低价楼盘的推出大大提高了近期的交易量

处在调整中的楼市，开发商有的不断推出降价优惠活动，有的坚持不降价，两者的销售几乎冰火两重天。卢慧明摄

　　“11月8日前登记的客户预交5万即可抵10万房款”、“11月1—8日办理认购登记的客户，均可额外享受9.2折优惠”……本周，不少楼盘再次打出各种优惠广告，将房价进一步下调，甚至有楼盘打出“跌价补偿”的广告语。

　　而最让市场感受到降价压力的是，位于禅城区亚艺板块一知名楼盘，在上周五发起“清货运动”，将一批尾货的均价调至4500元/平方米，价格下调接近2000元/平方米。房价的深度下调，当晚就吸引了一批买家积极入市。据开发商统计，推出90多套货，当晚就消化了60多套，剩余不到30套。佛山经纬房产咨询有限公司市场调研部分析认为，该楼盘的大降价清货行动，表明发展商的资金问题严峻，不得不采取降价策略回笼资金。

　　不降价，一个月都没有销售记录

　　处在调整中的楼市，有开发商审时度势不断推出降价、优惠活动，有开发商坚持不降价，誓做“房坚强”。本周，记者在禅桂中心区几个主要楼盘了解到，价格维持不变或者变化较小的楼盘与价格有较大下调的楼盘相比，其销售几乎是冰火两重天。如季华路上的九鼎国际城、恒福新城、怡翠玫瑰园三个低价楼盘销售火热，成交量不断上升。其中，恒福新城部分楼座的降价促销策略也带动了其它单位的销售。据统计，恒福新城在推出5000元/平方米特价单位以来，两星期消化接近90套单位，而整个10月份共售出近100套单位，销售成绩相当理想。

　　相反，在亚艺湖畔的众多高端楼盘人气就相对冷清，成交情况也不理想，尤其是城中别墅产品，销售情况长期欠佳，目前处于滞销状态。

　　另外，南海区千灯湖板块一楼盘，本周仍以消化余货为主。因有些单位面积大、价格高企，一个月都无销售记录。桂城东一大型楼盘推出的园景单位，景观资源较好，但其价格较高以及优惠较少，因此开卖两个星期以来，只有3套销售记录。

　　低价楼盘提升交易量

　　新政实施的第一周，小户型单位销售一如既往的火爆，而大户型单位则无人问津。统计显示，本周交易量火爆的楼盘，依然是那些低价楼盘。据禅城区房地产交易所统计，10月28日至11月3日，禅城区商品住宅签约套数为170套，均价为6094元/平方米；据南海区建设局的统计，10月28日至11月3日，桂城区域商品住宅签约套数为160套，均价为6576元/平方米。

　　对此，佛山经纬房产咨询有限公司市场调研部分析认为，最近一周禅城区楼市成交价格有轻微的提升，原因是有别墅产品的拉动，但低价楼盘主导市场的形势并未改变。禅桂两地区在成交价格上，禅城降价较为明显，而桂城则基本维持不变，且由于桂城各盘均以消化存货为主，也没有什么促销活动，因此人气方面与禅城呈现截然相反的情况。

　　佛山市房地产行业协会市场专业委员会主任骆仪克也认为，佛山楼市目前的主要问题不在于单价是否过高，而是由于户型面积偏大导致总价过高，与目前市场上的刚性需求不太吻合。在目前这样的大环境，消费者的观望情绪比较严重，而最能被有效激发的是首次置业的刚性需求。他表示，首次置业的消费者，普遍需要的是中小户型，面积在120平方米以内，而佛山中心区的房子大多数都在120平方米以上，供应的产品与市场有些脱节，何时产品结构能得到有效的调整，佛山的刚性需求才会更充分地释放，成交量也将有所回升。

　　“跌价补偿”意在增强消费信心

　　11月1日，顺德区乐从一楼盘推出大量新货。发展商承诺，房价若在15个月内出现下跌，则作出相应的补偿。据悉，为确保参与本次活动的业主利益，开发商预提1000万元作为补偿的保证金，并由乐从商会、消费者委员会作监督、审核。业内人士分析认为，发展商开展“跌价补偿，诚信售楼”活动，意图非常明显，就是不想消费者继续观望，增强其入市的信心。

　　另据记者了解，为了快速回笼资金，个别楼盘甚至推出内部销售价吸引员工买房。据本土一家房地产公司员工透露，该公司近期推出新的销售政策，内部员工可以不到6折的低价买房。如目前80万元的房子，折后价大约48万元，但首付还是按房子市值的三成，即24万元。据悉，6折购房有一个附加条件，必须为公司继续服务10年，如在未来10年内要求离开，就必须补足房款。

　　据该公司销售部门负责人介绍，内部销售价的策略收效不错，推出200套房子成交了60多套，这样既可以回收现金，也可以留住一批资深员工。为此，一业内人士认为，为度过楼市非常时期，该地产公司可谓用心良苦。

　　本报记者周秋洋

　　？手记

　　楼市半市场化房企过冬并不艰难

　　国内的房地产市场并没有纯粹的市场化，而是一个受政府影响的“半市场化”的市场。

　　今年是房地产市场走向成熟的洗礼年，在市场走向成熟的过渡期，会有消费者在高价位买房后，遇到房价大跌，觉得可以理直气壮、正义凛然地集体找开发商讨回“公道”。开发商对自己的产品要降价也不能完全自主，存在诸多顾忌，给降价带来很多难以操作的环节；加上部分政府对房企给予购房客户大规模补贴的自主行为进行行政干涉，甚至还有政府出台政策鼓励市民购房消费，这些或多或少扰乱了楼市的市场行为……以上现象都表明国内的房地产市场是半市场化的市场。

　　目前，开发商的日子过得还比较殷实，“房企艰难过冬”只是部分流言，顶多是原来过着阳光灿烂的好日子，现在变得天气有点阴霾，感觉有点不适应，不免锁紧眉头而已。

　　国内的开发商，以规模划分，不外乎大、中、小三类，不妨分析他们各自的生存之道。

　　大型房地产企业，一般是全国性的集团企业，它们都有自己的研究机构，对政府的政策早有预测和应对措施，股市融资在资本市场飘红的时候早已完成，况且他们早期从地方政府拿地的价格非常低，一大宗土地，只要一期开发了，购地款的资金压力基本解除。再加上企业品牌号召力，对市场消费力有一定吸引，因此，平安渡过冬天不会存在任何问题。

　　中型房地产企业，一般都是本土企业，他们与当地政府和银行有着千丝万缕的关系。因为他们是地方政府的纳税大户，政府对他们会呵护有加。同时，因为他们家底殷实，信誉也还不错，银行的贷款可以想办法延期，而且，行业的潜规则是，银行决不想借钱多的房企倒闭。

　　市场低迷，影响最大的可能是众多的小型房地产企业。小房企基本是项目公司，他们的资本大多是民间融资，启动股本金是亲朋好友的集资款，遇到困难只能一起扛着。作为民间融资，它们独立于银行的宏观调控效应之外。但如果他们借的是高利贷，资金周转不来，就可能将项目转让，公司和项目还是继续存在。因为房地产行业，目前处于上行通道，项目资产基本不会贬值，因此企业终究不会消失。

　　瘦死的骆驼比马强。房地产企业经过前几年的积累，积蓄颇丰，一般都能度过今年的冬天，至于后续，青黄不接的日子才是可怕的日子，但同时也是充满金黄稻穗梦想的日子，因为危难与机遇共存。

　　因此，房地产企业必须自救。房企自救，每个企业根据自身情况都会有自己的办法。但笔者认为，今年的冬天，房地产企业并不需要棉絮就能过冬，部分只需要一件小夹袄，而且这小夹袄也不乏有地主老财装穷的因素。

　　周秋洋