尊重土地使用权关乎城市化进程

　　1987年12月1日下午，深圳，首块8588平方米土地50年使用权通过拍卖的形式以525万的天价找到主人。从这一刻开始，土地使用权从所有权中剥离出来，作为重要的资源要素介入流转。

　　这是被逼出来的改革。香港人来深圳置业办厂租楼，刺激了房产市场，楼价急剧上扬，但土地却无偿划拨，房产商大赚特赚，政府却资金短缺。当土地流转、政府介入流转收益后，地方政府的财政短缺找到解决之道。

　　土地改革是我国改革的核心，在土地国有的前提下，市场化的惟一办法是将使用权从所有权中剥离出来，进行市场运作。举凡农民土地承包权、住房市场化，无不由土地一级市场使用权的市场化而来。土地一级市场的改革，以及随改革而来的利益分配，成为中国市场化改革中的深层问题，也是中国改革复杂与艰难的典型样板。

　　深圳从香港等地舶来的土地挂牌拍卖的方式，很快推广到全国各地。在1988年、2004年以法律、以部门规章的形式固定下来。1988年4月12日，七届全国人大第一次会议通过了《中华人民共和国宪法修正草案》，删去禁止出租土地的“出租”二字，规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。

　　2004年3月，国土资源部、监察部联合下发通知(即“71号令”)，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让，以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。

　　土地使用权的出售是第一次重大进步，以招(标)、拍(卖)、挂(牌)取代协议价与拍卖价并存的局面，相当于以市场价格取消价格双轨制、约束房地产市场参与者，是第二次重大进步，而我国农村土地使用权从承包制到使用权流转，是目前面临的最大挑战。

　　土地招拍挂并没有解决我国土地市场的另一个深层次问题：一级市场土地使用权存在高额垄断溢价，二级市场高房价转嫁成本，一级市场土地所有者与使用者权利不对等的问题。开方商与地方政府利益合为一体，地王频出，推高房价，成本被转嫁给购房者，造成严重的社会不公现象。

　　在农民土地流转过程中同样面临垄断溢价被瓜分的情况，农民没有被赋予议价权，农民的土地使用权没有获得金融产业资本的溢价，而是以农产品的均价半卖半送给了政府。这使得城镇化的征地在一定程度上造就出新的城市贫民。

　　在新一轮被全国人民寄予厚望的新土改中，已经明确了集体土地与国有土地平等参与使用权交易的改革思路。接下来，如何平衡各方利益关系，像尊重事实产权一样尊重各方住房、土地使用权，是土地改革中的核心与难点，也是中国顺利推进城市化的关键。

　　□叶檀