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楼市过冬

http://www.sina.com.cn  2009年01月07日11:45  新民周刊

  撰稿·顾海波

  根据国家统计局的数据,截至2008年11月底,全国商品房空置面积1.36亿平方米,同比增长15.3%, 增幅比1—10月提高2.2%。其中,空置商品住宅7084万平方米,同比增长22.9%。这似乎意味着中国楼市囤房 囤地现象以及随着全球经济危机的蔓延而逐渐严重。

  近几年由于人民币升值和房价大幅飙升,使得大量国内外投机客蜂拥而至。根据初步统计,仅2008年上半年外资 整幢收购上海物业的资金高达100亿元。丰厚的利润客观上使市场需要一个获利回吐的过程,同时房租和房价的失衡(房租 收入已抵不上利息的支出,租房收入在2%—3%),一旦美元停止贬值或全球经济风暴蔓延,国内外楼市资金大规模的流出 和楼市的剧烈波动将不可避免。

  值得注意的是,大部分上市公司总资产周转率都在0.3以下,资产负债率60%以上,资金普遍偏紧;同时全国商 品房销售速度的严重萎缩,开发企业受到资金链和销售萎缩的双重挤压,将倒逼企业加快推盘和降价销售。

  就拿上海来说,2008年1—11月,上海新建商品房销售1955万平方米,其中商品住宅销售1718万平方 米,分别同比下降40.9%和43.1%;二手房买卖1277万平方米,同比下降30.3%,其中二手住房1010万 平方米,同比下降35.8%。房价从“高位放量”到“高位缩量”,上海房价的阶段性顶部似乎已经形成。

  目前上海房产供应市场一、二手房的比例在1:5左右,上海平均一手住房竣工量在2000万平方米左右,而市场 的可供二手房在1亿平方米左右,这意味着上海至少在5年内土地和住房不会稀缺。供大于求尤其是受政府最近将房地产营业 税征收年限由5年改为2年、降低楼市税费和贷款利率等“利好”刺激,大量获利丰厚的二手房涌出,房价的下行空间被打开 。

  此外,2008年第四季度,在上海的古北、龙柏和金汇等处租住的韩国人,受经济危机影响,出现经营不善的企业 比比皆是,因此,抛房和退租比较普遍,此风是否会进一步蔓延,还有待观察。

  笔者认为,2009年中国楼市下跌已成定局,由于各地楼市价格和各地政府“托市”力度不同而大致呈现以下两种 轨迹:

  其一,急跌到位。这样的走势虽然看似比较“恐怖”,但时间较短,如珠三角楼市。现在房价离去年最高点跌了30 %左右,再跌个10%-20%基本就探底,待经济整体回暖、房价与老百姓有效需求逐渐匹配、以及楼市泡沫被挤出后,楼 市会在一两年内企稳并逐渐回升,但要恢复到2007年的非理性飙升是不可能的。

  其二,缩量阴跌。这样的走势调整周期较长(两三年或更长),调整过程较复杂和反复。其间会有相当一部分中低收 入者为高房价埋单,主要发生在房价收入比严重超过国际标准、地方政府“托市”较积极、投机过度和保障住房严重滞后地区 。

  2009年至2011年,中央财政将投资9000亿元,用于廉租屋、经济适用房和棚户区改造。伴随着经济适用 房上市,将改变对整个楼市的价格预期,必将稀释过高的房价,对缓解住房的供需矛盾起到一定效果。(作者为中国房地产界 评论员、高级经济师)-


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