法官建议以特殊立法掀起农房“买卖”盖头

　　“只要规范了流转的条件、认证、有关程序等，应该允许农村房屋进行流传。”北京市怀柔区人民法院院长鲁桂华认为，国家一再强调要加大投入，实现城乡的统筹发展，这也不失为增加投入的途径。对农民来说，是将“死物”换成了现钱，提高了农民的融资能力，农民的资产因此流动起来；对买受人来说，满足了他们的需要。“城镇居民到农村来，带来了先进的理念和大量的资金，带动了当地旅游经济的发展，同时也提高了当地居民文化水平，实现了城乡交融。”

　　本报记者 李松 朱雨晨 黄洁

　　北京市怀柔区杨宋镇某村的老曹最近“有点烦”。

　　5年前，他把自己的房子卖给了陕西来京的老姬。近两年来，眼睁睁看着房价不断往上涨，还有拆迁带来的巨额补偿，老曹“肠子都悔青了”。

　　去年，眼瞧着同镇的老黄通过打官司，要回了十几年前卖掉的房子，老曹也动了心。便以当初所签合同违反国家规定为由，诉至法院，要求老姬返还房子。

　　法院经过审理后确实把房子判给了老曹，但同时也判决老曹必须给付老姬房屋增值而带来的6.7万元损失。拿到判决书的老曹心里打翻了“五味瓶”———风闻房屋要拆迁，可如今拆迁还没开始，拆迁补偿款连影子都没见到，到哪里去找这么多钱来赔偿？“得了，钱我也没得给，房子我也先不要了，你就还住着吧。”

　　在怀柔区，像老曹一样“有点烦”的村民，一数能数出一串来。近年来，受利益驱使，农村房屋买卖合同纠纷频发，由于此类纠纷往往容易带来连锁反应，其影响远远超出了人们的预想。在现行的法律框架下，法院审判也一度陷入了两难境地。

　　带着思考，北京市怀柔区人民法院将此作为重点课题，进行了系统详实的调研分析。并在对农村房屋买卖现状及纠纷成因进行了充分研判后提出：该类案件的司法审判“宜维护买受方利益不宜简单认定买卖无效”；同时还大胆建议———在规范相关流转条件、认证、程序等基础上，允许农村房屋产权流转。他们认为，“这是解决问题的最根本出路”。

　　 75%农房纠纷发生在村民与城镇居民之间

　　农村房屋牵涉到农村宅基地，这历来是一道“红线”。除本集体经济组织成员外，其买卖行为被国家所禁止。但实践中，超范围的农村房屋买卖普遍存在。

　　从调研情况来看，农村房屋买卖行为早在十几年前就陆续发生。但大量合同纠纷进入司法程序，则从2005年开始。从进入诉讼的纠纷来看，75%发生在村民与城镇居民之间。

　　“这些纠纷，其实远不足整个农村房屋买卖交易行为总量的10%。”全程参与调研工作的怀柔法院院长鲁桂华指出，受利益驱使，十几年前，心甘情愿将自己房屋出卖了的村民，十几年后，出尔反尔，反而要求法院认定当初的买卖合同无效。

　　鲁桂华表示，大量的农村房屋买卖合同纠纷进入司法程序之后，由于认识上的不统一，造成了司法实践上的困惑。表面上看来，这类纠纷很简单，就是合同有效或无效的问题，但如果法官简单地、教条地按照法律法规作出判决，不仅起不到案结事了的息诉效果，还有可能引发更多的新矛盾。

　　此前，北京市高级人民法院曾对此形成了会议纪要。纪要认为：对城镇居民购买农村房屋合同应当以认定无效为主，有效为例外。按照纪要精神，怀柔法院在近些年来判决该类案件时，7成以上都判决为无效，但社会效果并不理想。

　　“司法决策者认为，判决合同无效是发挥司法应有的导向作用，可以以此制约众多潜在的房屋买受人。”鲁桂华指出，这种司法导向虽然和当前国家对农村房屋买卖政策相统一，但也易引发更多的不稳定因素。

　　首先，部分买受人无房屋可住。进入司法程序的交易大多发生在十几年前，部分买受人在购买房屋后已移居至此，因合同无效而腾退房屋，也就面临着无房屋可住的困境。

　　其次，可能引发连环诉讼。买受人在购买房屋后，一般会对房屋进行修缮、装修，甚至翻建、扩建，诉争房屋的价值往往高于当初的房屋价值。审理时，法院虽然也充分考虑了这些因素，但在司法实践中，又很难确定补偿数额。加上货币贬值和物价上涨等因素，补偿价格仍然和目前商品房市场的价格相距甚远，买受方无力购买新的房产，也易引发另一种不稳定因素。

　　再次，可能引发新一轮的诉讼。从此次调研的高两河、莲花池和交界河三个行政样本村来看，有近50起房屋买卖的买受人是城镇居民，但目前进入诉讼程序的只有5起。调研也发现，很多出卖了房屋的村民正在观望，其中有意向将房屋收回的居多数。显然，认定合同无效的司法导向对大量的农村交易行为产生了冲击，使之一直处于不确定状态，可能会引发新一轮诉讼，其后果则会产生更多不稳定因素。

　　调查报告表明，十几年前的房屋买卖是在双方自愿的基础上达成的，有的甚至是出卖方追着买受方要求出卖的；如今，出卖方却利用最权威的司法途径确认这种行为的无效，“实际上是严重损害了社会的公序良俗和诚实信用的社会根基。”怀柔区法院认为，这点应当引起司法决策者的高度重视。

　　上述种种，使得司法审判陷入了一个两难处境：既要考虑司法导向与国家政策、法规相吻合，又要兼顾诚实信用的法律原则，保护社会的公序良俗。在非此即彼的怪圈下，法院要想兼顾法律效果与社会效果的统一是很难的。