容积率揭开规划黑幕的冰山一角

　　本次窝案揭开的规划黑幕中，“容积率”是一个关键词。

　　容积率是城市规划中的重要概念，指建筑区划内总建筑面积与用地面积的比值，对于购房者而言，容积率越低，意味着人均更大的环境和活动空间，居住质量更好、更舒适，但对房地产开发商而言，则意味着可供销售的面积相对更少，同一面积土地上的利润更小。

　　每提高一点容积率，都将使开发商获得巨额利润。一个占地1万平方米的小区，如果容积率为3．5，意味着可建3．5万平方米商品房，如果把容积率提高到4．5，开发商没有增加任何土地投入，却多出了1万平方米可销售的商品房，“溢”出的利润将以千万元计。

　　使出浑身解数笼络官员，以提高“容积率”，是不少开发商发财的重要途径。在本次“窝案”中，相关官员正是利用手中的职权，为开发商调高“容积率”牟取暴利。

　　2003年7月，一名开发商找到本窝案的重要角色王政，希望提高楼盘容积率。王在开发商递交的申请提高容积率的报告上签署“请给予大力支持”的意见。虽然按照相关规定，该公司开发的项目容积率不能超过5，但最终规划部门还是将该公司项目的容积率调整到不大于7。王政因此收受贿赂100余万元。

　　梁晓琦接受重庆某地产商的请托，利用职务上的便利，上调该地产商开发的楼盘容积率，共分8次“进账”225万元人民币，美元6万元。

　　权力未得到有效监督是根源

　　容积率一般由规划设计专家制作，规划局审批。在特殊情况下，因城市变化太快，最初的规划可能不尽合理，或是对开发经济的可行性，原来没有考虑，这样，就会发生容积率的调整。

　　要改变容积率，规划部门的作用举足轻重，因为该系统在容积率调整上有很大的自由裁量权，部门的权力核心层往往能随意改变规划用地的性质、功能，擅自提升建筑容积率、扩大建筑密度。

　　容积率只是规划系统众多乱象的一个切片——在重庆民间，有“规划规划，龟儿子乱划；有油水的就划，没油水的就不划”的顺口溜。

　　商品房下的土地，就这样成为权钱交易的沃土。本次窝案中，从指标设定到修改，主要是规划系统的内部运作，运行过程并不公开、透明，社会缺乏对公共权力的有效监督和制约，这是权力被滥用的重要根源。

　　一位不愿意透露姓名的房地产人士在法庭外告诉记者，房地产从土地出让到规划调整，有很多“猫儿腻”。比如土地出让，规定必须挂牌交易，但“上有政策，下有对策”。再比如，在拆迁协议、交纳保证金等方面故意设置门槛。

　　即使不玩这些“技术含量低的手段”，与官员达成默契的开发商也可通过无限提价来赢得竞争，随后，官员会找到种种理由退税给该企业。

　　“在调整规划方面，更加容易操作，只要搞定了主要领导即可。对开发商来说，成与败，就是主要领导一句话。”他说，其实，有很多法规对这种现象给予规范，但这些制度并未得到严格执行，其中的一个症结在于，调整规划主要由规划部门说了算，封闭运行，缺乏公示、听证等程序，手握实权的部门负责人就有了权力寻租的空间。“重庆窝案再一次说明，权力必须在阳光下运行。”