对银行来说,接受抵押有产权证的房屋比抵押集体土地,绝对要好得多

　　《望东方周刊》记者陈安庆、特约撰稿肖世峰、袁树勋 湖南浏阳报道

　　13年前,浏阳枨冲镇农民张美云夫妇从乡下搬到镇上。

　　买一块地皮,修一栋房,开一个小五金店。完成这一“宏大”计划,欠下的6万元债务让张家陷入困境。

　　同一年,浏阳市房产局在张家隔壁的二楼租了个房间,枨冲镇房管所挂牌成立。

　　一来二去,双方熟悉起来。房管所的办事员动员张美云办个房产证,然后将房子抵押给农村合作银行,贷款盘活生意 。

　　张美云照办,她很快拿到了3万元贷款,解了燃眉之急。

　　站在堆满货物的店里,依旧是农村户口的张美云对《望东方周刊》记者说:“抵押农房贷款改变了我家。”

　　张美云并非个案,她所在的那条街上,大部分人都有过先办房产证,再抵押贷款的经历。这些起房的土地都是农村集 体所有。

　　这一情节在浏阳悄悄上演了13年,于两个月前在湖南省大规模推行。给农民住房颁发产权证,避开“小产权房”争 议给予其抵押等权利,无意间成为破解农民贷款难的一把金钥匙。

　　不碰小产权房敏感线

　　与长沙2006年大张旗鼓专门印发《长沙市集体所有土地上房屋权属登记管理办法(试行)》不同,湖南“农屋新 政”散见于省建设厅今年7月底制定的《湖南省〈房屋登记办法〉实施细则》第四章。

　　湖南省建设厅和长沙市的文件均开宗明义,“集体所有土地上的房屋实行登记发证制度”。长沙市更是明确规定,“ 权属证书采用建设部监制的全国统一的《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》。”

　　与城市居民的房屋不同的是,“权证应明确注明土地为集体所有”。

　　在浏阳市房产局官渡镇房管所所长颜源的办公室,本刊记者亲眼看到了一大摞即将颁发给当地农民的《房地产权证》 。

　　中共中央党校经济学部主任王东京认为,浏阳乃至湖南给农民住房颁发全国统一的产权证的做法,无疑属于全国首创 ,“是对农民拥有住房的现状给予的法律上的确认”。

　　浏阳市房产局局长张益平透露,早在1995年,当地已开始试行农村房屋登记办证,其初衷,“主要是农村因房屋 产权之争经常发生兄弟之间、叔嫂之间的争执和矛盾,办理产权证有利于化解矛盾。”

　　给农民住房颁发产权证一直存在争议,原因是农民的住房是在集体所有的“宅基地”上建成的。《土地管理法》规定 “农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”

　　国务院办公厅1999年曾发文强调“农民的住宅不得向城市居民出售”,“有关部门不得为购买的住宅发放土地使 用证和产权证”。

　　国务院最近的一次通知是2008年1月8日,重申“城镇居民不得购买小产权房”,“农村村民出卖、出租住房后 ,再申请宅基地的,不予批准。”

　　但浏阳市房产局副局长柳宪达说,给农民住房颁发产权证是有法律依据的,因为物权法明确规定:“国家对不动产实 行统一登记制度”、“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”,这些规定并未区分城市住房和农民住房。

　　柳宪达认为,湖南省建设厅和长沙市推广“农屋新政”的细则正是基于这些条文操作的,“农民以往拿着的宅基地证 ,显然不是合法的房地产权属证书。”

　　办理产权证后外界忧虑的农民住房出让问题,湖南省建设厅和长沙市的文件均作了明确的规定。

　　长沙市的政策细则说,因“买卖、交换、赠与、继承……”等原因,房屋权属“在本集体经济组织内”发生转移的, 办理转移登记须提供“所在集体经济组织同意转移的证明”。湖南省建设厅同样规定,转移登记需要提交“经村民会议同意或 者村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。”

　　此前,湖南省建设厅相关处室的负责官员,在接受媒体采访时表示,法无明文禁止即为合法,农民的住房权属在本村 内发生转移,法律是允许的。

　　这,并未涉及农民卖房给城市居民的“小产权房”敏感线。

　　银行推动办房产证

　　农房办理产权证带来的贷款便利,似乎是“无心插柳”。

　　1995年,浏阳市政府发布了一份文件,要求“做好乡镇单位和个人的房屋产权产籍登记发证工作”,同年,一批 办事员被派到乡镇驻点。

　　“当时并没有将农民贷款摆在很高的位置。”浏阳房产局乡镇办主任何辉说。

　　现任浏阳房产局办公室主任李勇,就是当年的办事员之一,驻点是浏阳北盛乡。在他的记忆中,刚开始,农民办证的 积极性并不高,不知道干吗用,“还要花几百块钱”。

　　李勇和信贷员挨家挨户上门动员。

　　银行是这一政策的热心推动者。浏阳农村合作银行业务部经理万文波,当年是一名普通信贷员,他介绍,“农屋新政 推出前”,农民就有较强的贷款需求。

　　尽管国家一直有规定,集体所有制土地不得用于抵押办理贷款抵押手续,但农民除了抵押最值钱的房子和土地,没有 其他的筹钱办法。

　　“当时农民抵押贷款,主要凭一纸集体土地使用证明,对农民来讲,有没有房产证一样贷。而对我们来说,接受抵押 有产权证的房屋比抵押集体土地,绝对要好得多。”万文波说。

　　这或许是银行与房产部门积极配合的主要原因。而当农民发现其妙用,农屋新政即大行其道。

　　浏阳市官渡镇竹联村村民冯绪发,在自家为当地花炮企业加工花炮筒,他的流动资金是通过浏阳农村合作银行的农村 住房抵押贷款解决的。

　　冯绪发用于抵押的房子是栋2004年修建的两层六间新房,面积200多平方米,办理产权证评估价有14万元。

　　冯说:“我2003年开始做花炮筒,以前信用社每年支持一两万元的信用贷款,但后来业务扩大后资金需求量大了 ,2006年就拿房子做了抵押,去年贷了5万元,今年银行再到家里查看了房子后,再一次放贷8万元。”

　　浏阳农村合作银行分管信贷的副行长李寿树说,“贷款要有抵押,这就是保证安全规避风险的重要措施。过去农民为 什么贷款难,要害就在抵押物上。”

　　1998年,浏阳市发布了房地产管理办法,正式规定,村民合法拥有产权的房屋可作抵押。

　　2005年,在办事员何辉记忆里,是业务量迅速增长的一年,据浏阳市房产局的一份抽样调研报告显示,农村房屋 办证比率已经从1995年的不足5%上升到10%。各镇的农管所,都配置了空调、电脑。

　　2006年,长沙市出台《长沙市集体所有土地上房屋权属登记管理办法(试行)》,明确规定,集体所有土地上的 房屋实行登记发证制度,权属证书是权利人依法拥有房屋所有权的合法凭证。

　　据浏阳市房产局统计,1995年到2007年的12年里,浏阳共办理了集体所有土地上的房屋产权初始登记11 .7万余宗,确权面积769.7万多平米,为浏阳农民盘活农村房屋固定资产168.6亿元,提供了流动资金98.5亿 元。

　　2008年10月,中央发布文件,允许农村土地多种形式流转、鼓励农民融资,这两项政策,被张益平称为“绝对 的利好消息”。

　　但这不是一劳永逸的。

　　潜在的质押风险

　　2008年8月以来,“农屋新政”在湖南各地逐渐开展,株洲醴陵、湘潭湘乡等地,已进入实质性实施阶段,而其 他市州也正在加紧试点。

　　对此,华中师大中国农村问题研究中心主任徐勇,在接受媒体采访时提醒说,农民成为市场主体以后,要防范抵押后 还不了钱的风险。

　　浏阳农村合作银行业务部经理万文波也认为,对银行来说,当前的农民住房抵押贷款存在一定风险,因为严格来说, 农民宅基地上的房子是无法抵押的,且在农村要处置抵押物很难行得通,许多村民碍于情面不会去买抵押房。

　　万文波见识过多起类似事件,其中一户,在十几年前就收到了法院的拍卖通知,但房子至今也没卖出去。

　　按执行的难易程度,万文波把农房分成三类:乡村的,集镇的,城郊的。其中乡村农房最难被拍卖,集镇居中,城郊 最容易。在万文波看来,农村城镇化或许是解决“伪抵押”问题的根本途径,但城镇化需要政府大量投资,并受制于农村土地 流转问题,“还有一点,农民到镇上定居,也需要较好的经济基础和脱离田地后稳定的经济收入。”

　　悄悄试行了十多年的“农屋新政”,其实是一个包括小城镇化、农村土地流转、产权归属、农民富裕程度和政策法规 等要素在内的宏大命题,牵扯甚多,任重道远。

　　2006年,何辉听说吉林等地的房屋产权认定工作搞得比较好,就主动联系对方,要求交流学习。“后来一接触, 才发现,大家的模式都差不多。”

　　何辉感叹,一项一直在偷偷搞、生怕踩了政策红线的试验,大家面对的现实其实是同样的。-