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　　上周，央行出台了扩大商业性个人住房贷款利率下调幅度，调整最低首付款比例的决定，以求在国际金融动荡的时期，能够有效扩大内需，提高对居民购买普通自住房的金融服务水平。本周一该政策正式执行，但是截至发稿时，各个银行并没有出台相应的实施细则。对于央行出台的楼市救市政策，商业银行是否能够有效地执行，如何执行?成为居民增加消费信心，购买房产的关键。此外，记者采访了解到，对于央行出台的楼市救市政策能否有效地刺激房地产行业的回暖，还有待考验，关键取决于我国经济发展的宏观层面，和银行调整房贷利率的水平。

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　　央行救市政策:拯救房地产?

　　上周央行出台的救市措施，央行媒体发言人解释，是应对国际金融危机对我国可能产生的影响，支持扩大内需，提高对居民购买普通自住房的金融服务水平，保障民生。该政策要商业银行调整最低首付款比例和下调个人住房贷款利率。该政策出台，被业界认为是央行楼市救市的目的。该政策在本周要求商业银行执行。但是，截止到目前，各个银行并未出台相应的实施细则。周二，中国农业银行出台相应的实施细，结果仅仅昙花一现，显示出各个商业银行对该政策的实施，采取非常谨慎的态度。

　　而深圳某银行人士介绍，央行出台此政策的目的，主要是稳定房地产市场。他介绍:“央行出台此政策，以帮助中低阶层购房为说法，实际是在帮助房地产行业恢复。该政策对于带动房地产发展是个利好，但对于老百姓购房却帮助不大。”现在国际经济形势比较严峻，居民对未来预期收入降低，消费信心不足。而房地产价格经过去年的快速发展，出现了泡沫成分。随着今年的整个房产价格下调，造成了房地产市场价格一直处在下降通道，居民的观望态度加剧，作为居民消费的主要部分，房产价格如果一直处于下降阶段，直接影响到整个经济的发展。这次政策的出台，将起到稳定房地产市场的作用。

　　长城证券房地产分析师刘琨表示，此次政策调整，在短期内对于楼市的稳定，有一定的促进作用，但是再长一段时间，则很难保证房产价格受到支撑。

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　　银行谨慎统一执行较难

　　央行出台的救市措施，本周正式开始执行。但是各个商业银行对该政策的执行，均非常谨慎。原本定在本周一实施的具体细则，直到发稿为止，仍未看到商业银行的细则。而周二农业银行制定的实施细则，在网上仅仅悬挂了一段时间，就被撤销，引起媒体的强烈关注。其中撤销原因不得而知。业内人士表示，本次政策调整，关系到各家银行的房贷市场份额，操作不慎，可能引起客户的流失。

　　上述银行人士介绍:“目前，各个商业银行对于央行该政策的实施，均处在矛盾当中，一方面下调个人住房贷款利率，将会减少银行的利差收入。一方面如果不采取措施，在别的银行降低贷款利率的情况下，将会影响到银行自身客户的发展。”

　　“而商业银行必定要执行央行出台的措施，如何保证银行利润的同时又防止客户的流失，成为银行制定实施细的关键。而如何制定细则，关键还是要看别的商业银行所采取的措施。这就造成了各个商业银行均处在等待当中，谁也不敢率先执行。”上述人员介绍。

　　长城证券刘琨表示，“11月份，预计各家商业银行将会推出相应的细则。最有可能是各家商业银行，执行统一的利率政策，这样有利于保证银行之间平等竞争。比如，针对第一套房执行最优惠的贷款利率，对于二套房，银行可以根据客户的信用状况、风险状况、资金实力等灵活采取利率水平。为确保利润，在风险较高的客户当中，根据实际需求，还可以上调利率水平。”

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　　房贷刺激楼市见效较难

　　房贷作为银行的优质资产和收益来源，是各家商业银行非常重视的，无论央行如何调整房贷利率，均不会改变商业银行对房贷的重视。而央行的楼市救市措施，必须落实到商业银行执行具体的实施细则，才能有效地提升居民购房的信心。

　　据了解，目前，等待购房的居民明显增多。“如果按照央行出台的新政策，现在的住房贷款个人利率下调到0.7倍，对于按揭购房的客户，每个月将可以少供几百块钱，这对居民消费来说非常重要。”深圳某银行个贷部的经理介绍。

　　不过，一些分析师并不看好。长城证券刘琨介绍:“现在首付款和利率已经不是居民购房考虑的主要因素。目前的房价每平方米还是万元以上，前两年楼市价格的快速增长，使得居民对楼市价格怨声载道，工薪阶层购房，每月月供成为生活的主要开支。目前楼市价格调整正是居民所希望看到的。目前的阶段，楼市价格决定居民购房的需求，尤其是第一套住房。”

　　深圳农村商业银行的人员介绍:“房子是居民的刚性需求，现在楼市价格不断下跌，居民购买心理是买涨不买跌，通过一项政策的出台，降低贷款利率，就能促使房价回暖，比较难。对于有钱的人来说，利率的变化对于居民购房影响不大，哪怕是零首付，需要购房的人还是要买房的。”

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　　房产回暖有待宏观经济稳定

　　“扩大内需，房地产市场是非常重要的一部分，1997年的经济危机，中国就是靠房地产产业的发展来带动的，如今，该政策仍然有效。”中国经济学家巴曙松在本周的一个财富讲坛上如此表示。

　　不过，此轮经济危机刚刚开始，并且是全球性的，在未来的一段时间内，中国的经济形式走向衰退是不可避免的。在此大环境下，使得整个房地产行业回暖，提升国内的消费需求，还不容乐观。目前，各家商业银行还没有出台相应的细则。对于楼市的消费而言，居民还处在等待阶段。

　　“要等到房地产市场回暖，还需要宏观经济稳定。”刘琨认为。目前，本次政策调整，对于楼市影响到底有多大，还比较难确定。各家银行出台细则，对房贷利率执行的水平，直接决定本轮政策刺激房地产市场的大小。而国家经济如果一直处在衰退的话，很难保证楼市在逆境中崛起，目前主要的任务还是稳定房地产市场价格这也有利于维护消费者的信心。等到整体经济形势企稳，房地产市场将会再次恢复。