陆续套现

　　土地出让完成之后，2006年上海社保案发。这个征地-出让-地产开发的链条突然断了最后一个环节，而停滞下来。

　　以34家置业公司中的4家为例，上海超爽置业有限公司、上海雪真置业有限公司、上海热和置业有限公司、上海云府置业有限公司都是由旗忠集团和旗忠房地产开发经营公司(以下简称旗忠地产)两家投资设立。在旗忠地产的年检资料备注中称，截至2008年4月，上述置业公司均与旗忠集团联营，但因故至今未正式营运，挂账至今。

　　除去旗忠集团的相关置业公司，另有房地产大鳄也在这个土地出让盛宴中，通过非正常方式“获益颇丰”。其中，绿城森林高尔夫别墅开发有限公司(以下简称绿城高尔夫)获益最为明显。

　　这家绿城高尔夫的注册资金为1亿元，其中浙江绿城集团(3900.HK)占51%，上海绿宇房地产开发有限公司占股31%，北京中青旅创格科技有限公司占18%。其中，上海绿宇是绿城集团在上海的主要地产运作平台。

　　根据上海城市规划网公布的信息，绿城高尔夫于2006年4月分四次，以划拨方式获得了项目名称为绿城玫瑰园B块、C块、D块、E块四个地块共828.5亩的土地。

　　该官方网站上提供了由上海市闵行区城市规划局出具的“建设用地规划许可证”，许可证中明确表示“准予办理土地划拨手续”。

　　从2006年11月开始，绿城高尔夫的其他土地取得并没有通过划拨的方式。但自彼时至2007年，绿城高尔夫以非划拨方式获得的土地则仅为133.8亩。

　　而另一家国有土地大鳄中房集团，也隐现此间。有报道称，其在此开发的110栋别墅在2007年已经以1.2亿美元出售给凯雷，成功套现。

　　在2005年2月，另一家置业公司“旗龙置业”则更早地套现走人。其将全部股权以26000万港元出售给GISLINGHAM，后者以外资投资者的身份在2006年3月又支付了5894.8066万元土地出让金。公开信息显示，这家GISLINGHAM是一家在英属维尔京群岛注册的离岸公司，股东是李嘉诚控制下的和黄集团和长实集团，各占50%股份。

　　无论是与旗忠集团控股的34家小型置业公司，还是有着雄厚资本的绿城高尔夫，它们的2007年度工商年检报告都宣称这些公司自成立起并无营业收入。

　　但可以在各类中介机构查询到的是，在旗忠村联动商品房区域内的山水世纪别墅业已售罄，绿城高尔夫名下的绿城玫瑰园也于2007年1月开盘，别墅均价达到每平方米3万元。

　　110亿元级差地租？

　　而作为利益分配的最下游，旗忠村村民此次每户28万元“分红”，其准确的名称却是“住房修缮借款”。按照村里的说法，1980年代末修建的农民别墅至今已经20多年，需要修缮，故“借”给村民。

　　作为一个坐落在上海近郊的村子，旗忠村的收入主要由两部分构成，一是土地转让溢价，二是村办企业利润，这其中包括了村里的主干企业华普电缆厂的利润，也包括旗忠高尔夫球场，网球场和体育公园的运营收入。

　　在2002年以前，作为一个工业村，旗忠村的收入主要来自其几个村办企业，包括华普电缆厂(原马桥电缆厂)、马桥纺织器材厂、马桥电器材料厂以及旗忠汽车驾驶员培训中心等。

　　这其中，利润最好的企业是华普电缆厂(2004年转制为华普电缆有限公司，以下简称华普电缆厂)和旗忠汽车驾驶员培训中心(后改称上海市驾驶员第一培训中心，以下简称“旗忠驾校”)，根据闵行区年鉴，华普电缆厂2002年实现净利润2.3亿元，2003年实现利润2.7亿，同年，马桥金属线材厂净利润490万元；2002年，旗忠驾校利润约2000万，(估算2000年净利润1300万)大致算来，旗忠村2002年年收益在2.5亿元左右。

　　但是，直到此时，旗忠村1300名村民所获得的收益是一栋农民别墅和一份进厂工作的机会，月平均工资不超过千元。

　　早在1980年代末，地方政府就以统一规划的名义，将村里的土地集中起来开发利用。农民们交出所有土地(人均1.3亩)。但据村民回忆，当时没有获得任何土地补偿款，得到的只是得到3万元无息贷款和一栋需要付建房款的农民别墅。

　　按照村民们的说法，3万元无息贷款分六年还清；每户村民一栋农民别墅，别墅的性质为小产权，村民们为此还需付出3万-8万元不等的建房款。

　　2002年之后，随着席卷全国的房地产开发浪潮，坐落在上海近郊的旗忠村跟着做土地开发。土地开发一跃超过村办企业，成为旗忠村的主要利润之源。

　　2002年4月，建设部出台关于土地出让必须实行“招挂拍”文件，市内土地稀缺，沪郊土地一夜之间升值数倍。其时，上海国际赛车场项目由于引入F1，周边土地升值数倍(普遍从20万一亩到200万左右)，旗忠村启动高尔夫球场、网球场，联动开发周边房地产。

　　但是旗忠村的土地已经被征用完毕，在闵行区和原上海市计委的许可下，旗忠村最终征地13000亩，范围涉及周边的星星村、工农村、联工村等7个半村。

　　此时，按照2002年4月颁布的《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》(以下简称13号文)的规定，征用集体所有土地房屋的补偿安置基本精神为货币化安置，安置标准为不低于原有住宅面积和住宅标准。但是，7个半村的村民失去了所有土地和房屋，得到的仅仅是和原有住宅面积相当的商品房和一份镇保养老保险。(各村情况稍有出入，但大体相当)

　　工农村村民沈佩兰告诉记者，该村村民除了得到一套和原有住房面积相等的住房外，50岁以下的拿到9600元待业金，50岁以上的则进入镇保，每月养老金600元。

　　在工农村附近的星星村，村民原有房屋补偿标准被定为每平方米仅200-300元不等，宅基地可通过置换或1100元/平方米得到一定补偿。

　　联工村村民同样以“拆一还一”的标准被安置到廉价板式住宅区，安置房面积不足原有住房的，以每平方米500元的标准给予补贴，超出则收取每平方米1000-2000元不等的购房费。

　　据知情人士告诉记者，此次征地采用了上海独有的为失地农民提供保障的镇保方式，即失地农民转为非农户口，通过小城镇养老保险获得将来的保障，旗忠村为每个征地农民付给上海市小城镇社会保险中心5.8万元左右。

　　这样算来，2002年此番征地，全部补偿款不过16.9亿(800元/平方米×918083.88+5.8万×16556)(计算方式说明：800是补偿平均价格，总拆迁面积根据闵行年鉴上农村家庭人均居住面积乘以总人口估算)。

　　至此，通过1987年和2002年两次征地，旗忠村以及周边的7个半村村民失去他们赖以生存的全部土地，所获得的全部收益不超过20亿(16.9亿+2.6亿)。

　　而以2005年旗龙置业转让所有股份的价格看，一亩地的收益为100万以上，13000亩土地的总收益应该高于130亿。照此估算，其间存在110亿元的级差地租。不过这一说法未得到旗忠方面的证实。

　　此前中国经营报报道，今年3月份，旗忠村一村民偶然拾得了村干部遗忘在小区门卫室的账本，其中记录了旗忠集团董事会核心成员及旗忠村村委会成员的部分分配情况，分别分得800万、400多万和100多万不等。

　　这次下发的28万元，村民们普遍认为这是一种变相的分红补偿款，他们压根没打算还。“到时候再说。”村民们说。 记者 陈小莹 陈欢 实习记者 李景