■访谈

　　对于本月22日推出的地产新政，现在仍然是市民和地产人士热议的话题，而这个新政到底会给东莞带来怎样的影响呢?本报10月16日、10月23日连续在地产版面做了关于救市话题的系列报道，而周末不少楼盘人气回升，让这个话题得以延续。对此，从事东莞地产研究多年的东莞中原地产市场研究部经理车德瑞面对记者采访，对新政给出了自己的观点。

　　政府如何看待救市行动

　　记者(以下简称“记”):2007年东莞房地产发展进入快车道，9月27日房地产新政的出台以及货币紧缩政策，给如日中天的楼市重大打击，市场观望气氛浓厚。2008年房地产市场逐渐步入萧条，上海、杭州、西安等地方政府开始对房地产救市以稳定市场，东莞楼市住房均价从6000元/平方米的水平快速回落到5000元/平方米，市场的观望气氛依然浓厚，东莞政府依然没有作出给予楼市信心的举措。媒体、开发商等纷纷发出要政府救市的呼声，但政府仿佛无动于衷，究竟是什么在左右东莞政府对房地产的态度呢?

　　车德瑞(以下简称“车”):可能与政府接触到的房地产市场信息是市场处于正常状态有关。根据东莞统计局的数据显示，2008年上半年全市商品房销售额125.99亿元，同比增长35.9%，在珠三角9市中，总量排第四位，增速排第二位，市场整体情况依然比较乐观。但深入研究，统计局的数据带有较强的滞后性，与市场最新的真实数据脱节，但统计局数据作为国家的权威数据，政府的决策更多是参考统计局发布的数据，因此在现阶段，政府接收到的房地产市场形势仍然是较为乐观的。

　　财税、GDP所占比例不大难引起重视

　　记:这样说，东莞政府现在出手救市的可能性可能不太高，这是不是跟东莞房地产行业以及东莞整个第三产业所占的比重较低有关呢?

　　车:东莞房地产税收对财政贡献相比其他城市有限。房地产税收占全部地方税收收入的比例各地区目前已平均达到20%以上，是地方税收收入的主力，一些城市比例甚至高达三成左右，东莞房地产税收占地方税收收入约18%，占财政总收入约6%，是东莞市税收增长的主要推动力。但比较其他城市，东莞的房地产税收所占比例处于中下水平，对财政收入的拉动作用比其他城市小。

　　房地产投资对GDP贡献低。根据东莞统计局的数据显示，2008年前三季度全市完成生产总值2734.55亿元，房地产开发投资175.09亿元，房地产开发投资占GDP比重为6.4%。而国内很多城市该指标高达10%以上甚至20%以上，这些城市视房地产业为支柱产业，因此当目前市场成交较为低迷的情况下，开发商给政府的压力是很大的，因此这些地方政府相继出台了救市措施。据各地2007年经济统计公报数据显示，南京房地产开发投资占GDP比重为13.6%，杭州为12.64%，西安为22.3%、北京为15%、上海为10.9%等。东莞的房地产开发投资对GDP的贡献相比这些城市处于一个比较低的水平，房地产业在东莞目前来说整体上并不是支柱产业。东莞制造业八大支柱产业的产值占总额的六成以上，东莞经济主要依靠的是这些优势产业，因此，政府对房地产行业的态度一直以来都是不温不火的。因此，除了执行中央的降低税费政策外，预期东莞政府出台更大力度的降低税费政策可能性不大。

　　银行调整空间不大

　　记:既然政府层面可能不会急于救市，那么银行呢?据我所知东莞的银行在房贷层面的坏账率是比较低的，那么银行会有所行动吗?比如说有进一步放松信贷政策的措施?

　　车:美国金融危机暴露出金融监管的缺失，各地银行因此相应提高了风险管理意识，集中加大了对优良大企业的贷款，中小企业的贷款相应减少，此时展现了银行比较保守的一面，政府为刺激银行加大对中小企业的融资，不惜以巨大的财政支出撬动银行资金。东莞银行也就是在政府提出贴息以及补银行坏账的情况下，才启动对中小企业较大幅度的贷款，一方面显示了银行保守的一面，另一方面也可以看出银行有钱贷不出的情况。

　　这次人民银行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。如果实行下限0.7倍，5年期的贷款利率为5.229%，略微高出存款基准利率，对于以盈利为本的银行作出这样的决定可能性不大，何况量上的增加也是非常有限的；对于东莞房贷，各银行抢占贷款份额，通常实行了优惠利率，在正常利率水平上再优惠15%，在某种程度上已经实行了这次的新政策。另外，新政规定的首次置业普通自住房或改善型普通自住房实行首付两成，银行为增加风险意识管理，这一措施的实施将会非常谨慎。

　　基于此分析，东莞金融机构在个人房贷的首付比例和利率优惠上预期调整空间不大，能够享受低首付和低利率的购房群体在审核上仍然比较严格。另外，虽然本次政策对二手房在首付和利率上有利好的地方，但东莞银行未必会对二手交易中属于首次购买普通自住房和改善型普通自住房的相关首付和利率等优惠进行落实，购买二手房首付比例预期还是维持之前的30%—40%水平。

　　帮助中小企业融资才是首要任务

　　记:你的意思是东莞的银行从目前情况看很难针对房贷领域进行政策的优惠调整?

　　车:是的，尽管新政出台利好，但具体城市的落实力度会有所不同，而且针对目前东莞的实际情况，估计银行方面不会作出积极的响应。主要原因是东莞企业转型需要动用大批资金，而且政府刚刚拿出10个亿帮助中小企业融资，如果银行方面再以0.7倍的利率放贷，银行20年房贷利润(利息)将有可能缩水约2成。尽管房贷数量的增加可以挽回利润，但东莞银行的作风一直比较保守，这也是东莞银行存贷比一直高于全省水平的原因之一。因此，对于新政的实施效果，东莞银行的反应如何将起到直接的影响作用。估计东莞银行方面很难对房贷利率下调至0.7倍，保守估计东莞的银行方面将会下调贷款利率为0.8倍。

　　本次新政的调整范围应是90平方米以下首次置业的普通住宅和90平方米以下二次置业的改善型普通住房，面积90平方米以上的户型不在新政的调整范围内。而且新政的执行力度各地方不同，由于房地产并非东莞市的支柱产业，而且银行方面面临着转型资金的供应压力，因此东莞银行方面对贷款利率的下调力度和积极性可能并不是很大，所以新政对东莞的影响从理性的角度来讲应该没有想象中的大。