临近年底，今年上海的土地市场收成惨淡，基本已经定调。

　　作为前几年沪上土地二级市场上风云人物，李雨(化名)今年的业绩可谓一落千丈，尽管做土地中介的素来有“三年不开张，开张吃三年”的说法，但对李雨去年超过50亿元的促成成交金额来说，今年差距实在太大。

　　“据我所知，今年上海几个传统的大土地中介公司基本都没什么生意可做。”李雨告诉记者。

　　政府供应方面，据初步统计，以可建面积计算，今年上海住宅土地供应总量(包括含住宅的综合用地)为277.8万平方米，最终成交仅170.6万平方米，宅地流标率高达38%。而所有政府公开出让的地块流标率高达20%，底价成交地块近60%。

　　今年土地成交量极度萎缩，让人不禁想起2005年类似的情况和2005年之后两年楼市的疯狂反弹。今后两年，这样的反弹周期是否会重演？

　　近四成宅地流标

　　以万科A(000002.SZ)为代表的主力开发商，今年购地意愿和购地能力双双低迷，即是上海土地一、二手市场均惨淡收官的直接原因。

　　以地产龙头万科为例，万科近两个月内仅新增一幅土地，即11月新增西安新地城项目。而前10月，万科累计购置的土地面积仅为380万平方米，规划建筑面积718万平方米，权益面积534万平方米，远未达到今年年初的购地指标。

　　富力地产(02777.HK)执行董事吕劲日前也向本报记者表示，在新增土储方面，除了对应市场上畅销产品的地块外，其他类型的土地，近一两年内基本不会大幅增加，甚至不考虑。

　　停止购地，成为今年开发商过冬的基本战略，而今后一两年内，这样的战略目前看来，还将延续。

　　根据上海市房地部门的最新2008年供地计划，今年上海的经营性土地供应量将达到2002年以来的最低值，经营性项目用地计划1500公顷，其中住宅用地800-1000公顷。但最终，整体市场低迷，直接导致该缩水后的供应计划都难以实现，宅地最终成交量仅为上述供地计划的约1/4。

　　初步统计，今年上海宅地流标率高达38%，各类地块总体流标率高达20%，底价成交地块近60%。

　　“客观而言，影响今年上海商品房土地供应的，除了市场这个主要因素外，保障性住房体系内的土地供应占据了较大份额，也是一个重要原因。”沪上房地产开发商资深人士柴一峰分析。

　　根据上海“十一五”期间的最新住房建设和土地供应计划，优先安排保障性住房、旧区改造、中小套型普通商品住房的土地供应。工业用地出让计划2500公顷，重点向国家、市级工业园区及市重大产业基地倾斜，优先安排符合国家、上海产业布局和导向的先进制造业等工业仓储用地。

　　曾经一直唱着主角的商品房住宅用地，已经实际上进入了供求的低谷。

　　值得注意的是，随着宅地供应量急剧萎缩，未来两年楼市基本供求关系，再次引起业内人士的关注。

　　上海易居研究院的统计数据显示，上海前几年土地成交量，2003年为1500平方米左右，2004年约300万平方米，2005年出让面积超过300万平方米，最终仅成交约40万平方米，2006年为700万平方米，2007年约1000平方米。

　　今后两年反弹行情难重现

　　最大的担忧来自于历史是否会重演：2005年调控下的上海楼市，土地供应出现急剧萎缩，2006、2007两年市场供求严重失衡，进而引发成交量、成交价格报复性反弹。今年仅从土地数据而言，和2005年很类似。

　　刘光东分析，现在还不能作出判断，如果明年大部分时间土地交易没有起色，那么后市供求关系逆转的可能性很大。但前几年开发商囤地量非常大，对市场而言，不会这么快就出现地荒，而目前手中有地的企业，也面临较大压力，在合适的时机，这些土地会转手并开发形成楼市供应。

　　有业内人士预计，目前全国存量房实际总量在1.5亿-2.0亿平方米，足够市场消化约3年时间。上海“网上房地产”数据显示，截至记者发稿时，上海全市一手房存量66231套，建筑面积857.27万平方米，二手房存量113497套，建筑面积1335.50万平方米。以今年上海每月仅60万平方米左右的成交量，相对较大的存量，已经定下今后两年供求关系的基调。

　　在刘光东看来，土地出让与供求关系并不存在紧密直接的因果关系，供求和市场形势联系更大，市场低迷背景下，买家信心受到打击，购房需求并不会迅速产生并释放。

　　“而且，最终决定土地供应量的不仅是政府出让，其实开发商也是一道闸，直接影响市场供应量大小。在低迷的行情下，恰恰是开发商将闸收拢。因此，控增比存、消化存量，依然会是今后的重要内容。”刘光东说。

　　李雨判断，今后两年，从土地到商品房，市场都将处于一个恢复期，出现大幅反弹的可能性不大。 记者 田新杰