，毕竟成交量也减少了。
创辉事件后，广州着手制定首部《房产中介管理规定》，已提交通过，原本打算今年年底出台，但因今年广州立法任务重，只能争取在明年上半年出台。规定里，对于二手交易有个说明书，就是如何规范好，尤其是对于潜规则的东西，我不去说怎么做不行，我就说正常的应该怎么做，只要你不在正常范围内做，就要去处理。
天河二手房跌20%降幅最大
记者：跟高峰期相比，目前广州二手房均价降了多少？哪个区降幅最大？
李：全市来看，目前二手房均价下降不到10%，由去年高峰期的8800元/平米降到如今的8050元/平米，而一手房目前至少降了两三成。
二手房降幅最大的是天河区，均价降20%左右，尤其是珠江新城板块，以投资客为主，降幅很大。其次是白云区降了15%左右，海珠区降了12%左右，而像市中心、荔湾越秀这些老城区，降幅较少，荔湾降5%，越秀降7%。
降幅的大小也与各区域有没有一手楼盘有关，天河、白云降幅大，也是因为区内一手楼盘多，一手降价，导致二手跟着降。
记者：预计近期广州楼价有何走势？
李：二手房来说，在市中心等一手楼盘供应少的区域，楼价不会降或降幅有限；而去到郊区，本身一手楼多，又大幅降价，那边二手不降会有大压力。另外，也要考虑该区域如果自住人群较多，有价无市，即使周边降了，该区域也不会有太大变化。
一手房会有下调空间，市区坚挺些，周边有一定压力，开发商年底资金回笼会更迫切。
房产中介有市场不会消亡
记者：目前楼市低迷，而中介不正之风一直备受诟病，前几年广州也有银行推出“直客式按揭”，抛开中介由买卖双方直接交易。各地也加强对二手房交易监管力度，有人认为，中介将就此逐渐消亡，如何看待？
李：中介的作用在房产交易和按揭两方面。先说房产交易，美国至今还有中介，香港也是。房子不是普通商品，不是在网上看到展示就可以决定购买的，而且涉及金额大。另外不可能隔山买牛，对于房子早、中、晚的具体情况，都要去看过才知道，一定要靠中介经纪人，否则业主什么都干不了，只能一天到晚在家等，且两个陌生人直接交易也不放心。
按揭方面，虽然有银行推出“直客式按揭”，但按揭之前的谈价、看房、与政府部门沟通等，银行是不会去做的，如果单靠买卖双方自己去奔走，花费精力会太大，还是需要专业人士去做，所以，还是存在中介与银行合作做按揭。事实上，“直客式按揭”2005年就有出现，如果做得很好，早就铺开了，目前似乎并无太大发展，正因为此方面局限。
史：中介不太可能消亡。从美国、香港这些市场经济充分发展的地方来看，至今中介业旺盛。经济发展后社会分工会更细，会越来越规范，不会消亡。二手房交易涉及到很多政策、手续、程序，一般人不会太能掌握，会有需求。
一个是价格，一个是税费，只要这两方面合理，人们是可以接受的，有些钱给中介赚是可以的，由市场来调节，大家会慢慢接受，美国、香港的中介费都不低。而且，商品房不会继续无限盖下去，下一步，二手房将会成为主导地位，占房产交易的大部分。
不能光是银行来做按揭，什么都是银行自己搞，会产生问题。
10·22新政或遭遇执行难
记者：“10·22”新政公布以来，对二手房交易有何影响？实施后会有何影响？
李：“10·22”新政给房产买卖带来一些优惠，目前谈好的也可照常签约交易，只需在政策实施后，再去政府办理交税过户等手续，就能享受到新政优惠。
个人认为，政府此举是为挽救信心，但是否能有多大实惠？并不觉得。首先从政府减税来看，一共只有0.55%的下调，计算可知并不算多；另一个是降息减首付方面，首先是“促进改善型住房”并无细则，尚不明确，其次是银行房贷利率调整，如果真的下调30%，银行会亏本，尤其是如今大金融环境不好，银行会考虑风险问题，届时，银行能否去配合执行，买房者能否顺利批贷？有待商榷。
目前的措施对一二手房的惠及程度一样，如果真正要对二手房交易起到积极刺激，一个是要把卖楼营业税限制从目前5年放宽为2年，或者阶梯式递减征税，另一个是二次房贷，之前已经上浮，如今能否放宽？这样才能对整个市场流通量有促进。
史：对楼市走势有一定作用，但目前楼市不是用什么措施就能立即见效的。一个是市民支付力不够，另一个也是大家都在观望。
新政对楼市会有一定刺激，但价格这东西很难说，降到哪个点才行？如果广州降到3000元/平米，大家都会去买，立刻又会升。其实现在也还是有成交量，买不起房的人始终会存在，应该由政府去提供保障。所以不能把眼光都盯在价格上，房价还是应该让市场去调节。