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房贷上30万利率自动下调
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农行28日出台房贷细则：确定旧房贷利率下调政策，贷款30万元以下须书面申请
建行房贷细则释义“改善型”普通住房：面积小不能满足住房需求
央行房贷新政颁布后，已有商业银行出台房贷细则。目前已有建设银行和农业银行两家商业银行发布了房贷细则，而大部分银行则还在观望。
据深圳商报报道，昨日中国农业银行在网站首页宣布出台房贷新政。但下午5点多时，农行网站突然撤下该细则。记者多方打听，农行总行已经紧急召回新的房贷细则，总行已紧急告知各分行暂停实施该政策。对此，有业内人士称，农行出台的新细则过于宽松，或许没有获得银行业的普遍认同。如果各家银行都参照农行细则，那么中国银行业的利润将大受影响。农行紧急暂停房贷新政，或许还与监管部门可能出台新细则有关。
但本报记者昨晚与农行重庆分行求证，有关人士称他们并没有收到总行这一通知。
先行者
农行：非普通住房首付最低25%
中国农业银行28日表示，将对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款，最低首付款比例为20%；贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍。
今日开始，凡到农行办理房贷，该行将加强对客户还款能力的甄别。首先，信用记录良好以及有稳定收入来源的群体，在购买首套房时均可首付两成，利率下浮30%；其次，借款人购买非普通住房的，即使首次购房，首付比例原则上不低于25%；三是借款人购买非自住房的，首付比例一律不低于30%，购买非普通住房的，贷款利率原则上不下浮；四是严格控制对借款人一次性申请多笔个人住房贷款发放贷款。
知情人士表示，对于非普通住房的界定，基本上应以别墅、花园洋房等高档住宅为参照物。
30万以上老房贷利率自动调整
贷款优惠政策之外，农行还重点明确了存量个人住房贷款的利率调整政策。调整过程中将采取两种方式。
一是自动调整，即对初始贷款发放金额在30万元(含)以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，原则上通过银行内部计算机系统自动调整利率，无需借款人申请，贷款执行利率自2009年1月1日起即统一下调为0.7倍。二是手工调整，即对不符合自动调整标准或由于其他方面的原因无法进行自动调整的贷款，须先由借款人提出书面申请，于2009年1月1日起调整。
建行：广东分行释义“改善型”
建行也已出台了细则，并调整了房贷电脑操作系统，成都首批客户已经签单。
建行四川省分行房贷部负责人表示，前日已有客户按照新政细则签单了。该细则是在央行的政策框架和授予的权限内制定的。
媒体27日称建设银行广东省分行执行了新政。对于普通自住房定义，建行称应是按照住房面积大小确定，但具体要以当地政府或有关部门的规定为准；对“改善型”普通自住房，建行则理解为“如果客户现在贷款买的房子由于面积比较小等原因不能满足住房需求，需要贷款再购买一套普通住房用来一家人居住，可以认为是购买改善型普通自住房”。
记者 陈蹊
央行
或不出台细则 各家银行自拟
虽然已有银行出台细则，但业内人士表示，目前房贷新政尚有定义不明确之处，如“改善型”等，应该统一。对此，有媒体称央行近期召集商业银行征询意见，预计将制定实施细则。
不过，招行广州分行房贷部负责人说，外界存在误解，房贷细则不会由央行出台，而是各家银行自定，尤其是对于“改善性住房”、“二套房房贷首付和利率”等关键问题，由银行根据市场情况和政策意图自行制定。
农行广州分行有关人士说，细则是由各家银行制定大体框架，而各地分行配合当地政府情况进行个性化的丰富。
消息人士透露，在新政22日出台之前，17日，央行曾征求驻京的大型国有银行和银监会的意见，当时遭遇了部分反对意见。商业银行认为，支持房地产市场发展、防止房价过快下跌，提振内需，他们给予理解和支持；但如下调幅度过大，则存在市场风险。而银监会也对此新政提出了许多审慎的意见。
22日出台的新政表明，这些意见并未被央行完全采纳。
10月23日，央行紧急下发通知，知会各商业银行相关负责人召开临时会议，传达了两点核心意见：一是细则由商业银行自行制定，二是必须于27日前制定出细则，并予以实施。
但商业银行人士称，如果细则交由银行指定，结果一定是按照最宽的结果去执行。原因很简单：尽管大家已看到了房地产的市场风险，但相较于其他行业，房地产的信贷依然属于优质资产，没有人会愿意放弃，不放弃的结果“只有PK价格”。
也许正是鉴于此种担忧，10月24日，银监会紧急召集五大国有银行行长开会。会议内容尚不可知，但消息人士透露，银监会从风险监控的角度考虑，其实颇多担忧，并一直重申不放弃“对二套房”等政策的把关。这种担忧与商业银行的担忧不谋而合。
商业银行人士认为，在当前的情况下，房地产市场的风险加剧，如果单纯从风险角度考虑“银行不应该下调首付比例和降低利率，而应该提高首付款比例和提高风险定价”。
观望者
基于核心概念难定义等原因
多家商业银行集体观望
除农行、建行，其他银行仍表示没有出台细则。招行重庆个贷中心人士表示，各家银行的房贷规模和发展水平不相同，因此制定细则的时间也不一样，一般来说房贷业务地位越重的银行出台细则就越谨慎。之所以选择观望，商业银行人士称，有四方面原因：
“四大中心词”难以定义
首先，央行只给出了原则，很多核心概念没有具体定义，最敏感而难于定义的，集中于“四大中心词”：自住、普通、首次、改善。这让商业银行的细则缺乏掌握的依据，且对2007年颁布的“二套房”标准是否需要继续执行带来了疑问。
某商业银行个贷部门负责人认为，“首次”和“改善”两者难兼顾。如果承认改善型住房符合贷款支持的要求，那么就意味着对“首次购房”的强调虚有其名，也意味着“二套房”政策需要修改。对于“自住”与“非自住”，也很难界定。只要不以投资为目的的，都属自住范畴，只要客户给出“改善住房的理由”，理论上可以无限购买多套房产，就等于不再区分所谓的“二套房”与否。此外，什么是“普通”住房，也很难界定，各地标准不一，让总行也难以对不同地区的分支机构统一标准要求。
观望是为了看人家怎么做
其次，按照23日的临时会议精神，细则交由商业银行自行制定。而商业银行由于同质化竞争激烈，既担心自己的标准太松，被同业“诟病”，又担心标准太高，客户流失。多家银行的个贷部门负责人均表示“要等等看”。其中一些人甚至直言，目前大家都在集体观望，等别的银行先做“出头鸟”，这样他们可以根据其细则的不足进行改良。
对下调存量房贷利率不感热心
再次，某银行重庆分行高层直言，商业银行对下调存量房贷利率并不感冒。他算了笔账：目前5年期以上贷款基准利率为7.47%，按七折算只有5.229%，而1年期定期存款利率已达3.87%，这意味着房贷业务的利差只有约1.3%，扣除1%的呆账准备金及相应的税费、人工，做房贷几乎无钱可赚。“下浮幅度过大将直接影响到银行的利润。”
两个工作日的调整时间太短
第四，央行从颁布文件，到正式实施，只给出了两个工作日的调整时间，如此短的时间情况下，完成整套系统调试和风险定价的换算，难度巨大。
记者 陈蹊
市场反应
真正出手买房者寥寥无几
央行出台新的购房优惠措施，鼓舞了有购房意愿的消费者。但房贷市场对新政实施的步调不一，给购房者带来了新的困扰。准备购买第一套房的张女士，正打算向某大型银行申请个人住房抵押贷款，但是她从该银行贷款部门获悉，目前该银行内部还没有发布房贷新政的实施细则文件，目前优惠利率仍按85%的下限执行。“还是等等吧。”张女士表示。银行对房贷新政执行步调不一，影响了新政出台对楼市的提振效果。
广州海珠区江南西某楼盘的销售人员称。目前市场上问的人不少，但真正出手买房的人却寥寥无几，“大家基本上都还在观望”。
本版除署名外据信息时报、第一财经日报、21世纪经济报道