■新快报记者 钟小柔

　　日前，国家救市组合拳——房产“10.22”新政终于揭开神秘面纱，这是中央政府今年以来首次对房地产领域进行政策松绑。契税减免、首付降低、贷款利率打折、免税等政策利好都是促进刚性需求释放的应对措施。政府刺激消费的意图十分明确。面对新政，顺德楼市会是一种怎样的反应呢？

　　新政背景

　　顺德前三季度成交低迷

　　自2007年年底，顺德的一手房和二手房交易量就呈现出直下滑的趋势。今年上半年，交易量继续萎缩，据顺德区建设局显示，今年前三季度，顺德房地产成交量较去年相比大幅下降，2008年三季度的商品住宅成交量仅为39.46万平方米，与去年同期相比成交量大幅萎缩47.8万平方米，下降54.72%。成交套数从去年同期的5883套下降到2947套，降幅高达54.78%。

　　交易低迷的市场状况，令一手市场的开发商陷入经营困境，不少开发商开始寻求“自救”的办法，今年上半年几乎所有在售楼盘都采取了打折、促销策略，刺激消费。在开发商集体降价让利的作用下，市场也曾出现了一小波的繁荣，然而对市场刺激的作用有限。

　　这种市场氛围也感染到了土地市场，资金链的紧张，让开发商们不敢贸然拿地，顺德的土地市场出现持续遇冷的境况。2月份，顺德有四幅土地流拍；5月份，位于大良东区和南区结合部的三块地块流拍，而且流拍原因如出一辙，即“投标企业不足三家”。房价预期的改变，导致房价与低价双双下行。

　　正是在这样的背景下，国家房贷新政正式出台，为的是刺激消费。

　　开发商

　　主推中小户型的楼盘获益

　　对于政府的救市新政，顺德业界普遍反映松绑有限，更多是为了稳定市场，拯救市场信心。新城区某高端大盘的营销负责人表示：“新政一定程度上节约了购房与售房的成本，加上临近年底，对于居民购房在一定程度上起到刺激作用。”但同时，其也表示“二套房”政策尚未放开确实“很可惜”，因为顺德人比较偏好于90平方米以上的大户型。

　　顺德房地产业内人士认为，国家的房产新政，偏向于首次置业群体，而对于首次换房群体，虽然政策顾及了“改善型普通自住房”，但到目前为止仍未明确界定。事实上，首次置业群体在尚不能成为目前楼市的主力军，他们虽然有强烈的刚性需求，但手头的资金限制了他们的购买力。楼市观望的主要群体很大部分在于一些需要换房的二次置业群体，他们有较强的购买力，但由于之前政策对二套房的限制使得他们购房成本急增，导致持币观望。而现阶段的政策并未将这一群体“解冻”，并且“二套房政策”未放开也限制了二手房市场的进一步活跃，新政带来目前二手房市场一些小额成交量显然无法连锁带动一级市场的复苏。

　　这样的政策规定，只会使主推中小户型的楼盘受惠，大户型的楼盘由于细则尚未出台，所以能享受到的新政“优惠”有限。

　　消费者

　　价格还是最重要因素

　　记者日前从顺德各大开发商处了解到，新政实施之后，各楼盘的的人流量有所增加，但是成交量并未马上飙升。其表示，新政一定程度上确实刺激了消费者的购买欲望。同时，由于部分签约的客户要等11月1号新政正式实施后才签约，所以新政实施后的首周销量并未体现。其同时表示，由于“改善型住房”的实施细则尚未出台，所以大部分青睐大户型的消费者选择了“再看看”。

　　记者的一位准备首次置业的校友阿东这样描述其对新政的看法。“新政可以节省一部分的购房成本，但是后续是否还有新的优惠措施推出，谁也不清楚。所以，作为谨慎的消费者，我认为还要继续观望一下接下来的走势。等新政运行一段时间后，再观察一下。看房价是继续下跌，还是小幅上扬。”阿东很疑惑，“价格究竟会怎么样走，我没把握，害怕做了决定后房价会下跌，所以打算再看看。”但他同时也强调，在观望一段时间后，如果房价比较平稳，他会做决定购买。而记者日前在乐从威斯广场踩盘碰到的小王则表达了另一种看法，“11月1号后就打算签约。看这个盘已经看了很久了，货比三家后，觉得这个盘目前的价格已经达到我的心理预期了，新政的出台刚好可以让我省一点钱。好单位不是那么好找的，虚等一个不知道什么时候会再降的价格，不如先下手买了。先买还可以先享受。”小王认为，威斯广场目前低至2888元/平方米的价格，让她觉得已经相当“到位”，所以不想再等了。

　　后市

　　期待细则快出台

　　采访中记者发现，无论是消费者还是开发商，都迫切希望各大银行的房贷实施细则尽快出台。“我们打算换房，但不知道银行‘改善型住房’是如何规定的？非常心急想知道我们到底能享受多大的房贷优惠。”市民周先生向记者反映。

　　而大部分开发商也表示，非常期待细则的出台，因为销售的产品中，以大户型居多。

　　●观点

　　新政发威价格仍是关键

　　业内人士认为，中央的政策的目的还谈不上救市，地产新政只能缓解楼市下跌过快的趋势。房地产市场要回暖，价格下调才是问题的关键所在。

　　这次中央政府下调房地产交易税，房地产开发商及地方政府会认为中央政府开始出手“救市”了，如果真是这样来判断当前的房地产形势，可能会大失所望。因为，不仅在于房地产交易税下调必须在民生范畴下，而且它进一步强化了居民对房地产民生问题的理解。房地产市场的价格不调整，绝大多数居民不仅没有支出能力进入房地产市场，他们也不进入这种高房价的市场。

　　对许多百姓来说，房价的高低是一种极其刚性的指标，是决定他们购房与否的关键性因素。与此相比，交易税费的多寡，首付比例的高低，甚至房贷利率的调整，有时会显得不那么重要。导致当前楼市低迷并且将长期低迷的真正原因是居民购房意愿和购房预期已经发生了真正的转变，房屋价值重估，房价泡沫膨胀，房价还需要回归理性已经成了居民对楼市深刻理解的一种共识。现时的房价，如果以自己的购买能力能负担得起，是大多数置业者的梦想。

　　现时的楼市，是政府、开发商和置业者三方博弈。政府的意图很明显：刺激刚性需求的同时，挤掉市场的泡沫。对于开发商来说，尽快售手中的存货是其最大的愿望，中小户型应该没问题，但大户型可得费点劲；而刚性需求的置业者还在犹豫不决。一方面税费、利率的降低减少了他们的购房成本，另一方面一系列政策的出台触动了他们希望房价继续下降的神经。

　　面对新政，无论是置业者，还是开发商、代理商，都必须学会以理性的心态来看待。不到位的还是得再降降；需求迫切的，如果碰到合适的，也是时候入市了。