住房保障体系将调整

　　安居工程建设的房屋如何管理？届时这些有产权的房屋管理有可能突破现行经济适用房管理政策。

　　在国务院刺激经济“十条”意见下达时，几乎所有住房保障领域的官员都在紧盯一个词：保障性安居工程。

　　保障性住房主要分三部分：廉租房、棚户区改造和经济适用房，在9000亿的投资安排中，未来3年解决747万户廉租房，其中287万户通过实物配租，460万户货币租赁，廉租房未来三年投资2150亿元；棚户区改造未来三年解决220万户，投资1015亿元；经济适用房未来三年解决400万户，投资6000亿元。

　　在上述投资结构安排中，廉租房方面中央财政将对中西部财政困难省份进行转移支付。城镇棚户区改造将获得一部分中央和地方财政投资。经济适用房则基本采取政府出地、企业出钱的模式进行运作。

　　住房和城乡建设部保障司人士表示，有关管理部门已经在考虑重提安居工程后，住房保障体系改革将做如何调整。

　　上述人士表示，现行分层次住房保障体系是去年国务院“24号文”中确定的，观察这9000亿元投资比重可以看出，政府直接投入的3000亿元全部用于廉租房和棚户区改造，经济适用房投资的6000亿元基本靠社会投资，资金保障程度和投入效应不同，现行住房保障体系结构必然发生变化。

　　中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华认为，安居工程投资方式是政府主导、企业运作、个人参与，建设资金由三方共同筹集，对于没有商业开发价值的棚户区改造工程，政府还会以财政出资来改造。这种政府主导的模式，最有利于控制投资规模，也有利于3000亿元保障支出合理、有效地花出去。

　　实际上，自1998年房改以后，各地在做的安居工程已经开始与经济适用房政策挂钩。安居工程只是政府主导的大规模城市住房危改工程的代称，其建设出来的房屋分配管理，仍按廉租房、经济适用房进行管理。

　　包宗华认为，保障安居工程投资将从外部给现行的住房保障体制带来一定的冲击。首先就是棚户区改造等安居工程建设的房屋如何管理，届时这些有产权的房屋管理有可能突破现行经济适用房管理政策。

　　经济适用房制度几经完善，社会对其仍有诟病。主要原因仍是经济适用房分配中滋生腐败、社会分配不公等问题。虽然目前将经济适用房界定为有限产权，仍有非保障人群购买经济适用房用于出租的现象。

　　市场的归市场、保障的归保障

　　大规模住房保障建设计划启动，意味着保障性住房消费时代来临。

　　安居工程是针对特定的城镇低收入家庭，销售对象以“回迁”的方式确定，政府以成本价卖给这些人房屋和扩建面积。目前这些人主要居住在城市危房、棚户区等地方，因此推动棚户区等改造，实际上也是一次针对特定人群、由政府投资为主的解决住房问题行动。

　　在“市场的归市场、保障的归保障”趋势进一步加强的情况下，定位中等收入家庭住房保障的限价房遭遇尴尬。受预期房价持续走低，已经定价的限价房价格优势不再明显，而位置、质量、面积、相关配套的不足被放大，甚至出现退房现象。

　　北京经济信息中心宏观研究部主任刘岚芳指出，以北京市为例，2008年7月份以来，北京市陆续推出的两限房连遭冷遇，截至10月底，已有近10块两限房地块未能顺利成交，为此政府不得不采取改变独立限价房地块为与商品房配建,并延长挂牌交易的时间的措施。

　　中国廉租房目前采取配建模式，主要由开发商来做，政府补贴土地成本等费用。

　　在北京房地产中介行业协会会长陈同顺等业内人士看来，马来西亚的“廉价屋”政策或是中国住房保障体系发展的下一步趋势。

　　马来西亚模式即政府让出了土地出让金的收益，换之以低价土地向市场供应，开发企业获得低价土地后，还需要向政府承诺，其开发房屋比例不低于30%用于“廉价屋”，这种廉价屋要以政府指导价格卖给符合购买条件的购买者。同时，购买廉价房还享受金融等政策优惠。 记者 贾海峰