□今报记者 李春晓/文 李杨/图

　　降息、减免税费、降按揭……22日，楼市新政出台后，计划购房的市民翘首期盼银行房贷新细则出台。

　　昨晚，农行一度被撤下的房贷新政细则再次发布。同日，建行总行也下发房贷细则特急文件，明确新政实施办法。

　　细则出台后，部分银行一度暂停的房贷业务将重新启动。

　　细则解读

　　30万元以上的房贷自动调整利率

　　22日晚间，央行发布个人房贷新政：首次购买普通自住房和改善型普通自住房房贷，利率下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20％。

　　近日，银监会发出加强个人住房贷款风险管理的紧急通知，指出房贷新政的优惠仅限于首次贷款买房。

　　新政发布后，各银行加紧出台细则。周二，农行率先“吃螃蟹”，在其网站上挂出房贷新政细则。随后，农行又将细则公告撤下。周三，农行再次将细则挂在其网站首页上。

　　和此前挂上去又撤掉的公告唯一的区别是删去了一条：“对客户未提出申请而由农行主动调整利率浮动幅度的存量住房贷款，如果出现连续90天（含）以上的贷款逾期记录，农行将保留在贷款基准利率0.7倍至0.85倍范围内进行贷款利率调整的权利。”

　　农行规定，将对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款，在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予积极支持，最低首付款比例为20%；贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍。

　　对于借款人购买非普通住房的，即使是首次购房，首付款比例原则上也不低于25%。对借款人购买非自住房的，首付款比例一律不得低于30%，购买非普通住房的，贷款利率原则上不下浮，并且严格控制对借款人一次性申请多笔个人住房贷款发放贷款。

　　另据介绍，在新增贷款优惠政策之外，农业银行还重点明确了存量个人住房贷款的利率调整政策。

　　在对存量贷款利率调整过程中，农业银行采取了两种方式。一种方式是自动调整，即对初始贷款发放金额在30万元 (含)以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，原则上通过银行内部的计算机系统自动调整利率，无需借款人申请，贷款执行利率自2009年1月1日起统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。

　　另一种方式是手工调整，即对不符合自动调整标准或由于其他方面的原因无法进行自动调整的贷款，要先由借款人主动提出书面申请，银行在审批过程中要基于原合同约定，综合考虑原适用利率、客户贡献度、客户资信及监管要求等要素提出最终审批意见，经借贷双方协商一致，于2009年1月1日(含)之后进行调整。

　　对于拖欠房贷的客户，农行也加大了“惩戒”力度。对借款人有连续90天(含)以上逾期记录的，农业银行将不受理其利率调整申请。

　　记者从建行了解到，建行总行29日下发了关于房贷细则的特急文件。

　　按建行的规定：对于第一次贷款购买自住房者，以及购买改善型住房者，适用首付两成、贷款利率下浮到70%的优惠政策。符合优惠条件的存量房贷客户，2009年1月1日起自动享受调整贷款利率。贷款者有两笔未结清住房贷款的，不享受优惠政策。房贷有逾期记录的客户，也不享受利率优惠。

　　银行反应

　　部分银行暂停办理房贷

　　昨天记者走访省会多家银行发现，各家银行仍为房贷新政细则苦恼。有的银行称没接到文件，有的银行说不便透露。

　　招行纬五路某支行表示，还没接到上级通知，他们也是从网上了解到有关情况，正在等待上级的正式文件通知，目前房贷业务没法办。光大银行郑州分行工作人员表示：“不太清楚，你还是从总行层面了解吧。”

　　由于部分银行房贷细则迟迟出不来，目前省会一些银行的房贷业务陷入停顿。一名股份制银行信贷部负责人表示，该行的放贷工作“全部停了”。他告诉记者：“总行既没有下发文件，也没有相应动作，可能是想先看看几家大银行的动作吧。”

　　银行算术

　　新政导致存贷款利率倒挂

　　在央行昨晚公布降息之前，仔细计算会发现，房贷新政导致了存贷款利率倒挂，按5年期贷款利息7.47%、5年期存款利息5.58%计算，两者之间利差为1.89%。如果按央行新政策给5年期贷款利息打七折，即7.47%×0.7=5.229%，这较5年期存款利息低0.351%。贷款利息低于存款利息，这对银行来说根本无利可图；对于购房者，贷款利率和存款利率之间的利差可以让贷款买房的人不亏反赚。

　　昨晚再次降息后，5年期贷款利率由7.47%调整到7.20%，再打七折后的优惠利率为5.04%，5年期存款利率由5.58%调整到5.13%，贷款利率仍然低于存款利率，但是存贷利差缩小到了0.09%。

　　存贷款利率倒挂意味着，银行按最低七折优惠利率贷出的钱越多，亏损越大。业内人士认为，这或许是多数银行迟迟不推出房贷细则的原因。

　　部分券商发布报告分析，从公司利润角度认为，房贷新政或将压缩银行业利润，特别是个贷比重高和贷款占盈利资产比重高的银行受负面影响较大。据中金公司分析师分析，如果这一调整明年年初生效，将使银行的净息差下降，从而对2009年盈利产生3%至15%的负面影响。而中信证券近期的一份报告则显示，在不考虑按揭规模增长的前提下，下调个人住房贷款利率的下限对上市银行2009年净利润的负面影响在4%左右。

　　市民关注

　　新老客户是否一视同仁

　　市民李女士去年年底在工行办了房贷，她很想知道自己能不能享受到七折的优惠利率，那样能省不少利息支出。客户经理告诉她，要等上级的具体通知下来，对于存量客户，应该是和新客户一视同仁。

　　李女士的同事周女士可就没有这么幸运了。周女士的房贷业务是在某股份制银行办的，该行工作人员告诉她，对于存量房贷，可能不适用优惠政策。

　　守着降息周期贷款买房，无论在哪个贷款利率下买，老百姓都觉得买得不算太踏实。郑州市民高先生诉苦说，现在一是不敢轻易签合同，怕的是房价下调；二是不敢轻易办贷款，怕的是贷款利率变动，造成双重损失。

　　已经签了房贷合同的吴女士说，自己要求银行晚点放款，等房贷新细则出台，这样能够赶上房贷新政里的利率七折优惠。

　　着急购房成家的王先生则说，他不担心利率和降息，操心的是银行什么时候把钱贷出来。按照现在各银行对央行政策的反应程度，估计短期内银行不会通知他办理业务。

　　如何定义改善型住房？

　　“我们也在研究改善型住房的意思。是小房换大房？那之前的房子是不是要卖掉？小房多小？大房多大？”省会一家银行负责个贷工作的人员表示，执行好国家政策，不是单方面说要放多少贷款，除了支持居民购房、稳定房地产市场外，还要确保商业银行信贷政策和资产质量，现在银行都是上市公司，要对股东有交代。

　　看过总行下发的房贷细则的特急文件，建行一位工作人员也说“搞不清楚改善型住房怎么界定。按照总行文件规定，调整权限在分行一级，有可能因地制宜”。“搞不清楚，想能想明白（改善型住房）咋回事，但如何界定呢？大家买房不都是为了改善居住吗？”郑州市民刘先生说，如果改善型住房的标准太宽松，那么之前的第二套房房贷政策就形同虚设了。

　　■帮你算笔房贷账

　　20年40万房贷每月能省244.81元

　　都说房贷新政实施后买房能省许多钱，那到底能省多少钱呢？算下来，省得还挺多。

　　按照贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，按最低首付款比例20%计算，总价50万元的房子，首付二成，商业贷款金额40万元，贷款年限20年，原政策(5年以上利率为7.20%，八五折优惠后为6.12%)：每月还款额为2893.48元，20年总利息为29.44万元；新政策(七折后为5.04%)：每月还款额为2648.67元，20年总利息为23.56万元。每月还款节省244.81元。20年下来，节省5.88万元。