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房贷新政优惠仅限首次购房
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■老客户能否享受优惠尚无明确说法
■银行对存量房贷实行优惠可能做“亏本买卖”
综合新华社、新京报、新闻晨报等报道 就在各家银行为制订房贷新政的细则“困惑”时，银监会的一则紧急通知圈定了新政的实施对象。记者昨日从银监会证实，银监会已向银行发出加强个人住房贷款风险管理的紧急通知，仅首次利用贷款购买自住房可享利率优惠。
优惠对象：
仅限于首次贷款购房者
根据央行22日的规定，此次房贷新政大原则是商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0．7倍，最低首付款比例调整为20％。金融机构需要根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。
对于央行规定中的多种情况如何界定，成为各家银行制订细则为难的地方。“比如‘改善型普通自住房’如何界定，我们并不清楚。”一位银行人士表示，央行并没有给出改善型住房明确的定义，在执行中可能会出现有银行放宽贷款门槛的恶性竞争行为。
银监会昨日下发的通知中并没有借用“改善型”普通自住房的概念，仅表示商业银行只向“首次利用贷款购买自住房”的借款人给予优惠贷款利率，并且贷款首付比例将按照风险可控原则合理确定。这也意味着未来是否首次利用贷款购买自住房成为银行放贷的关键标准。
上述银行人士认为，银监会的紧急通知主要从控制风险角度考虑，防止在新政实施过程中出现不良信贷。“将首次购房者界定为首次利用贷款购买自住房，也更便于银行去执行。甄别借款人是否为首次购房，银行需要与各地房管局进行信息共享，难度较大，而从征信系统中即可判定借款人是否是首次利用贷款买房。”
利率倒挂：
银行可能做“亏本买卖”
对于老百姓关注的存量房贷是否能一并享受利率优惠，银监会没有给出明确说法。“制订利率是央行的事情，银监会也只是从风险管控角度去监管。”银监会人士向记者表示。
由于央行早先公布政策时即将利率定价的裁量权交给银行，因此是否对存量按揭贷款利率进行调整，以及如何调整都将由银行自主决定。记者昨日向多家银行个贷人士了解到，目前对于监管部门的政策仍然在研究中，具体的房贷细则还很难出台。
昨日，央行再次宣布降息，银行担忧的利率倒挂问题仍然存在。如果很多老客户能够享受最多下浮30％的优惠，也意味着存量房贷将带来大量利息损失。原有首套房按揭，国内商业银行给的优惠为基准利率的0．85倍。一旦调整为0．7倍，最低的优惠利率有望达到5．04％(在基准利率7．20％基础上下浮30％)，这甚至低于五年期存款5．13％的利率，出现“存贷利率倒挂”。也就是说银行每做一笔下浮30％的房贷，都是一笔亏本买卖。
新规
购买非普通住房 首付不低于25%
记者29日从农行获悉，该行刚刚出台房贷新规定明确，借款人购买非普通住房的，即使是首次购房，首付比例原则上不低于25％。首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，最低首付款比例为20％；贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0．7倍。
农行还重点明确了新政出台前个人住房贷款的利率调整政策。具体有两种方式：一是自动调整，即对初始贷款发放金额在30万元（含）以上、原执行利率为同期同档次基准利率0．85倍的贷款，原则上无需借款人申请，贷款利率自明年1月1日起统一下调为同期同档次基准利率的0．7倍。
另一种是手工调整，即对不符合自动调整标准或由于其他方面的原因无法进行自动调整的贷款，由借款人主动提出书面申请，银行在审批过程中要基于原合同约定，综合考虑多种要素提出最终审批意见，经双方协商一致后于明年1月1日（含）后进行调整。对借款人有连续90天以上逾期记录的，农行将不受理其利率调整申请。
人民银行10月22日调整房贷政策，决定自10月27日起将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0．7倍；最低首付款比例调整为20％。银监会数天前曾下发通知，要求除首次利用贷款购买自住房外，各商业银行办理个人住房贷款均继续严格执行人民银行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》、《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的规定。
解读
百万贷款“房奴”每月可少还926元
一个半月之内，央行三度降息并且将房贷利率的优惠空间扩大至30％，对于房贷族来说，他们的月供负担无疑将大幅减轻。
由于多数房贷族的贷款均按年调息，所以，其房贷负担真正减轻的时间应该到明年1月1日。三度降息前，五年以上贷款基准利率为7．83％，下浮15％后的优惠利率为6．6555％；三次降息后，五年以上贷款基准利率已降至7．2％，按照房贷新政规定，可下浮 30％后的优惠利率为5．04％。
专业人算了笔账：假设张先生首次购房，90平方米，总价125万元，首付25万，商业贷款100万。降息后每月还款额可减少105元。同样一套住房，今年首次降息前（9月15日前）购买，与10月30日后购买，每月还款差额明显。其间经过了3次降息以及房贷新政，月度还款额减少了926元之多，以20年贷款期限来算，可比首次降息前少还款22．224万元。
如果是非普通住宅的话，情况又有所不同。假设张先生首次购房，买的房位于内外环间，90平方米，总价143万元，首付30％即43万，商业贷款100万。那么经过降息，他每月又可少还165元。同样这套房，9月15日前买，与10月30日后买，每月还款相差386元。
观察
农行细则“起死回生”其他银行仍在观望
从27日房贷新政实施后，媒体就开始追踪各大商业银行的房贷细则，但银行迟迟不见行动。直到28日农行才打响了第一炮。
农行作为首个公布细则的银行，在发布数小时后突然主动撤回，且未说明原因。29日下午，农行内部人士透露，撤稿原因是工作人员沟通出现了问题。到29日晚间，这份房贷细则“起死回生”。
农行细则“起死回生”令人一头雾水，农行人士表示，前天细则被突然撤下可能是因为后台的系统故障。但据知情人士透露，农行细则的撤销和再生可能都与监管部门的态度有关。据介绍，央行与银监会目前就房贷新政如何落实均提出了各自的指导意见，这让商业银行有些无所适从。
目前为止，除了农行的细则以外，其他银行仍在观望中，官方口径一律都是细则仍在制定当中。工行总行昨天给各地分行下发了紧急通知，要求全面停办新房贷业务，等待总行细则的颁布，但并未明确细则颁布的时间表。
一位银行内部人士分析指出，此前农行细则被撤下，可能与农行细则内容偏松，监管层并不认可这种松动有关，此后农行可能与监管层已达成共识。目前，众多商业银行之所以观望，其实都在等监管部门的最终精神。