中央在今年以来首次对房地产政策松绑，从上个月末开始让开发商们看到了转机，央行10月21日发布个人房贷“新政”———自10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍、最低首付款比例调整为20%；财政部10月22日出台房地产“新政”———从11月1日起下调房地产交易契税、买卖住房暂免印花税。房地产新政对顺德的楼市带来的影响如何?是否有立竿见影的效果呢?记者进行了走访。

　　实际销售量暂未见增长

　　虽说房地产新政出台不久，但记者连续几天的踩盘发现，顺德各楼盘的售楼部已经逐渐凝聚人气，尤其是主推90平方米以下的中小户型楼盘，迎来了众多首次置业者。记者通过咨询售楼小姐了解到，顺德楼市从十月黄金周开始有了初步的回暖，再加上房产新政的推波助澜，确实刺激了许多消费者将视线重新转移到各大楼盘，但总的来说看的人多，实际登记购买的人较少。从本周的一手房交易份额来看，成交量并未飙升。

　　为什么会出现这种情况呢?记者采访了本周三踩盘的一些市民，“再等等看吧，现在各银行贷款细则迟迟不能定下来，现在出手买房还是不放心。”罗先生表示，政策出台伊始，银行和开发商都没做好相应的准备，还是再观望一段时间再入市。

　　而与女朋友一起来看房的小李就表示，由于与女朋友的婚期定在明年，他打算在今年将房子买下来。现在新政出台对于他而言是个好消息，但由于细则未落地，他还是保持观望的态度。“另外，我还是想等等看房价到底了没有?”

　　记者随后将此两位市民的意见反馈给顺德某楼盘项目负责人，他说这两位市民的想法几乎可以囊括普遍市民的看法。由于目前新政初实施，细则未落地，无论是开发商或是置业者都保持了一定程度的保守态度，新政虽然刺激了购房者的热情，但刺激的程度还不够深远，对消费者出手买房的影响也不足够。

　　另外，新政实施尚才有一周的时间，国家调整的大方向定了，但是政策的效果还未能立即显现，根据市场反馈信息的滞后性，大致在今年第4季度临近结束才会有较大的显现，届时也有利于各大开发商制定来年的销售计划。

　　举棋不定的不仅是消费者

　　“总的来说，顺德不缺买房的人，缺的是敢于在这个时候出手的购房者；顺德也从来不缺卖房的人，缺的是敢在此时推出新品的开发商。”业内人士表示，财政部和央行的这一系列措施，可以说全部都是利好消息，这些政策对各方面的好处都是显而易见的。但一个新的政策，从出台到实施再到收效，这都是需要时间的。因为信息要传播、各地执行机构要进行调试、政策针对的对象也要有一个接受和反馈的过程，总的来说，就是这样大范围的政策，是不可能立竿见影的。但收效的时间也不会太久，因为这些政策确实是对楼市、对购房者是真正有好处的。

　　新政出台后，顺德楼市看房的人较前期有较大回升，但开发商想持币过冬的意向已经显现，业内人士表示这与顺德楼市前三季度的交易量受挫有很大关系。据顺德区建设局显示，今年前三季度，顺德房地产成交量较去年相比大幅下降，2008年三季度的商品住宅成交量仅为39.46万平方米，与去年同期相比成交量大幅萎缩47.8万平方米，下降54.72%。成交套数从去年同期的5883套下降到2947套，降幅高达54.78%。

　　开发商集体迫降，今年上半年几乎所有在售楼盘都采取了打折、促销的营销策略，希望刺激消费市场，进入“金九银十”以来，开发商更是使出浑身解数，邀来各大明星振奋顺德楼市，虽然也带来一定的交易量的回升，但总体而言楼市并未走出低迷，相对去年同期，顺德的楼市寂静了很多。

　　寒冷的氛围甚至影响到了顺德的土地交易市场，商品房销售量不佳导致资金无法及时回笼，开发商不敢贸然拿地，极大地加剧了楼市的冰点。8月初期，当记者采访广东海骏达置业投资集团公司副总裁黄绍光时他表示:“开发商的日子很难过”，面对市场他抱有观望的态度。而当本月初期记者再次回访他时，他仍然持续了观望的姿态，但已经对市场有了一定的信心。

　　对于本周起“新政”未见销售量激增的效果，顺德部分开发商表示不能仅仅靠这几天的数据就武断地下结论，何时将有效果就指望于细则何时落地，开发商也同样在观望。

　　新政出台利好首次置业者

　　“楼市新政的出台，最终是为了解决首次置业的中低收入者住房问题。”广东海骏达置业投资集团公司副总裁黄绍光表示，国家的房产新政，清晰地看到一个思路，即将减免税费的范围划在了90平方米以下，为的是解决广大人民群众特别是中低收入者的住房困难问题；贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%，则是为了加强对个人首次购买普通住房的金融支持。从最终目的上看是偏向于首次置业群体，有诸多的门槛是为“改善型普通自住房”的置业者而设置的。

　　事实上，针对顺德本地情况，首次置业者的刚性需求虽强烈，但他们尚未能构成顺德楼市的主力。业内人士分析，从产品构成来看，顺德楼市的现状是90平方米以下的产品其实并不多，除容桂凯蓝名都、龙光水悦城邦、乐从威斯广场等少数楼盘有此类产品在售，大部分的产品集中在90～120平方米左右。那么，从减免税费方面可以看出，顺德只有少部分楼盘能够享受到此类利好，对于主推别墅等高尚型住宅，开发商明确告诉记者新政对商品“影响不大”。

　　另外，针对旨在购买“改善型普通自住房”的二次置业者而言，他们拥有的雄厚购买力是首次置业者所不能比的。目前顺德市场的主要购买力也正是这些二次置业者。另外，他们也是顺德大部分楼盘主推的高尚户型所针对的消费者，这部分群体想要购买的房一般都在90平方米以上，刚好在享受新政优惠的门槛之外。

　　这样看来，这一部分人群在新政面前望而却步除了主观原因，客观原因占了很大的主体。分析顺德本地住房结构可以发现，顺德本地人大都有自己的房，其中有二套三套住宅的占了大部分，日前出台的“二套房”政策，提高了这部分人群对于购房的积极性，也打压了一小部分想要数次换房的炒楼者，但总体而言，顺德的住房多以自住为主，新政的利好在于首次置业者，二次置业者等未受到较大影响。

　　近期回暖在于房价

　　新政执行首周来，销售和看房者并没有明显增多。黄绍光分析其原因主要还是新政的具体实施细则目前还没有落实到位，而购房者最关心的就是细则如何。另一方面，尽管新政能让消费者在买房时省下一些钱，但对于购房者来说，最关心的还是房价，新政中涉及到各种费用是购房者确定买房后才需要缴纳的费用，因此市场回暖最关键的因素还是房价。

　　来自业内的数据显示，假设消费者购买的是90平方米的商品房，按照接近9月份顺德住宅平均成交价格4300元/平方米算，调整之前该房总价为38.7万元，契税1.5%为5805元，印花税193.5元；调整之后，契税降为1%，实际上就减少了3870元，再加上取消印花税，可以算出消费者在新政的减免税费方面，可以享受的优惠是2128.5元。

　　而利率的调整后，给消费者又减压不小。按照90平方米的房子，总价38.7万元，首付两成，15年按揭算，贷款30万元，如果全部是商业贷款，调整前，农行的年利率是7.47%，下浮15%，即6.3495%，等额还款法月供2588.57元；调整后，农行的年利率是7.2%，下浮30%，即5.04%，等额还款法月供2378.64元。也就是说调整后的月供差额是209.93元，15年的按揭，即180个月，消费者购房可少花37787.4元。

　　首次置业的小李告诉记者，虽说新政出台确实让消费者节省一定的购房成本，但是他仍然在期望后期陆续出台的细则会有更多的优惠。而目前房价才是关键的决定因素。小李表示:“手头有钱又有购买欲望的人，肯定是会出手买房；但是对于手头持币量不足的人，关注的重点还是房价。”

　　记者观察发现，虽然贷款的利息降了，但房价并没有太大的变化，不少购房者在房子的总价面前仍然举棋不定。虽然现在买房子的人还不多，但大家都对新政策下的楼市抱有希望，一个新的政策的收效需要一定的时间，而房地产“新政”刚推出，相信在不久之后这些政策一定会对顺德的楼市起到作用。

　　本报记者陈芷伊