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冬天里的房地产:乱象遗憾迷茫
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上月猛增的深圳楼市成交量，激发了市场各方躁动的神经。
深圳市国土房产局数据显示，从1日到28日，新房成交达到7131套，打破了去年11月创下的6435套的月成交量纪录。
“这显著反映了市场信心正在逐渐恢复。”中原地产策略中心总经理周曜持乐观态度。
不少人将其看作是深圳楼市将在2009年“越冬”的前奏。
但有更多的人担忧:年末的这轮成交热或许只是政策利好刺激下的“昙花一现”，宏观经济环境的不明朗和大部分区域房价仍处高位，阻碍了置业者入市的脚步。
稍显灰暗的心态，是对整个2008年深圳楼市萎靡状况的反映。“乱象、遗憾、迷茫”，深圳市社科院城市运营中心主任高海燕如此形容过去一年深圳楼市的表现。
“便秘”式降价
近日，中国房地产指数研究院、中原地产、尺度地产等研究机构陆续发布了2008年深圳楼市的统计分析报告。数据表明，2008年，深圳房地产市场延续了2007年年末的低迷态势，整个市场继续处于深度调整之中。
2008年，全市仅销售住宅384万平方米，同比减少23%，而前10个月的销售量甚至只有275万平方米，只有2005年同期的40%，2006年同期的50%，2007年同期的60%。只是由于10月底政府相继出台的系列利好政策，11、12月份全市成交量放大，拉高全年成交至384万平方米。
成交低迷以及外部经济环境恶化，全年深圳房价持续走低。虽然全市2008年整体住宅成交均价为12788元/平方米，同比跌幅不大，但与高峰时相比，价格跌幅超过三成的楼盘比比皆是。2008年90平方米以下住宅成交均价也比2007年12月份下跌了22%，只是由于入市豪宅多、2007年高开的项目在2008年普遍降价后销售增加，才导致全市均价居高不下。
中原地产深港研究中心总监张伟表示，尽管房价已有较大调整，因2005—2007年涨幅过大，目前全市房价水平仍大大高于2006年的水平。
“大多数开发商对房价都仅是作了‘便秘’式的调整”，高海燕说，回顾2008年，深圳楼市充满遗憾，在2007年底和2008年初，可以看到房地产的走势就是呈现深度调整、拐点的趋势。但是，开发商却表现迟钝，在降价策略上采取“便秘式”降价，一点一点不断进行，这充满疼痛而又不得不进行的降价方式，实际上拉长了市场调整周期。
置业者不愿入市，供需比严重失衡，并非表明市场缺乏购房需求。张伟认为，与此相反，消费者的购房需求非常充足，只是由于受高房价和其他因素的影响，暂时无法得到有效释放。
深圳市房地产研究中心副主任王锋表示，目前，在深圳市861.6万常住人口中，住自有住房的人口比例仅为32.2%，较低的住房自有率表明潜在住房需求特别是自住性需求较大。去年以来，深圳市住房市场交易不活跃的主要原因，一方面在于房价和购房成本依然较高，另一方面在于市场预期不明、观望气氛浓厚。
“救市”纷争
房地产市场持续下行的脚步在去年10月底被政府的“救市”之手拽缓。事实上，在此前后，政府与民间的“救市”纷争一直未断。
2007年底以来，房地产市场开始走向不景气，全国主要城市出现“量价齐跌”的行情，开发商销售回款缓慢。9月份以后，美国雷曼兄弟的破产等暴露出美国次贷危机不断恶化的现实，导致了全球性的金融危机，对于中国的出口打击很大。中国经济形势也开始出现恶化的趋势。随着CPI的回落，“防通胀”的重要性让位于“保增长”的紧迫性，而中国经济的三架马车———投资、出口和消费都出现了一些问题，中国的经济增长受到严峻的挑战。
为了保持经济平稳较快发展，政府一改上年从紧的货币政策，转而实行适度宽松的货币政策和积极的财政政策。从9月份开始，在3个半月内连续5次下调存贷款基准利率、存款准备金率，更在11月份抛出4万亿元的“救市”计划，财税、金融等部门减免个人购买和销售住房的契税、印花税和土地增值税。
分析人士表示，这些举措的目的就是为了通过释放流动性，刺激消费，保经济增长。政府在上述方面态度的转变，一方面反映出经济形势的严峻态势已不容忽视，另一方面对于提振市场信心确实起到了相当大的作用。但是，在房价仍偏高的情况下，政府的救市之举让老百姓颇有怨言。
尺度地产总经理唐建平表示，在政府公布的4万亿经济刺激计划中，有很大一部分是通过固定资产投资来推动的，而房地产是重要组成部分。温总理重申房地产是国家重要的支柱产业，政府寄希望于通过房地产行业来刺激经济的增长。于是，从9月份以后，政府涉及房地产行业的政策密集出台，原本采取的较为严厉的房地产政策已有所松绑，比如二套房贷政策的松动、政策上鼓励和支持首次置业和改善性住房的置业、支持房地产开发企业合理的融资需求、取消城市房地产税等。这些政策对于房地产市场的回暖的确起到了重大的推动作用。
国家在救房市，而深圳政府一直“按兵不动”，市长许宗衡也公开表示“不救市”。
但高海燕认为，深圳政府事实上也在救市，执行中央政策就是救市，不能说不出台政策就是不救市。9月份以后中央出台一系列政策，意图十分明显。首先，刺激自住型需求，接着是刺激改善型需求进入市场。最后第三波直接说通过调整第二套房以及第二套房以上的住房贷款的利率，实际上一定程度上希望刺激投资者进入市场。
一系列的救市比较系统化，但效果怎么样，还有待评估和检验。多名市场分析人士和专家受访认为，在目前宏观经济环境下，对紧迫性置业者需求的刺激还是能起到即时效应。但是，对改善性需求和投资性需求的刺激，在短期内可能落空。
“越冬”存疑
伴随业界和学界对政府救市的争论，近两个月市场成交量的回暖却让开发商看到了在2009年“越冬”的希望。
金地集团深圳公司营销总监董小明接受记者采访时就乐观地表示，去年年底的回暖迹象表明，目前深圳房价已调整到合理位置，今年可能是深圳房地产市场迎来柳暗花明的一年，成交量会保持良好的表现。
但能否真正越过冬天迎来春天还存在很大变数。
张伟认为，2008年底全市住宅存量庞大，2009年新增供应庞大，存量加上新增供应，今年全市可售住宅可以达到1090平方米，市场压力非常大。另外，房价依然偏高，目前房价远高于2006年的水平，2008年12月，全市144平方米以下住宅成交均价仍比2006年12月份上涨超过10%。
从深圳的经济走势看，唐建平表示，如果今年深圳的经济形势相比没有太大恶化的话，或者中央刺激经济的计划取得较大效果，那么由于政策的累积效应以及目前的价格相比2007年高峰期已经取得了较大幅度的调整，2009年的销售情况可能比去年的销售有所回升。在价格方面，面临不景气的经济，鉴于目前庞大的供应量，今年深圳房价还有一定的调整压力，预计有10%—15%的调整空间，关内的房价或将开始降价，豪宅和别墅楼盘价格或将出现松动。
“房地产金融是新一年很重要的观测因素。”高海燕表示，过去是一个高利润、快销的房地产时代。今后决定房地产竞争能力大小的标准，一个是资本，一个是服务能力，这两大核心因素最为关键。
■访谈中原地产深港研究中心总监张伟:
“深圳楼市最困难的时候已过去”
记者(以下简称“记”):您能否用几个词来概括2008年的深圳楼市?2008年深圳商品住宅的成交量变化状况、房价变化状况如何?
张伟(以下简称“张”):2008年的深圳楼市，可以概括为供应充足、成交低迷、价格暴跌。
从供应上来看，2008年深圳市新批准预售住宅660万平方米，同比增加12%。根据中原的监测，2008年全市共有超过100个楼盘入市，供应住宅53142套，比2006年减少约6000套，实际推出住宅552万平方米，比2007年减少10.7%。
与2007年下半年相比，2008年住宅销售有不着起色，但是成交依然显得低迷，除12月份外，其余11个月的成交量均在40万平方米以下，同2005、2006年以及2007年上半年比差距甚远。2008年供过于求的局面没有改变，1—10月的供求比仍达1.6:1，虽然年底成交放量，但全年的供求比依然达1.44:1，高于2007年的供求比。
2008年的整体房价仍偏高，12月深圳市144平方米以下户型成交均价约9400元/平方米，比2006年12月份上涨超过10%。去年深圳市一手住宅成交均价12800元/平方米，同比下跌4.4%。
投资者已开始进场
记:在您看来，2009年深圳楼市的走向如何?深圳楼市走向的决定性因素有哪些?
张:由于深圳每年的新增购买力比很多城市多，且是连接内地和海外资金的桥梁，房地产行业发展速度比较快，所以面临问题、解决问题的速度也最快。
从全国范围来看，2009年楼市的总体情况不容乐观，深圳的情况相对特殊，减免营业税、降息等措施对深圳这样敏感的城市影响很大。预计新一轮的救市政策依然会对楼市有所促进，深圳将率先进入稳定状态，成交量会保持比较高的水平，价格也比较稳定。不过，市场很难回到以前那么狂热的状态。
记:去年底您曾在接受媒体采访时说，当时的成交回暖主要是靠降价快速吸纳购买力，2009年初的成交量会回到原来的水平，现在为何又作出成交量保持较高水平的判断?
张:我们看到，在这一轮大调整中，深圳率先调整、率先降价，而京沪等城市仍处在深圳一年前的状态。深圳的发展商已经看到问题所在主动降价，加上深圳本地的需求，所以2009年仍会保持比较高的成交量。原因一是深圳的新生购买力比较强，二是深圳的房地产市场相对成熟，三是最近一两周投资者已开始进场。目前还不好判断这一苗头的影响，投资者的进入通常会让市场快速升温，可能会打破市场平衡，未必对市场有好处。
今年“断供”不会加剧
记:有专家预测，2009年房价依然处于下行通道，下调幅度约在10—15%之间。您怎么看?
张:2009年深圳房价应会保持稳定，向上和向下的空间都不大。目前的成交量已经说明现在的价格有所支撑，毕竟大家认可这一价格才会买房，但目前的房价未必到底。目前深圳楼市还没有市场升温的条件，除非进一步大幅降息，或有大的利好刺激，才有上升的动力。
记:在您看来，今年“断供”的情况会不会增加?
张:利率下调后，购房人群的承受能力、供款能力也在加强。其实去年“断供”的也主要是炒房者，在目前市场活跃的情况下完全可以套现，并不像去年即使卖都很难卖出去。深圳楼市最困难的时候已经过去了，今年“断供”的情况应该不会加剧。
记:我们注意到，市场和舆论在2008年不断谈及部分开发商的资金链将断裂、有很多隐性停工楼盘等。根据中原地产的研究，目前深圳各开发商的资金状况到底如何?一些项目延迟开工或放慢工程进度，是因为市场调整还是因为资金?
张:国家鼓励给开发商贷款，而且不少开发商目前的销售情况比较好，资金回收较快，所以最近开发商的资金压力轻松了很多，可以加快周转、滚动开发。一些项目延迟或者放缓，具体来说每个项目都有各自的原因，主要是为了实现价值最大化，有的开发商自身没有资金压力也可能缓建。
■样本透析深圳金地的2008年
定价与销售紧随市场
2006年即推出一期的金地梅陇镇，体验了深圳楼市这一轮过山车般的走势。鼠年春节后，金地梅陇镇三期成为深圳第一个开盘的项目，之后的近10个月中，金地梅陇镇也一直是深圳最受关注的项目之一，其2008年的定价与销售与深圳房地产市场的波动几乎是同步的，通过金地这一“范本”，我们可以更直观和细微地把握2008年深圳楼市的变化与走势。
“市场策略基本踩到了点”
“在2007年底，我们就预测2008年深圳市场会继续进行调整，所以我们前瞻性地改变了营销策略。”前日，金地集团营销总监董小明接受记者采访时说。
策略的改变包括价格和销售进度。2008年，金地梅陇镇进行了4次推盘，包括第三期的3次推盘和第4期的推盘。诸多研究机构的统计和数据对比显示，金地梅陇镇的几次推盘，价格上的变化比较明显，从去年年初的1.2万元均价降到第4期的9000元均价。
对此，董小明解释说:“金地梅陇镇在2008年的价格变化并不大，在合理定价的基础上，只是销售模式变化了，提供了弹性更大、更多的选择，此外，还有阶段性的促销优惠”。并且，后面推出的第4期在品质上与3期产品有区别，在质素上有明显落差。
她表示，该楼盘各批次的定价是基于对市场、客户需求和承受能力及产品竞争力等的综合考虑后作出的。
正是因为金地公司在价格上顺应市场形势变化进行了及时调整，到年终盘点时，金地梅陇镇累计全年销售近1400套，实现收入约13亿元。根据有关机构统计，金地深圳公司在“2008深圳房企销售额十强排行榜”上位居第十，在单个楼盘的销售上，金地梅陇镇全市仅次于泰华阳光海、万科第五园位居第三。
“对投资客急剧减少估计不足”
总结一年以来的不足和待改进之处，董小明承认，2008年初虽估测到投资客会减少，但没有预料到经济形势会如此恶化，投资客群体收缩程度如此严重。“原来我们估算二次置业者和投资客会占金地梅陇镇客户比例的40%，但从年终统计来看，这一比例仅为20%，甚至还不到。”投资客的减少，自然影响到了楼盘的定价和销售。
在把握产品定位和客户需求方面，金地认为也应在今后加以改进。“有些产品，装修标准定高了一些，限制了客户的购买，资源的配套方面还不是很到位。”董小明说。2007年金地梅陇镇吸引了不少二次置业者，然而经历了市场调整后，二次置业者比预想的少，而原先的装修标准、配套设施相对较高，同样金额的资源配置在侧重点上不太适合首次置业者的需要。
随着深圳楼市开始降价，要求退房或补偿降价价差的风波也影响到不少房地产开发企业。由于市场和产品本身的关系，金地梅陇镇三期价格比二期高出几千元，去年3月，一些购买二期二批的业主在售楼处聚集，要求金地退房或者现金补差价或者送精装修、管理费、车位等。
“虽然房价差异是事实，但我们前期注意得不够多，如果尽早与客户沟通、疏导，给客户的感觉会好一些。”董小明称。
“存量巨大是误导”
对于2009年的楼市形势判断，董小明表示，经过2008年的深度调整后，房价已经恢复到合理水平，2008年底的成交量已经说明了客户、市场对房地产是有购买欲望和信心的。今年可能是柳暗花明的一年，虽然不一定会大幅提升，但成交量上的表现会更好。
董小明认为，2009年深圳楼市依然是供应大于需求，不过供需比应该不会变得更大，下半年应会舒缓。“被压抑的需求将被释放，成交曲线仍会有波动，但应该不会太大。”
基于上述研判，董小明认为，明年深圳金地在价格策略上将继续采取“适当进取”的策略，可能会有一定的调升。
本版撰文本报记者卢先兵马芳