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成交萎缩价格下降新政频出强力提振
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■2008楼市盘点
2008年的楼市注定会在中国房地产史上留下浓重的一笔，而成交萎缩、流拍退地、降价风潮、减薪裁员也将成为这一年房地产市场的鲜明写照。
2008年，连珠炮式的房地产新政层出不穷。这使得2008年成为中国楼市“政策年”。闲置土地、住房保障、降息、救市、二次房贷、改善型住房……这些都成为上至中央、下至地方的关键词。
在岁末年初之际，本报盘点2008年佛山楼市发生的市场现象，希望通过对以下一些关键词的解读，和广大读者一起回顾2008年佛山楼市现象。
■市场篇
关键词成交萎缩
日前，有关统计数据显示，2008年12月广州共成交7920套住房，成交面积为83.6万平方米，与11月份相比分别上涨了32.4%和29.6%，而该成绩也成为2008年广州楼市销售的年度最高值。从二套房贷新政推倒了中国楼市的“多米诺骨牌”之后，全国各地的房地产市场就纷纷陷入萎靡，市场观望氛围浓厚，一二手房成交量锐减。而在整个2008年期间，“成交萎缩”更是成为中国楼市的常态。
当然，近年来增长强劲的佛山楼市也未能在此次“萎缩潮”中幸免。目前虽然2008年12月份的楼市成交官方数据尚未出炉，但根据1—11月份的统计数据可以清晰地看到，前11个月佛山新建住宅的成交结果可谓是凄凉一片，除11月“历史性”的“勉强”达到50万平方米外，其余各月新建住宅的成交面积均在40万平方米的水平线上苦苦挣扎，其中，2月份全市五区更是仅获得了21.32万平方米的成交量。而与2007年同期65.37万平方米的月均成交量相比，2008年前11个月佛山新建住宅的成交面积月均仅为40.36万平方米，同比下滑了38.26%。
记者点评:成交萎缩，是2008年中国楼市的最直观写照。虽然这导致了购房者“断供”、开发商资金链出现危机、房地产市场发展前景不明，甚至可能危及到房地产作为经济支柱的重要地位。但是，相对于近乎疯狂的2007年而言，“成交萎缩”从另一角度看却未尝不是好事，它在一定程度上说明了2008年的楼市正在回归理性，市场中恐慌置业、投机行为等许多不安定因素也随之消除。
关键词流拍退地
楼市成交的长期萎靡，直接导致的后果就是房地产商资金回笼速度放慢，甚至出现资金链断裂。更严重的，还致使其对房地产市场发展前景的不乐观判断。而所有这些作用到土地市场时，就体现为房地产商拿地热情不高，土地“流拍”、“流挂”现象增多，甚至“退地”、“弃地”时有发生。
据不完全统计，在2008年不到半年的时间里，北京、上海、南京等一线发达城市就有超过40宗的土地流拍和流挂，而一直市场状况较为平稳的合肥、芜湖等二线城市也相继出现了流拍流挂事件。不仅如此，在曾经土地交易旺盛的佛山市场，2008年流拍、流挂也明显增多。据佛山市国土资源局2008年12月初公布的一项统计数据显示，去年前三季度全市土地“流拍”、“流挂”案例明显增多，且多集中在经营性商住用地。1—9月份期间，全市五区土地共流拍、流挂36宗，面积达659662.78平方米(折合约989.49亩)，其中经营性商住用地共34宗，面积达604886.81平方米(折合约907.33亩)。
如果说土地“流拍”、“流挂”只是表明房地产商对市场前景缺乏信心的话，那“退地”、“弃地”的出现则就说明房地产商的资金链确实出现了危机。事实上，面对楼市的低迷走势，“退地”、“弃地”在2008年里并不是什么新鲜事。在这一年间，各地频频传出“退地”、“弃地”的新闻，其中，许多不乏是曾经风光无限的“地王”。
而在佛山，虽然非常幸运，迄今还没有发生过一例“实质性”的退地弃地事件，但“退地”的传闻却一直不绝于耳，不少2006、2007年拿地的新项目至今没有开工迹象，许多在建的新项目也纷纷推迟了开盘时间。
记者点评:很长一段时间里，土地收入和房地产税收都被地方政府作为财税的重要来源。然而，随着楼市低迷、房地产商资金压力增大，土地的频频流拍也直接导致了各级地方政府“腰包”的大幅缩水。曾经有官员断言房地产商的暴利时代已经过去了，而在这里，土地市场萎靡不振的事实也郑重地告诉地方政府，“你们靠土地发财的暴利时代也已经过去了”。
关键词降价
面对消费者的观望、成交量的持续萎缩，广大房地产商不得不低下曾经高昂的头颅，想尽了办法自救。在这一年里，各地楼市的促销活动频繁、规模盛大、样式多样，名目繁多的“促销”、“优惠”、“打折”更是令人眼花缭乱。
不过，最令房地产商无奈，但又最受消费者欢迎的，却是“降价”。随着楼市的持续低迷、房地产商资金的日益紧张，从2008年下半年开始，广大房地产商就纷纷放下“羞涩”的面纱，打起了赤裸裸的价格战。
据了解，进入2008年下半年以后，佛山许多主力楼盘的降价幅度均超过2成，个别楼盘的价位甚至下调了3成以上。在一向房价高企、且曾经上涨最为有力的禅桂中心城区，2008年下半年以后，许多楼盘就纷纷将售价下调至6000元/平方米左右，“4”字头的特价产品也开始频繁现身，部分新开盘的项目还推出“3”字头单位。而在镇街楼市里，楼价的“跳水”则更加到位，3000元/平方米的洋房产品大量上市，一些楼盘甚至推出了许多“2”字头的特惠单位。
记者点评:时间证明一切，所有不合理的、不理性的行为终将会被取代。2007年，消费者的疯狂、房价的飙涨，让广大房地产商尝到了暴利的滋味，然而，脱离市场规律的“虚高”房价终将会回归理性。降价，这是必然的。
关键词减薪裁员
2008年，房地产商的“自救”手段有很多，除促销优惠，甚至赤裸裸的价格战之外，那就是开源节流，通过“精兵简政”的办法来降低公司的运营成本。
事实上，裁员风潮从2008年年初就已经开始席卷全国的许多一线城市，一些房地产企业为了应对岌岌可危的资金链，纷纷进行大规模的减薪裁员。据了解，在部分城市，一些企业甚至是一个项目、一个分公司的“腰斩”，下至普遍员工、上至总经理一并裁撤。
在佛山，虽然减薪裁员来得相对较晚、力度也不如一线城市大，且不是普遍现象。不过，据了解，佛山一些实力较弱的本土企业裁员率已高达30%以上，部分企业被裁撤人员的比例甚至超过了50%以上。而曾经在佛山大肆攻城略地、风光无限的外来地产巨头也出于成本考虑，纷纷压缩人员编制。据了解，几乎所有的外来地产企业都在2008年停止了对外招聘计划，部分企业还裁撤了行政、销售策划、保安以及现场解说等相关人员。
此外，从事二手房买卖的中介公司更是首当其冲。从2008年年初以来，佛山的一些中小型二手中介就开始倒闭，而较大型的中介公司为应对危机则纷纷通过精简从业人员来缩减开支。据业内人士预测，2008年佛山中介公司的裁员比例基本上在20%-30%之间。
记者点评:“裁员”，这多少是房地产商的无奈之举。不过，从中我们也似乎看到了曾经财大气粗的房地产商“黔驴技穷”的凄凉。
关键词房价“稳定”
2008年，楼市持续低迷。这不仅体现在成交量的锐减，还反映在价格的“跳水”。在部分一线城市里，新建住宅的售价在2008年均出现了不同幅度的下滑，其中深圳最为明显，价格降幅超2成。
而从这一点上看，佛山的房地产商是值得庆幸的。根据统计数据显示，佛山新建住宅的成交均价在2007年8月首次突破5000元/平方米大关，此后，虽然受调控政策影响，成交量从10月份开始一路萎缩，并在2008年全年持续低位运行，但成交均价却一直维持在5000—6000元/平方米的区间内，且表现相对平稳。其中，在2008年的前11个月里，6月份达到最高值，收于5908.19元/平方米，11月份则创下2008年的历史新低，不过，5094.22元/平方米的结果也始终没有跌出5000元的大关。
记者点评:这或许是佛山房地产商在2008年里唯一值得欣慰的事情了。不过，这里稳定的“房价”是指全市新建住宅的平均售价，它由于各时期成交产品的户型不同、种类不同才使得成交均价表现平稳，并非证明了曾经的佛山楼市完全没有水分，房价没有虚高。在当前低迷的楼市里，价格已成为许多消费者决定是否买房的关键所在。
■政策篇
关键词闲置土地
2008年1月3日，国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》，要求各省在6月底前，将闲置土地清理处置情况向国务院作出专题报告；要确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下普通商品房的建设。
2008年2月28日，建设部发出《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》，再次督促各地政府在3月底前上报2009年度住房建设规划；6月底前上报《2009—2012年住房建设规划》。
举措
每年安排资金收购闲置土地
2008年11月，市政府公布了《加强我市闲置土地处置意见》，提出将减少闲置土地相关工作与区镇领导班子“政绩”挂钩，未能完成任务的区镇将暂停土地审批，而完成任务的将被奖励新增建设用地计划指标。另外，各级财政每年要安排专项资金用于收购闲置土地。
统计数据显示，截至2008年6月，佛山共有653宗闲置用地，面积1864.6958公顷。其中，造成土地闲置原因除少部分企业囤地外，大部分是企业买地后因环境、政策变化未能按预先计划进行开发。
如何减少土地闲置，市政府提出了五项措施:各区、镇每年要建立闲置土地自报和清查制度，绘制闲置土地分布现状图，建立闲置土地宗地动态档案；编制闲置土地处置计划，列入土地利用年度计划，此项工作将作为区镇领导班子年终量化考核体系之一，未能完成任务的区镇，将暂停土地审批；设定闲置土地总量考核指标，对于闲置土地较多的，适当核减该地区下一年度新增建设用地计划指标，对于按要求完成闲置土地处置任务的，适当奖励新增建设用地计划指标；强化对建设用地的批后管理，即批前严格预审、批中严格审查、批后严格监管，从源头上减少和遏制闲置土地；建立和完善批地、供地的备案和土地使用权出让合同监管等制度，从制度上预防和减少闲置土地的发生。
《意见》提出，土地闲置从被确认之日起，将按出让或划拨土地价款的20%一次性征收土地闲置费。拒缴土地闲置费的，由国土资源行政主管部门申请人民法院强制执行。另外，对于土地闲置时间超过2年的，经原批准用地的政府批准，依法无偿收回国有土地使用权。
记者点评:处置闲置土地，其根本出发点是节约集约利用每一宗土地，也是城市基础设施建设的一个重要方面。国家在2008年初下发通知，旨在优化利用土地，保障房地产持续健康发展。
中央出台的政策，如何在地方落实将直接检验政策的效果。佛山市政府将处置闲置土地的工作列入区镇领导班子年终量化考核体系，为加大闲置土地的处置增添了新动力，也进一步约束地方领导班子，增强他们集约用地的意识。
关键词
住房保障
2008年3月5日，总理温家宝在《政府工作报告》中指出，主要采取以下四项措施建立住房保障体系:一要健全与加强廉租住房及经济设用房等四项保障性住房政策，增加房源供给，积极解决城市低收入群众住房困难；二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，调整城市土地供给结构，增加中小套型住房用地；三要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨；四要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件，依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。
2008年11月，国家住房与城乡建设部副部长齐骥透露，我国将加大保障性住房建设力度，加大资金投入，力争用3年时间基本解决低收入家庭住房困难问题，其总投资可能达到9000亿元。
举措
优先安排土地供应
2008年7月21日，市政府印发了《佛山市住房建设规划(2008—2012)》，面对廉租房建设用地选址难的问题，《规划》提出，规划期内，政策性住房由市政府统一规划并统一组织招标。新增政策性住房的用地、建设规模、套数、户型、面积标准、装修标准，以及出售、出租、使用管理的相关办法，由政府另行制定。廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应，对廉租住房和经济适用住房建设用地，要切实保证供应。要根据廉租住房、经济适用住房建设规划，在土地供应计划中予以优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出。
《规划》还提出，廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治等，一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政策性基金，同时采用债券、基金等多种融资渠道。租赁型政策性住房租金的一定比例会用于政策性住房建设。规划期内，全市共建设廉租房1万套，经济适用房2万套。其中，禅城区是政策性住房建设的重点区域，廉租房共建设5300套，经济适用房共建设10600套，均占全市总数的53%。
记者点评:积极解决城市低收入群众住房困难，是建立住房保障体系，实现人民群众安居乐业的重要内容之一。投入9000亿元，用三年时间基本解决低收入家庭住房困难问题，是政府执政能力的具体体现，也是兑现“居者有其屋”承诺的具体行动。
佛山的住房保障体系建设相对滞后，之前市政府曾出台《佛山市住房建设规划(2006—2010)》，2006年和2007年相继过去，但这两年的廉租房和经济适用房的建设目标几乎一无进展。新《规划》在2008年出台，有助于保障住房选址难的问题得到解决，但规划期内廉租房和经济适用房的建设目标能否实现，还要看各区相关职能部门的执行情况如何，为此，我们拭目以待。
关键词
改善性住房
从目前来看，今年10月以来的利好政策受益人群是首次置业人群，这部分人大部分购买的是小户型房屋，交易的房屋面积不大、总价不高。目前的政策还没有覆盖到有改善住宅需求的人群，这部分人群的购买欲望还没有被激发出来，所以交易量的回升还是有限。
举措
改善性住房交易活跃
佛山楼市近期的改善型住宅交易表现较为活跃。在乐从、陈村、北滘、大良和容桂等街镇，前往楼盘观看样板房的大部分人表示，自己来买的房子是“改善型住宅”。从发展商销售一线反馈回来的信息也显示，近期成交量较多的也属于“改善型住宅”。
乐从目前在售的较大型楼盘金河水岸和威斯广场两大楼盘。据发展商反映，从9月底至今，这两大楼盘成交最活跃的是改善型住宅，而这两大楼盘占户型较多的也是90平方米至140平方米之间的户型。据金河水岸的项目负责人介绍，金河水岸销售了数十套改善型住宅，面积基本上都是介于90平方米至140平方米左右的高层电梯洋房，占了目前成交的较大部分。而在金河水岸的总户数中，属于改善型住宅的占六成左右，大约有近800套。
在北滘，美的新海岸开发的第二期产品中，属于改善型住宅的也占了总开发量的一半以上，货量据了解约为80套至90套。而顺德金泰房产开发有限公司开发的海琴水岸第二期产品的电梯洋房，第一批推出的3栋楼全部是属于改善型住宅，户型面积主要是130平方米左右的洋房，首批产品总共有165套。在大良古楼的康格斯花园，以及新城区的保利嘉信华庭第三期的电梯洋房，新货中也都是以改善型住宅为主，可供货量各大约在80至100套之间。在容桂预售和现售市场，目前改善型住宅的交易也表现活跃。
记者点评:从国家刺激房地产消费的相关政策，只是降低了消费者购房门槛，尚未能真正对市场起到刺激作用。展望2009年，众多改善性住宅需求者都期盼国家会针对此部分人群颁布一些利好政策。但愿2009年会迎来一个楼市牛年。
关键词
救市
国务院“10·22政策”公布，自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。同时，为加强税收优惠政策管理，要求首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具。另外，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，加强对个人首次购买普通住房的金融支持。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。国务院总理温家宝11月5日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施，提出约40000亿元人民币的刺激内需计划。
举措
公积金贷款额度提高至26万元
2008年12月28日，市住房公积金管理中心公布了《佛山市住房公积金住房抵押贷款办法》的通知，将住房公积金住房抵押贷款首付比例由三成降为两成，最高额度由20万提高至26万元，调整的实施时间为2009年1月10日。
记者点评:“救市”至今尚被热议。国家拿出40000亿元人民币刺激内需，一度鼓励了发展商信心，然而市道并没有马上出现好转。有资深人士评论说:去年地产市场“土地为王”是发展商膨胀时的欢歌；前段时间说“资金为王”是发展商已意识到调整期的来临；到目前承认“销售为王”，发展商开始要认真温习做买卖的真谛了。
住房公积金个人住房抵押贷款是一种政策性贷款，贷款利率比商业银行个人住房贷款利率低。佛山在楼市低迷期出台降低首付，并调高最高贷款额度的政策，将进一步发挥住房公积金在帮助职工购买住房中的作用，是政府出台政策救市的好办法。但是否真能在寒冷的冬天撬动冷静的市场，还需要开发商的积极调整。
关键词
二次房贷
12月17日国务院常务会议提出:一，加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。二，进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。三，减轻住房转让环节营业税负。将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；对个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
举措
开发商再推大幅度优惠
借着“二套房解禁”的新政东风，佛山开发商再次推出新货大幅度优惠的系列活动，甚至一些尚未开盘的新项目也在此时做一些预热活动，蓄积客源，以期开盘时能取得更好的销售业绩。
在新盘方面，5区多个新盘都及早做好开盘准备工作，集结待命。其中有禅城的星星·华园国际、凯德置地的3个项目，三水的御江南国际社区，顺德乐从的乐从国际和北滘的海畔嘉苑。
业内人士表示，二套房贷解禁无疑会释放更多的消费需求，但新政细则何时落实却了无答案。在看好政策利好面的同时，楼市参与各方还必须保持谨慎，因为从大环境来看，国际的金融和经济环境局势还不明朗。因此，未来开发商还是应该练好“内功”，向消费者大力展示产品的高性价比。
记者点评:此次的二次房贷“松绑”引发不同的声音，不少人认为“不够诚意”，“可操作性不强”。不管怎样，业界期盼已久的二套房贷松绑政策终于在2008年12月17日正式出台。尽管开发商们觉得松绑的力度不大，但不管怎么说，这表明了国家稳定经济、抵抗国际金融风暴的决心。
新政规定，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。至于二手房买卖也迎来了政策松绑，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。纵观2008年，中央政府对房地产市场的调控前“紧”后“松”，下半年的大幅度降息对市场信心恢复和需求刺激确具有一定的促进作用，此次二套房与二手房买卖的政策松绑更如一场及时雨，对楼市参与各方信心的提振作用更大。
关键词
降息
2008年9月16日，中国人民银行4年来首次决定下调人民币贷款基准利率。在随后的100天时间内，央行先后5次降息，共降息2.16个百分点。具体降息情况如下:
2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，5年期以上贷款基准利率下调0.09个百分点，5年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.09个百分点；
2008年10月9日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整，个人住房公积金贷款利率保持不变；
2008年10月30日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，个人住房公积金贷款利率保持不变；
2008年11月26日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整，个人住房公积金贷款利率下调0.54个百分点；
2008年12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，活期存款利率没有下调，仍为0.36%，个人住房公积金贷款利率下调了0.18个百分点。
举措
多家银行落实存量房贷优惠
对供房的市民来说，央行降息的利好要从2009年的元旦才开始。新年伊始，佛山多家银行相继透露，对2008年10月27日前的存量房贷执行七折优惠。
从调整的条件来看，各家银行均将首次购房作为申请调整利率的第一前提，并且都要求此前没有不良信贷记录。此外，不同银行对申请利率的进一步要求不一。农行、中行、建行、招行的申请条件都是原执行利率为0.85倍的房贷，也就是说，只要是首套房，无论是普通或改善型，都可以申请七折利率优惠。而兴业银行、广发行则对面积另有要求，兴业银行只对面积在144平方米以下的首套房执行30%优惠利率，而广东发展银行则只对90平方米以下首套房给予最大优惠。
此外，农行还要求在申请时同时签署一份承诺书，承诺享受利率优惠后，无连续90天逾期不还款记录、一年内不提前还款、否则将恢复到调整前利率。
记者点评:在不到100天的时间里，央行先后5次降息。态度坚决，铿锵有力，意在恢复市场信心。每次降息对购房者来说都是一次利好，尤其是第四次降息，与此前密集小幅降息政策不一样，这次降息幅度相当于前两次的4倍，购房者在年底终于得到了较大的降息优惠。
但要得到优惠是有条件的，对那些个人信贷有不良记录，或不是需求性住房贷款的，则不能享受利率优惠。看来，要想得到利率优惠大餐，诚信是前提。