传说中的“金九银十”在今年这个全球经济危机、楼市持续低迷的大宏观背景下并没有出现，所以在10月底中央政策鼓励性的出台了一些救市方案，但对于已经处于冷冻期的房地产市场来说，仍然未能达到“取暖”的目的。从过去的10月份的成交数据和房价数据看，东莞房地产市场仍处于低迷状态。而5000元/平米左右的房屋均价，也基本成为东莞楼盘销售的主流价格。

　　◎供应

　　计划9月上市楼盘纷纷推到10月

　　合富辉煌东莞市场研究部提供的数据显示，2008年10月东莞四大城区约有12个楼盘新品上市，其中新盘和旧盘各占一半。与2006年、2007年同期相比，2008年10月新盘上市增多，新盘数量超过前两年同期之和(见下表)。从近三年10月份推货情况来看，推出新品数量呈逐年增加趋势。2008年10月城区新品供应超过2300套，同比增幅近三成。

　　据该市场研究部分析，在楼市未走出低迷时，供应量有增无减，可见楼市激烈竞争局面在延续。新增住宅面积的大幅增加主要原因为开发商不看好“金九”，减缓了楼市供应，一些原本9月上市的项目推迟到10月，尤其国庆期间楼市供应量增多。此外，10月楼市利好消息不断，开发商信心得到增强，也是导致10月供应量大幅增加的重要原因之一。住宅供应套数环比基本持平和供应面积环比增加一成的反差，一定程度说明供应户型面积向小的趋势发展。非住宅面积的大幅增加主要原因为个别项目的拉动，如大朗毛织贸易中心商铺约有11.5万平方米，占10月住宅总供应量的68%。

　　从供应产品来看，2008年10月公寓供应相对较少，仅1个楼盘旧盘加推，主要原因为2007年下半年公寓大幅供应，2008年以消化公寓库存为主。10月无别墅新品上市，仍以消化库存为主。洋房户型供应较丰富，从76平方米两房至330平方米六房均有。随着时间的往后推移，“90/70”项目陆续推出，10月城区12个新品上市楼盘中，合拼户型楼盘占5个。

　　◎销售

　　市民期待更多利好政策导致观望

　　据悉，10月全市商品房销售面积约33.92万平方米，其中住宅29.79万平方米，非住宅4.13万平方米。住宅签约面积环比增加三成，同比减少两成。合富辉煌东莞市场研究部分析认为，10月份签约量环比9月的提升，主要原因为国庆楼市黄金周的作用仍然存在，10月份楼市利好消息的增多也让开发商加大了楼市供应量，居民购房信心也得到一定的提高。楼市利好消息同时也给楼市带来一定的观望情绪，居民将期待更多的利好政策出台，也是导致10月下旬签约量减少的重要原因。

　　城区销售比重逐月上扬

　　回顾2007年，“9·27”新政给楼市一盆冻水，直接导致2007年10月楼市销售量的大幅下滑。2008年则出现完全不同的表现，9月份宏观经济不景气令楼市成交低迷，10月份楼市利好消息增多激活了一定的楼市成交。2008年3月份以来，各月销售量总体来讲基本维持在相对稳定状态，各月住宅销售量在29万平方米上下浮动。随着时间往后推移，楼市利好消息累积效应将会显现，居民购房信心有可能会得到提高，楼市成交也会在此基础上得到一定的提升。

　　数据显示，8-10月城区销售比重上扬，从8月份的31.1%演变为10月份的47.8%。从整体来看，2007年1月份以来，城区、镇区销售格局正在完成“三七分”向“五五分”发展过程。随着东莞经济社会双转型的推进，城区市政配套将更加完善，城区楼市开发将提速。

　　据统计，2008年10月全市共有31个行政区域商品住宅有签约，只有洪梅和高埗无签约。南城区住宅签约483套居全市榜首，东城区和万江区分别列第二和第三，寮步镇以288套位列第四。近4个月寮步镇住宅成交套数保持着全市前四名的成绩，成为2008年东莞楼市一大特点。

　　◎房价

　　“4字头”房价成普通洋房销售主流

　　根据数据显示，2008年10月东莞全市商品住宅签约均价约5171元/平方米，环比9月5198元/平方米略减约27元/平方米，与9月房价出入不大，整体价位与9月基本持平。有分析认为，近3个月住宅整体均价的波动主要受成交产品差异的影响，不同产品类型、产品质素等成交比重的变化将影响整体房价。从近几个月楼市供求情况来看，房价整体走势趋稳，房价下调空间相当有限。随着宏观环境进一步向利好方向发展，房价将进一步稳固，居民购房意愿将逐步提高，商品房成交量有望得到一定的回升。

　　另根据合富辉煌东莞市场研究部数据显示，4000—4500元/平方米成为10月份市场成交量最大价格区间，其次为5000—5500元/平方米和3500—4000元/平方米。与9月份相比，4000—4500元/平方米和5000—5500元/平方米成交比重有所增加，而4000元/平方米以下、4500—5000元/平方米和5500—6000元/平方米成交比重则有所减少。

　　纵观9-10月全市住宅签约水平，均价基本维持在5200元/平方米上下水平，其中市场主体产品洋房维持在5000元/平方米上下水平。10月洋房均价环比略有下降，为市场正常波动现象，从近3个月走势来看，整体房价企稳。10月份公寓成交价格有所提升，别墅成交价有所下降。

　　从以上数据分析来看，东莞楼市经历半年多的下行调整，房价基本回落至理性水平，新盘预期价格得到大幅下调。高端洋房价格区间大致为6000—11000元/平方米，“4字头”房价成为普通洋房的主流价格。新开盘普通洋房基本锁定在4500—5000元/平方米之间，相比去年同期普通洋房7000—8000元/平方米房价得到大幅下调。