李小萌：你好观众朋友。这里是正在直播的《新闻会客厅》特别节目《中国信心》。去年央行宣布从2008年10 月27日开始商业性个人住房贷款的利率最多可以打七折。之后你会发现在这个日期以后批的新贷款享受优惠不难，而在这个 日期以前已经产生还没有还完的所谓的存量贷款，通俗叫老贷款，享受优惠就不那么容易了。虽然这几天，包括四大国有银行 在内的多家银行已经把存量还贷打折的优惠实施细则推出来，但仍然我们听到购房者说要申请优惠门槛高、申请难，为什么出 现这样的现象？多个房贷的新政能否带来楼市的回暖？我们今天关注这个话题。今天我们请到的是中国社会科学院金融研究所 研究员尹中立，欢迎你。

　　尹中立：主持人，你好。

　　李小萌：现在真的是一个需要我们不断地了解金融领域当中的概念和名词的时代，因为不断地有新的政策推出来和我 们的生活都有关。比如说像存量房贷这个概念，刚才我已经解释过了，我们再强调一下，就是在2008年10月27月以前 已经产生，还没有还完的那部分老贷款，我们现在先透过一个短片来看一看，优惠政策出台以后，这些购房人究竟是什么样的 一个态度来面对？

　　【短片：关注房贷利率七折】

　　解说：北京的王小姐最近频频奔走于各个中介的贷款结构，咨询自己能否享受七折的房贷利率的优惠。

　　王小姐：说现在的细则还没有出来，让我耐心地去等。

　　解说：根据中国人民银行决定，从今天起，商业个人住房贷款利率下坡幅度调低到70%。对于一部分中小银行出台 存量房贷利率七折之后，四大国有商业银行也明确了相关的优惠政策。能否在今年享受房贷利率七折呢？

　　其实王小姐在新闻里得知，央行公布的自2008年10月27日起，银行核对首次购买房屋的住房人提供七折利率 优惠，这让她很兴奋。因为两年前王小姐已经贷款了50万元，在北京购买了一套住房，如果可以享受七折利率优惠，就意味 着每个月可以少还很多利息。

　　企划经理殷丽娟：比原来的优惠利率之下50万20年，原来的月供应该是3700块钱，将近有3800块钱，如 果享受到70%的优惠利率，目前的月供应该是在3100元左右，中间相差将近700块钱吧。

　　北京市民1：能尽量加快一点，然后赶紧跟贷款的客户联系。

　　北京市民2：因为毕竟能省不少钱呢。

　　解说：其实和王小姐一样关注这条消息的人不在少数。

　　记者：对于七折利率的这个事情，你回来之后关注过吗？

　　购房人1：问过，也问过，现在好像是工行、建行还有农行这几大银行要先出，但是好像都没有具体实施。

　　购房人2：就比较关注这一块，因为现在就是房贷我们贷的比较多一些。

　　北京市民：打电话问呗，就问银行。

　　购房人3：最近毕竟还是经济环境不是很好，因为主要是投资市场这块不太好，所以我们现在也考虑到房贷压力比较 大，是不是要提前还一些房贷什么的。然后一看，如果利息降下来我可能就考虑暂时先不还房贷了。

　　【演播室访谈】

　　李小萌：一个新的政策，人们都希望尽快地能够落实在自己的身上，其实房贷利率的优惠政策并不是银行主动发起的 ，而是属于一个行业内的优惠客户的政策，实际这样的政策意图何在？我们在跟我们的专家交流之前，先来看看网友们是怎么 看的？我们来看在17000多人当中进行一个调查，占大比例的百分之四十一点几的人，认为这样的一个利率优惠政策是为 了营救金融市场？百分之三十九点几的人认为是促使消费者买房。另外，百分之十一点几的人认为是提高银行的业绩，还有其 他原因占到百分之七，你怎么看这样的一个调查解决？

　　尹中立：我觉得其客观而论，应该是第二条理由，应该说这次央行出台政策最重要的初衷，是为了要刺激房地产市场 。

　　李小萌：对于新增的房子来讲，新买的房子在10月27日以后来讲，这条是符合。对于存量房贷，哪个是主要的一 个原因？

　　尹中立：存量房贷实际上这个新的政策引申出来的一个副产品，也就是说在房房贷形成当中，10月27日并没有明 确地说存量房贷之前是什么样的政策？但是很自然地就会引申出我们老的贷款，老的客户如何去享受这样一个政策待遇的问题 ？比如说，我是已经在10月27日以前办好了按揭手术，按说我不是新增加的贷款，我没有权利享受七折优惠，但是我可以 找到另外一家银行，愿意给我办转按揭手续，帮我在这家银行把所有发生的按揭余额还掉，然后按照新的按揭贷款手续去办。

　　李小萌：就是说原有的银行如果不给老贷款优惠政策，客户可以把他转换到另一家像一个新的贷款一样来享受优惠政 策。银行为了稳住自己的客户，就会把老贷款也会给一些优惠的政策对吗？

　　尹中立：是，它必然就会面对这样一个挑战。

　　李小萌：但是毕竟最多的人还是选择通过这样的政策营救金融市场，为什么您觉得这不是主要的目的？

　　尹中立：应该说，调查的时候和整个大背景，和金融危机有关系，大部分人把营救金融市场理解是中央为了克服由于 国外的金融危机对中国的市场影响，可能是这个意思，这个意思当然也是没错的。

　　李小萌：如果是新增房贷打折扣，确实是鼓励大家买房子，省点钱。

　　尹中立：可以刺激房地产市场。

　　李小萌：如果是老房贷打折，有没有起到了一个让不良贷款率减少的作用？

　　尹中立：这两者之间可能关联不是特大，关系不大。

　　李小萌：提高银行业绩就更谈不上了是吗？

　　尹中立：而且只能降低银行的经营业绩。因为现在存量的还贷规模很大，三万多亿假设在之前都是八五折优惠，如果 都让这些八五折优惠的人享受七折优惠，意味着这三万多亿的存量房贷，每年银行减少的业绩大概是在将近三百亿左右。

　　李小萌：所有的银行加起来减少业绩300多亿。这样一个损失，利益上的损失是不是是银行应该去承受的，是不是 他们可以承受的？

　　尹中立：承受是没有问题的。

　　李小萌：没有问题的。

　　尹中立：那肯定没有问题。

　　李小萌：承受这样一个损失给它带来什么吗？

　　尹中立：客观地说，可能没有人愿意去面对这样一个现实，也就是说利润越多越好，但没有人愿意去把利润主动去减 少。

　　李小萌：恰恰因为打了折之后，对银行讲意味着利润的减低，所以我们也看到不同的银行对于审批享受优惠的客户条 件就不一样了，之前我们的记者也通过电话咨询了几家银行，来看看各家银行怎么说？

　　【电话采访北京银行某营业部、浦发银行上海某营业部、中国银行北京分行某营业部】

　　记者：请问一下，在什么情况下可以享受你们那个存量房贷的七折优惠？

　　北京银行某营业部：他得来申请，就是来预约，预约了我们再审核，审核之后就约他过来。

　　记者：有什么前提条件吗？

　　北京银行某营业部：一个是你个人为单位，为一套贷款购房，在一个140平米以下，再一个在贷款期间没有出现过 一些晚交款的情况。

　　记者：其他还有什么条件？

　　北京银行某营业部：其他没有。就这三个条件。

　　记者：就这三个条件。

　　北京银行某营业部：对，我们还是属于那个条件最宽松的，主要给一些就行。

　　浦发银行上海分行某营业部：100万以上的贷款利率可以打折，这样就可以来办手续，30万以上肯定是不调整， 100到30万之间这些客户，因为我们这边借贷能力有限，暂时先登记，登记完了以后，等到一方面细化了以后再来签定协 议，这部分客户享受什么优惠，那具体还有具体的说法，一般是在七五折到八折之间，这样一个概念？

　　记者：那在什么情况下能享受七折。

　　浦发银行上海分行某营业部：七折就是100万以上，贷款逾额100万以上。

　　记者：就这一个条件是吗？

　　浦发银行上海分行营业部：当然各种情况要良好。

　　记者：跟其他商业银行比较，你们这门槛是不是算是比较高的？

　　浦发银行上海分行营业部：有些银行确实相对比较松，像农行一样的。因为大部分银行都说可以七折，但是你实际去 办的时候，都会发现有一些附加条款，多数都是有附加条款，像农行和工商好像是最松的，当然这是绝大部分银行都还是有附 加条款的。我们另外这个附加条款还没有明确，没有细化，所以我们现在也不太好说，只能说30万以下肯定不办，100万 以上应该是可以的，当然大部分只能先登记，完了之后我们再打电话通知。

　　记者：没有其他的门槛或者要求？

　　中国银行上海分行某营业部：没有附加条件。

　　【演播室访谈】

　　李小萌：每家银行说法不一样，但给人总体的感觉，就是要享受到这个优惠政策，听解释都要听一会儿。而且我们也 找到网友做的一个漫画，咱们来看一下非常想象地描述了一种心情。我们可以看到左上角，大家要受这存量房贷的折扣就像银 行放了一个气球，什么时候能降到我们的手里面还不知道。另外说这是一个说申请优惠政策就像一个跨栏运动一样，有很多的 门槛，很多道栏你要跨过，才能够拿到这个折扣。比如说存款余额最低限制，是否有资产有限制？提前，3年内不得提前还贷 是个限制，不能有不良记录，有的还要收手续费等等这一系列。

　　尹中立：有合理的一面。

　　李小萌：有合理的一面。这种合理在哪儿？

　　尹中立：因为贷款的利率实际上是指贷款的风险的一个定价。简单说风险高的贷款利率要求也应该高，风险低的贷款 利率就可以更加优惠。所以不同的贷款对象，不同的人，按揭贷款的情况是不一样的，所以他的风险肯定是不一样的。所以为 什么开出这些条件？这些条件就是确保都是比较好的，信用比较好，贷款风险比较小的。

　　李小萌：是，各家银行都会首先给优质客户这种优惠政策，但恰给有人一个感觉是什么呢？优质客户其实人是属于资 力、财力比较雄厚的，每月省几百块钱也许不是特别地在意，恰恰是中级收入对这个折扣很在乎，可是他又不太容易成为优质 客户，这不是一个矛盾吗？

　　尹中立：银行一般都是不会雪中送炭，只是锦上添花，这是银行的特点。因为银行有更高的目标，要替所有储蓄的客 户负责任。如果他去助人为乐，或者他学雷锋，那所有的客户就不敢把钱存到他的银行去了。

　　李小萌：像刚才电话采访当中，有一家银行也是说，必须是客户主动申请，当然都是这么规定了。有人说了，为什么 不是银行自动去核查，只要够的就给我打七折就好了。

　　尹中立：这个其实有一个难言之隐，就像商家卖东西一样，我把已经卖出去的东西再给你打折扣，再给你补贴钱。

　　李小萌：本来就是不情愿。

　　尹中立：本来就是不情愿的事情，所以有这些手续都很正常。

　　李小萌：像央行在公布这样的一个政策的时候，说的是很笼统的。为什么它不把这样的一个细则的规定就定出来？而 是要把这样一个权限下放到银行去？

　　尹中立：其实我觉得这正是央行的高明之处。应该说在中国其实千调万变，应该说差异非常大，地域非常广阔。人各 种层次是不一样的，所以只定一个大概的原则，让各商业银行之间，还有商业银行与客户之间去博弈，这正是一个市场所应该 有的一种状态。我们今天看到记者采访的时候，各家银行表态是不一样的，条件是不一样的，所以这正是一个市场经济正常应 有的状态。

　　李小萌：像已经申请了贷款的购房人跟银行之间，你刚才讲的，央行就让大家在市场上博弈，这种博弈之后好的结果 是什么？

　　尹中立：结果就是说，每个贷款都能够找到它自己的位置，也就是说你是真正的优质贷款，符合银行争取的对象，它 一定会给你一个比较满意的答案。相反如果你的风险比较高，或者是其他条件，银行认为你不是它最好的客户，它认为你风险 比较高，可能你就难以享受这个优惠政策。

　　李小萌：前面你也说了，实施这个优惠政策，对银行来讲无疑就是利润上的损失，而银行它是企业，追求利益最大化 是它的一个天职。而这个时候，在当前的金融背景之下推出优惠政策，能不能再出一些跟踪性的，补充性的条款，让银行有积 极性来做这些，对银行客户有利的举措？

　　尹中立：其实这个市场就是最好的指挥棒，让市场去竞争，让银行和客户之间就能够磨合到一个最好的位置。比如说 银行如果漏掉了客户，这是一个比喻，也就是说银行假如对它一些比较好的客户，没有给他一些应该有的待遇。这个客户就有 可能换地方，他可能把贷款找一个地方，给它转移一个银行去办它的转按揭手续，对银行来说就是一种损失。所以银行与客户 之间，银行与银行之间这种博弈，到最后结果就可以使得贷款的利率，市场化水平，市场化程度就会越来越高，这就是我们多 年一直提倡的，叫做利率市场化所要追求的一个境界，或者一个目标。

　　李小萌：给什么样的客户享受优惠这个权利是在银行手里，现在可能是属于初级阶段，大家还觉得越少发放越好，损 失越小，但如果将来竞争更厉害之后，可能银行为了稳住客户，把衡量优质客户的条件越放越宽，用户会不会有一些风险存在 呢？

　　尹中立：那放得无限宽的时候，风险可能就会显现出来，所以这是银行内部风险控制的另外一门课的事情。

　　李小萌：另外一门课，不是我们在解读这个政策的时候。

　　尹中立：对这个政策本身关联性不是太大。

　　李小萌：另外我们也看到一些，像后面看到这样的，银行设置了门槛，所以也有一些客户的对策，比如说很多客户都 会说提到转按揭，他直接跟银行说，你要不给我优惠，我就转其他银行，像是有一点点威胁的味道，似乎很多银行也很怕这个 说法，就会给他这个优惠。对于客户来讲，做转按揭直接享受到优惠而没有风险的行为呢？

　　尹中立：他有一点点成本支出，也是说转按揭过程当中会发生一些费用，费用如果本身的贷款规模就很小。你换了一 家以后，发生了一笔几千元的费用，还不如你就地不动，不享受这个优惠政策还好，就看看你的规模越大，转按揭就有利可图 ，如果你规模很小，你办转按揭手术就是不合算的一种行为。

　　李小萌：做每一个决定之前，要把账算得仔细一点。出台这些房贷新政主要是为了刺激楼市，能够有一个回暖的迹象 ，效果究竟怎么样？现在我们要连线中国房地产研究会副会长顾云昌。顾会长你好。

　　顾云昌：你好。

　　李小萌：人们都觉得，虽然央行出台了很多刺激楼市的房贷新政，但是效果似乎并不是那么明显，您的观点是怎样？

　　顾云昌：我觉得这有一个过程，一方面就是这个新政，各家商业银行他们有细则，各个商业制定细节有一个时间过程 。大家等待这个过程得出来，社会的反映都不明显。实际上据我所知，购房者是很欢迎这种七折的政策的，因为我们知道买房 大概六成的人是需要贷款的。第二点，特别是新的国六条出台以后，不仅是套房的购房者可以享受七折，而且购买第二套房子 的，买普通商品房也可以享受七折的待遇，所以惠享面更宽了，更广了。应该说这样的政策受到更多人的欢迎，这是买房人那 里我们得到的反映。另外房地产开发企业也很欢迎这个政策，因为房地产现在愁的是卖不出去，如果说由于七折这样的一种优 惠利率政策会导致更多人进入市场买房，能够可以加快房地产的销售，这应该说在社会上是普遍受欢迎的，无论是从购房者还 是从房地产开发企业。

　　李小萌：你讲什么时候能够看到房贷新政真正做好，楼市还需要一段过程，这个过程的时间您预期多长呢？

　　顾云昌：我想很快吧，这两、三个月就能见到一定的效果。因为现在各家商业银行的政策开始逐步地显现出来了，而 且对存量贷款有一定的说法，可能下一步对新增量贷款可能会起到一定的作用。

　　李小萌：您觉得两、三个月就可以看到效果，也就是说您觉得银行贷款怎么样贷？利息优惠是决定楼市是不是回暖非 常关键的一个因素，是这样吗？

　　顾云昌：我认为是这样的。当然了，大家可能买房的积极性提高了，不等于楼市马上就温暖起来，可能楼市的回温可 能时间还更长一点。从利率方面，对大家来说这个细则的出台，以及大家对这个事情的了解，可能是两、三个月时间需要的， 所以我是这样一个判断。

　　李小萌：您觉得还有什么样的手段，可以进一步地刺激楼市呢？

　　顾云昌：其实这个在我们新的国六条当中已经都改名了。无非一个就是银行的利率，贷款的利率，首付款的比例这些 金融更改的问题。还有一个就是政府的一些税收方面的优惠政策。除了我们国务院出台一些政策以后，各个省市恐怕也在纷纷 地出台政策，这些政策恐怕也是有利于楼市温暖的。当然还有一个就是开发商调整了价格，无非是两个方面，一个就是说提高 老百姓的购买能力，一个是提高老百姓的支付能力。这个购房能力，比如说房价下降了，税收下降了，首付款比例下降了。老 百姓购买房子的能力就提高了，但是最后还体现在支付能力上，我每个月抵押贷款以后，还贷付息还多少，付多少和利率，利 率是很有关系的。如果说打七折利率低了，我以后每个月的还付息，付息部分就大大下降了。

　　李小萌：顾会长我想您可能不愿意做这样一个预测，但我难免还是要问您，您觉得楼市什么时候能够见底？什么时候 开始真的升温呢？

　　顾云昌：这是大家的一种预测，现在社会普遍的预测。一个就是说今年的下半年，可能楼市走稳，然后再次往上回升 ，这是比较乐观的。比较不乐观的就是最起码明年才能够回暖，当然我们希望回暖早一点了，中国的楼市冬天不要时间太长， 我个人希望是今年下半年经济和我们股市的好转，我们楼市也好转起来。

　　李小萌：好的，谢谢顾会长的连线。谢谢您。刚刚会长说，觉得两三个月以后这些房贷的政策就可以刺激到楼市，可 以看得见效果了，您的预测也是这样吗？

　　尹中立：刚才顾会长也说了，说影响楼市的因素其实很多。有风险的因素，有需求的因素，还有支付能力等等。利率 ，货币政策，还有税收政策使我们这次出台政策的一个重头戏。但是也应该看到，其实影响了房地产市场的因素很多，非常多 。最重要的是收入预期，收入的预期以后经济发展水平，经济的增长状况有很大的关系，也就是说在经济好的时候，楼市一定 好。这是在各个国家的经验当中就已经充分证明了。在经济下滑的时候，人们收入预期在恶化，这个时候房地产市场，我估计 不是一两招政策刺激就能够见效的。所以在我们已经出台了税收，还有信贷政策，这些政策它会起作用。当然它能够起到多大 的作用，能不能改变市场整个下跌的趋势？我觉得还要观望一下。

　　李小萌：你觉得对收入的预期是最关键的因素。

　　尹中立：收入是最关键的，这是决定他购买力最重要的一方面。

　　李小萌：房价本身都不是关键性的因素。

　　尹中立：房价本身也是一个因素。当然收入是起最决定性作用。当然收入在不断增长的时候，房价不停地上涨，他反 而会非常乐观，所以预测中国的房地产市场，其实是很大的难度。有两个难度，第一个是我们没有历史的经验可以参照，也就 是说全世界其他国家的房地产市场的波动，它都有少则几十年的历史资料，多则一百多年甚至更张的时间周期波动的情况，所 以要预测这一轮什么时候见底，可以把历史的周期波动情况拿来可以参照一下。比如说有些国家下跌的过程当中会持续三年， 或者是四年，然后在底部徘徊两年或者是多长时间，可以参照这一轮，它也会按照这个轨迹走下去。但中国不是，我们的房地 产市场这一轮的上涨和以前都不太一样，也就是说我们历史上的资料，历史上那些经验都对我们这次没有用处。

　　李小萌：不仅仅是对房地产上涨，还有这一轮下跌我们没有经验。现在这个全球金融危机也是号称前所未有，这两个 叠加在一起。

　　尹中立：对未来一个更大的不确定因素。因为外围的金融危机，有人说百年不遇，有人说是30年的大修调以来最大 的一次危机。总而言之，我们不知道这个危机到什么时候结束，它对中国经济能够产生多大的影响？其实是一个很大的问号。 所以在各种因素的综合之下，我自己认为这一轮房地产市场的调整可能现在，至少现在还不会结束，最乐观的估计，顾会长说 一年，我认为一年可能结束不了。因为最短的房地产周期的波动，下跌到回升的过程也是三年。而我们这一轮下跌是在200 7年底开始算，到现在为止也只是整整一年时间，所以在未来一年之内是不可能见底的。

　　李小萌：你比顾会长还要再悲观一点。其实我们看到1月1日到3日放假期间，很多地方的商场，或者超市销售额都 是很大幅度的增长。这也让我们在想，中国的楼市是自己进入到了一个循环周期里头，还是说很重要的原因会收到国际金融危 机的影响，哪个是主要因素？

　　尹中立：我觉得它自己本身是进入了一个循环周期。我们从2001年开始上涨到2007年，其实时间已经过了6 年，这是一个很长的上涨周期吧。而且从价格来看，北京、上海都涨到300%左右，所以从涨幅来看，从持续的时间来看， 我们的这个上升的周期，其实已经持续的时间足够长，涨的幅度已经足够大，所以它本身有修整的要求。当然受到外界危机的 影响，所以它会修整的时间，会持续的时间更长，然后下跌的幅度，修整的速度更加猛烈一些。

　　李小萌：还有一点时间，我们再来把从去年下半年到现在出台的一些，跟楼市有关的政策回顾一下。

　　【促进楼市相关政策回顾】

　　解说：金融政策方面，从2008年9月开始，中国人民银行结束了持续5年之久的加息周期，开始连续降息，刺激 楼市交易。不到4个月的时间内连续五次降息，存贷款基准利率双收大幅下调，而12月16日第四次降息贷款基准利率，更 是创纪律的下调了1.08百分点。五次降息后，一年期贷款基准利率，由降息前的7.47%下调到现在的5.31%。五 年期以上期贷款基准利率由7.83%下调到现在的5.94%。五次降息后的同时，个人住房公积金贷款利率也大幅下调。 五年期以下贷款利率由五次降息前的4.77%降至3.33%。五年期以上贷款利率从5.22%降为3.87%。在房地 产交易政策方面，2008年12月22日，财政部、国家税务总局和央行宣布，自2008年11月1日起，对个人首次购 买90平米及以下普通住房的，契税税率由1.5%统一下调到1%。自2008年10月27日起，金融机构对于居民首次 购买住房提供贷款，其贷款利率的下限，可由贷款基准利率的0.85倍扩大到0.7倍。最低首付款比例调整为20%。

　　2008年12月20日，国务院办公厅还出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，进一步鼓励普通商 品住房消费，对于贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平。在申请贷款购买第二套，用于改善居住条件的普通 自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策，对于住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。

　　【演播室访谈】

　　李小萌：在看这个短片的时候，我的思路还停留在短片之前，我跟尹先生交流的这个问题。就是现在的中国房地产的 房价的下行是属于，刚才用您的观点来讲的话，是属于自己内部的运行周期到了下行周期了。如果它受影响，主要是受国际金 融危机相比，哪个更乐观一些呢？

　　尹中立：现在这两个因素很难讲，因为至少是金融危机，现在它在多大程度对中国产生多大的冲击，其实现在还是个 未知数。我本人认为，这次的金融危机，其实对中国的影响可能比较深远。社会各方面要给予高度的一个防范心理。因为它首 先是影响的中国这30年来，以出口为导向的这种经济增长方式一个可持续性的问题，也就是说我们现在为什么会外围的金融 危机对中国产生影响？我们简单地做个比喻，我们现在到2007年，我们生产100块钱的东西，自己自用是60多块钱， 接近40%是要出口到国外去，现在外国人，他现在消化吸收能力下降了，所以我们卖给谁，所以我们多余的生产能力我们怎 么办？所以从这点可以看出来。我们过多的依赖于外贸，实际上这种经济增长方式是有很大风险的。

　　李小萌：那现在很多外线的企业已经开始转身向内了吗？这些能够在国内消耗点很大一部分吗？

　　尹中立：单一一个行业当中的某个企业，它以前是以出口为主的，这个时候它调整一些营销的策略，调整一些产品的 定位，它可以改为以内销为主。但是整个中国的制造业这么庞大的生产能力。

　　李小萌：关键是我们怎么在现有的这个条件下，把信心真正树立起来。