新闻背景

　　《陕西省城市居住区物业管理条例》，自2000年9月省人大常委会通过，2001年1月1日起实施以来，对规范我省物业管理活动、维护业主和物业服务企业的合法权益起到了积极的作用。2007年《中华人民共和国物权法》实行，国务院随之修订了《物业管理条例》，《陕西省城市居住区物业管理条例》部分规定与上位法不相符合，需要修订，省建设厅起草了《陕西省城市居住区管理条例（修订草案）》。鉴于物业管理与人民群众的日常生活息息相关，涉及到各方面的利益关系，省人大常委会主任会议决定，由省人大法制委员会举行立法听证会，就物业管理活动中的突出问题听取各方面的意见。

　　亮点一

　　水电暖气费收取委托应明确

　　“条例”规定：修订草案修改稿第63、64、72条分别对专门费用的收取作了详细的规定，要求供水、供电、供气、供热等专业经营单位在物业管理区域内进行相关费用的收取；同时规定，供水、供电、供气、供热、有线电视等专业经营单位不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。

　　听证问题：物业服务企业收取水、电、暖气费用是受全体业主委托，还是受供水、供电、供热专业经营单位的委托？

　　听证原由：水电暖费用收取的终端用户究竟怎么认定？在条例里没有一个明确的规定。这几年因为相关权限归属也没有明确界定发生矛盾的事常有。为此，补充一些新的规定十分有必要。

　　观点碰撞：杨凌小区业主委员会副主任吴璋作为业主代表在发言中一针见血地指出，这两个问题的核心在业主、物业公司、开发商和服务企业，而最基本的一条，就是如何来划定归属的权限。

　　“建议在《物业管理条例》中明确提出，由物业管理公司就某些事项，可以跟专业的机构进行协商和约定，对自己可以承担、一般普通的维修内容，由物业公司承担。”海荣房地产开发公司代表丁锐认为，这样既减少了业主这方面费用的支出，也便于给业主提供一个便利、及时、到位的物业管理服务。

　　业主代表张金铭认为小区内的供水、供电、供热等由专业经营单位从设计施工到后期的维修养护，“合理，但是不可行。”因为这样“就造成了垄断”。他建议在修改稿的后面增加“专业经营单位提供专业产品和服务后，不得对业主增加任何名目的入网初装费”。以促使专业经营企业摒弃垄断思想，节约资源，提高效率，为广大的业主提供优质、低价的产品和服务。

　　业主代表房立刚建议对这个问题应该区别对待，“应该把方便业主生活作为前提，行业之间有矛盾，还是和物业公司有矛盾，都不得影响业主的生活。”

　　亮点二

　　物业服务企业不得收取装修保证金

　　“条例”规定：修订草案修改稿第73条、第99条对业主装饰装修进行了规范和要求，其中明确规定物业服务企业不得以任何形式收取房屋装饰装修保证金，违者将责令限期退还，逾期未退还的，将被罚款。

　　听证问题：物业服务企业是否应当收取业主的房屋装饰装修保证金？

　　听证原由：多数业主认为物业服务企业不应当收取房屋装饰、装修保证金，如果装饰、装修过程中，造成相邻业主的损失或者公共利益的损害，可以协商或者通过法律途径解决，现实中，有这么一种情况，即使没有违反有关规定，收取的保证金往往不能及时、如数退回，甚至有的物业公司将此作为敛财的手段，但是也有一些业主对此有不同的看法，认为采取交纳保证金的方式有一定的合理性，如果物业公司不收取保证金，就没有办法制约违规装饰、装修行为。大多数物业服务企业认为，收取房屋装饰、装修保证金是物业管理的一个手段，也是一个行业惯例

　　观点碰撞：多数发言人都建议在条例中对此增加明确的建议和规定。

　　对装修公司在装修中危害建筑安全的行为进行约束也是参加听证会的陈述人的意见，戴德梁行物业公司代表韩雪飞认为，小区里面有很多是“游击队”式的装修公司，他们没有任何的资质，“这些人在装修的过程中可能造成一些损害，虽然物业企业对业主的监管比较容易，但是对装修公司是很难保证，对整个小区大家的公有部位，对其他业主会产生一些不良的影响，装修保证金更应该约束的是装修公司。”

　　亮点三

　　小区公共场地经营应约定分配

　　“条例”规定：修订草案修改稿第74条、75条对物业收益分配进行了规定，占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆，所得收益属于业主共有，物业服务企业可以按照与业主委员会约定的比例从中提取停放服务费。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当经相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业意见后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　听证问题：利用物业公用部位、设施设备进行经营，如广告、出租等所得收益由物业公司和业主委员按照约定比例分配是否合理？

　　听证原由：按照《物权法》规定，所有人对所有物享有占有和享有收益的权利，从法理上讲，应该归全体业主，我们在调研中了解到，这方面的收益大多归物业公司，也有个别物业公司与业主约定有一定比例分配，现在条例的规定既没有规定应归物业公司（这个与《物权法》的基本要求精神不符）也没有肯定全归业主。

　　观点碰撞：业主代表冻皓认为，在物业管理区域内道路停放车辆，物业公司收取服务费，属于用公用部位进行经营，其所得收益归全体业主，他同时表示，物业服务公司对外来进出小区车辆的收费，各小区收费不等，也属于用公共场地进行经营，这部分收入也应该由约定进行分配。

　　本报记者 赵静