去年的“9·27房贷”政策就如一根导火索，引发了房地产行业一年间的风云变幻。对郑州楼市来说，从去年的“9·27”到今年3季度，短短的一年，却可谓“冰火两重天”。

　　昨日，郑州市房管局发布《2008年1~9月份郑州房地产市场分析报告》（以下简称《报告》）。数据显示，受中央调控政策和国际经济大环境影响，今年前9个月，郑州市商品住宅的供销比为1.58∶1，也出现了销售困难、消费者持币观望的局面。

　　□今报记者 王献军

　　卖房变难了

　　今年投放的房36.7%没卖出去

　　今年前9个月，郑州商品住宅的投放（即批准预售）面积与销售（即合同备案）面积双降。其中，投放面积为633.14万平方米，同比下降7.3%；销售面积400.84万平方米，同比下降35.7%，下降了三成多，供销比为1.58∶1。这说明，今年投放市场的房子，有36.7%还没有卖出去。

　　很多开发商在销售受阻的情况下，推迟开发进度在第3季度开盘，期望在传统的“金九银十”旺季能有个好收成。然而，实际销售情况并不乐观，消费者对房地产市场的观望心理，直接导致住宅销量的持续下滑。郑州楼市供大于求的局面，很难在短时期内改变。

　　特价房，送家电，其实是“暗降”

　　郑州商品房销售均价已出现了下滑之势，今年前3季度商品房销售均价分别为4560元/平方米、4402元/平方米、4367元/平方米，郑州房价开始缓步回落。

　　今年前9个月，郑州商品住宅销售均价为3961元/平方米，同比增长15.3%，不过与前两年的快速上涨相比，涨幅已明显趋缓。为改变销售萎缩的局面，一些开发商陆续推出特价房或优惠点数吸引消费者。另外，一些开发商还推出了购房送家电、购房送装修款等“暗降”房价的举措，实际上都是房价下跌势头的显现，只不过“暗降”还没有变成“明降”。

　　值得关注的是，今年前9个月，开发商在郑州市房管局备案的投放价格，增幅已较往年大为减缓。投放价格是开发商的预期心理价位，价格由去年的走高、激进转为今年的保守，说明销售上的压力已经大大减少了开发商对房价上涨的预期。

　　二手房交易量同样降三成

　　楼市销售的低迷，同样影响到了二手房的交易量，今年前9个月，郑州市二手房市场交易面积为80.64万平方米，同比下降30.2%；交易套数9179套，同比下降30.8%。其中，二手住房交易价格2737元/平方米，较去年同期上涨13.3%，低于商品住宅15.3%的涨幅。与商品房市场相比，二手房市场的价格波动相对较小。

　　郑州市房管局有关负责人认为，从今天起，郑州市二手房交易优惠政策就要实施，二手房交易时，实行缴补分离，买卖双方应缴纳的营业税和个人所得税，由郑州市财政部门全额补贴。“这一新规定肯定会刺激二手房交易量的上升”。

　　买家也郁闷

　　中小户型设计不太合理“滞销”住宅多为二居室

　　在“90/70政策”的限制下，今年前9个月，90平方米以下商品住宅投放套数为18461套，是2006年同期的7.8倍，已占今年住宅总投放套数的61.4%。与此同时，90~100平方米的住宅投放数量和所占比重也在逐年提高，而180平方米以上的住宅投放，已从2006年的4054套降到今年的1265套。

　　截至今年9月底，市场上未售出的商品住宅中，90平方米以下的占可销售总量的64.4%。特别是80~90平方米住宅的可售套数增幅明显。《报告》认为，根据中原居民的消费习惯，小三房的户型紧凑实用，最受消费者欢迎。市场上“滞销”的80~90平方米住宅，多为二居室。这说明开发商的设计存在问题，没有进行设计上的创新。在国家“90/70政策”的硬性要求下，如何在90平方米的空间内，设计出符合中原居民习惯且实用的小三房户型，对开发商是个考验。

　　还有出手的

　　郑东新区领跑郑州楼市郑州郊县人买的房最贵

　　在销售市场低迷的情况下，哪个区域的房子相对卖得最好？答案是郑东新区。

　　今年前9个月，郑东新区商品住宅投放面积92.38万平方米，销售82.31万平方米，在各区域中供销情况最好。而惠济区本年度投放的商品房有63.6%尚未售出，原因是该区域有相当部分是高档的低密度住宅，刚性需求相对不大，并且惠济区43.6%的房子是在9月份才投放市场。

　　从各区域房价来看，管城区和金水区的房价都超过了4000元/平方米，郑东新区与惠济区基本持平，接近4000元/平方米。除了远离市区的高新区，中原区的房价最低。

　　在郑州购房的人群中，郑州市城区和省内其他地区的购房者，仍然是主力购买人群，所占比例分别为43.1%和44.1%。

　　从购买套数来看，来自不同区域的购房者数量都有所降低，其中，郑州市城区、省内其他地区和外省市的购买量降幅都在30%左右，只有来自郑州郊县的购房者降幅最低，为14.5%，并且郑州郊县购房者买的房子最贵，购买均价为4409元/平方米，远高于郑州市城区购买者3540元/平方米的购房均价。《报告》分析，郑州郊县在郑州置业的购房者，多是当地的富裕人群，在郑州买房大多是为子女上学，对房价的涨跌相对而言不太敏感。

　　【听听专家咋说的】

　　11月1日上午，郑州市房管局主办了“二、三线城市房地产市场与政策研讨会”，建设部和国内多个省会城市房管局负责人参加；下午，河南房地产业商会和郑州市房管局主办了“2008~2009年房地产形势与发展论坛”，几十家房地产企业董事长、总经理参加。针对目前房地产市场的情况，与会多位专家和学者都谈了自己的观点。

　　朱中一：楼市继续下滑的空间有限

　　（中国房地产业协会常务副会长兼秘书长，国内最早上书中央“救市”政策的主要撰写者）

　　从目前情况来看，房地产市场信心一时还难以恢复，今后几个月住房成交量也可能进一步缩减，房地产投资、新开工面积和土地的购置面积，有可能还会继续下降一段时间。

　　不过，中央政府已经出台并将继续出台一些相应政策，加上地方政府出台的一些积极的措施，我个人认为，楼市继续下滑的空间有限，河南只要认真汲取东部地区经验教训，还会健康持续发展。目前市场的调整，只是在长期上涨趋势下的短期浮动。

　　如何实现房地产市场的软着陆？朱中一提出了“四个一”的建议：开发商定价合理一点；政策能够适当支持一点；金融部门能支持一点；老百姓能理性一点。

　　汪利娜：搞运输的都卖房，能不调整吗

　　（中国社会科学院金融研究中心副主任、研究员）

　　经过十年的快速增长期之后，中国房地产业进入调整期是正常的。

　　越来越多的中等收入家庭，月供占家庭收入的比例已达50%，这个数字说明中国房价涨得太快了；土地收入现在已成为地方政府重要的收入来源，但现在中央政府必须要有长远的打算，进行财政改革，为地方政府提供稳定税源；目前，我国已有6.2万家房地产企业，这两年，不管是卖家电的，还是搞运输的，或者搞其他实业的，都一窝蜂成立房地产公司，房地产企业的调整不可避免。

　　秦虹：不要对政府救市抱太大希望

　　（建设部政策研究中心副主任）

　　房地产市场与整个经济大环境是同步的，只有国内、国际大的经济环境好了，房地产市场才能重新变红火。

　　很多社会机构都对这次房地产市场的调整期进行了分析，我们也非常关注。从这些分析看，最乐观的估计是2010年房地产市场触底上升；“中间派”认为要3~5年，这种观点最多，占70%；悲观者则认为需要十年时间才能完成。

　　房地产企业不要对政府救市抱太大希望，政策会刺激老百姓购房，但不会有任何的政策能让老百姓全部出来买房子。可以预见的是，将来，最先进入房地产市场的，肯定是抄底的投资者，因为普通消费者的敏锐度无法与其抗衡。对这一点，将来我们要制定政策保护普通消费者。

　　■“9·27房贷”新政

　　2007年9月27日，央行和银监会联合发布了一项新政策，规定申请购买第二套住房的房贷首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。这个政策后来被称作“9·27房贷”新政。

　　■楼市已经进入调整期

　　《报告》对今年郑州的房地产市场进行了盘点：前两年火爆的房地产市场，透支了一部分购买力，当市场发生变化后，“看空”心理快速增加，楼市已经进入了调整期。

　　在市场调整的大背景下，企业要调整开发战线适应市场变化。救市政策能否刺激百姓购房，关键要看整体经济的发展，要看房价理性回归的步伐是否能被消费者所接受。

　　在关注商品房市场的同时，今年3季度，郑州市在住房保障方面也有一些实质性动作：郑州公共住宅建设投资有限公司开发的滨河花园、湖光新苑公开销售；金水区政府的“康苑居”廉租房小区开工，这是我省首个由区级政府投资建设的廉租房项目；郑州市政府出台 《限价商品房建设管理工作程序》，限价房的建设提速。这些利好消息将为中低收入家庭改善住房条件带来福音。