来自市房产管理局公众信息网上的备案数据显示，上周住宅商品房签约364套，签约建筑面积45741.3平方米，签约量较上周有所下降，面积则基本持平。星彦地产市场分析部负责人周会川表示，连续两次降息和国家利好政策的出台并没有提升市场信心，东莞楼市整体并无好转。

　　记者日前随团走访几家楼盘发现，在中央各部门出台了有关救市的新政之后，尽管东莞的一些开发商也趁机而动，将新政融于营销策略之中，并一如既往地大打让利牌等战略，但一周来市场并未见明显回暖，新政实行后具体配套政策没有及时跟进，形成了一个政策真空期，处于真空期的市场观望情绪不减。大多数楼盘仍显冷清，前往看房的人并不多。为数不多的看房人中，有的预期房价将稳中有调。

　　楼市价格或继续回调

　　日前，市城市管理局局长钟耀祥在公开场合表示，虽然东莞的房地产市场跟全国一样，相对比较低迷，但刚性需求仍可支撑。而且东莞的房价曾经历了一段时间的快速上涨，目前的调整是必要的，而且也符合购房者需求，目前还没有到需政府救市的地步。

　　最近一直在看房的卢先生认为，东莞政府不着手救市，说明政府从地产业那里得到的收益在目前的市场行情下可以得到保证。既然地产业还能保证向政府献利，而这种利益又肯定是来自市场，那么市场就还有进一步调整的空间。退一步说，如果市场真的不行了，政府肯定会插手进行调整。所以，这只是开发商让利还是政府让利的问题，最终市场回调的趋势是肯定的。

　　卢先生关于政府不急于救市的原因分析，也有一些支撑数据。来自合富辉煌地产研究中心的统计数据显示，由于今年的工业用地和商业用地分布与去年有差异，尽管今年土地市场流拍不断，但前三季度东莞土地出让收入不减反增。业内分析人士认为，如果本地政府不救市，市民对于市场的观望周期就会继续拉长，而这反过来又会促使开发商继续调整价格去吸引市场。

　　信贷优惠难人人享有

　　有媒体报道称，房贷新政已落地东莞。但目前只有少数几家银行可提供有条件的优惠信贷服务，莞内的大多数银行均表示总行细则还未能具体细化到地方，总体仍处于政策执行的观望阶段。而这种观望情绪也会继续影响到市场上的消费者。

　　市民吴先生说:“最近报纸和电视上都在说这事，银行也看不懂有关部门出台的救市政策。”在他看来，连银行对救市新政都有些琢磨不透，一般的普通市民就只能选择继续观望了。吴先生曾向银行咨询过购房贷款业务，银行有关人士对其中各种资质的审查也是一头雾水。所以，他认为即使银行按照央行的要求实行折扣优惠，最终能享受到优惠的也只是少部分人。至于降低首付，银行为了降低自身风险估计对购房者审查把关得更严。

　　而地产业内人士表示，市场行情好的时候东莞各银行为争取贷款份额，通常都是实行优惠利率，即在正常利率水平上再优惠10%-15%，执行低首付和利率优惠的预期调整空间并不大。

　　开发商有可能变相降价

　　降息暂时让一些开发商缓了口气，但年终回款的压力仍然很大。受此影响，一些购房者认为，到了年尾开发商对房价的态度将会从试探性降价，或者明升暗降，转向较为明确的降价，同时降价规模和范围也会有所扩大。进入年关，市场上可能借着节日出现新一轮激烈的价格比拼。“近几年不少开发商买了地，但今年主要都是在卖存货，那些疯狂拿地的企业，去年地价款尚未结清，工程催结、银行催结对其带来的资金压力肯定不小。”市民陈小姐说。

　　李先生则说得更细，年终是各个企业花钱最多的时候，正常情况下给员工发年终奖等就要投入不少。听说很多地产商为了控制成本而削减人员，这也正说明他们的资金压力越来越大。

　　地产分析人士认为，除银行和工程等压力外，开发商每年都有一个预期目标任务，在向销售指标和业绩进一步靠近，采取一些必要的措施也是较常见的。

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　　银行贷款新政话你知

　　农行贷款30万利率自动下调

　　央行房贷新政后，农行首个推出房贷细则。具体包括:一是对自住购房能否适用最优惠利率将综合购房类别、借款人信用记录和还款能力等风险因素进行考虑。

　　二是规定借款人购买非普通住房的，即使是首次购房，首付款比例原则上不低于25%。

　　三是规定借款人购买非自住房的，首付款比例一律不得低于30%，购买非普通住房的，贷款利率原则上不下浮。

　　四是严格控制对借款人一次性申请多笔个人住房贷款发放。

　　另悉，在新增贷款优惠政策之外，农业银行还重点明确了存量个人住房贷款的利率调整政策。一种方式是自动调整，即对初始贷款发放金额在30万元(含30万元)以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，贷款执行利率自2009年1月1日起即统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。另一种方式对不符合自动调整标准或由于其他方面原因无法进行自动调整的贷款，须先由借款人主动提出书面申请，经借贷双方协商一致后调整。农行是第一个宣布细则的商业银行，目前，东莞农行还没有正式对此方案作出回应，这可能促使市民继续保持观望态度。

　　众银行细则有望陆续出台

　　招行新房贷细则已从11月1日起正式实施，首次购房且购房面积在90平方米以下的购房者，首付比例为20%，且可获得30%的优惠利率。而第二套房的利率优惠则要根据各支行的审贷规定自行决定执行。

　　目前5年期以上贷款利率为7.2%，按此利率计算，30%的利率优惠后达到5.04%，比新政前按揭的最低优惠利率6.35%低了1.31个百分点，甚至低于目前的5年期存款利率5.13%。

　　建设银行和民生银行已分别根据央行、银监会的要求向各地分行下发通知，授权各地分行制定差异化的利率政策和首付款政策。建行总行表示，这并不意味着建行的房贷细则已出台，考虑到各地区的具体情况不一样，所以先要由各地分行根据实际情况进行探索，根据不同地域的实际情况各自制定细则，制定完成后由总行进行审批、统一把关，预计年底前全国所有分行的细则将陆续出台。

　　民生银行也在抓紧制定相关细则，各地分行有关细则尚需总行最后批准。中信银行、兴业银行等股份制银行获悉，这些银行的新房贷细则正在制定当中，房贷政策暂时按照原来的利率最高优惠15%执行。

　　目前，东莞各大银行都没有对全国性的总则作出回应，只表示，总行细则还未能具体到地方细化，看来各银行制定的具体措施落地到东莞还需时日。

　　本报记者刘进姜岩

　　？评论

　　语焉不详是智慧?

　　综合相关报道和楼盘现场的情况，10月23日至11月初，东莞大多数对于可能符合“新政优惠”条件的客户或者全部客户都已经暂停了《商品房买卖合同》的正式签约，等待银行实施细则出台后再签约。大多数楼盘都将推迟正式签约日期。

　　从成交数据来看，东莞受影响最大，日签约量降幅达71%。从东莞市近几个月的成交套均面积来看，均在100平方米左右徘徊，从市场反应和成交套型面积说明:一方面，目前东莞楼市买房的人群中，大多数是首次自住型置业者，对政策的敏感度非常强；另一方面，相当一部分购房者购房面积在90平方米以下，也是此次新政涉及政策变化较多的群体之一。

　　纵观来看，本次房贷细则的最大难点是如何界定改善型住房。由于改善型住房并没有权威部门的统一定义，银行如何确定房贷利率优惠幅度和首付比例成了最大的问题。正因如此，业内对此次房贷新政的理解也出现了分歧，有的认为这是对二套房贷政策的部分修正，有的则认为没有触及二套房贷政策，这个问题目前尚无权威部门公开表态。

　　本次房贷新政，也正是在“改善型自住房”问题上给了商业银行风险自控的空间，央行在新闻发布会中，言明将尊重各地市场存在巨大差异的事实，避免“一刀切”政策，赋予商业银行更多的价格自主权，放权让商业银行根据客户的情况，自主决定对客户的优惠利率，甚至可以决定要不要利用细则规定下调首付比例和利率优惠幅度。也许，对于改善型自住房，央行不会出台权威的定义。

　　房贷细则的另一难题是新老客户的房贷政策适用性。如果新的优惠政策不适用老客户的话，那么就会面临竞争对手抢客户的压力。比如，某银行向客户承诺，向其提供贷款先把另一银行的贷款全部还掉，进而向客户提供本银行的优惠利率贷款。大多数银行应该会对新老客户一视同仁地实行优惠利率。

　　评述合富辉煌李兴旺

　　整理本报记者姜岩