□晨报记者 李 芹 阎云飞 谢 磊

　　上海房价仍有合理下降空间

　　建言者：市政协委员 祁红卫（上海长风地产有限公司副总经理）“目前楼市还处在房产商与购房者之间的博弈阶段。现在关键要看房地产商前期赚到的丰厚利润还能维持多久。”昨日下午，谈及目前上海楼市的价格问题，市政协委员、上海长风地产有限公司副总经理祁红卫表示。

　　祁红卫分析说，房价上涨的主要原因是近几年海内外热钱推波助澜所造成的各类生产成本急剧上升。“以‘普陀区长风地块’为例，2004年底该区域内土地出让楼面价格约在每平方米3000元上下，2008年初该区域内的‘4号东南地块’竟然飙升至每平方米17000元。”

　　对目前上海的房价，祁红卫表示，由于遭遇全球性的经济危机，部分房地产商因资金成本过高或后续资金不足，开始转让一定数量的土地项目或延期开工一些项目，“尽管如此，比较有实力的房地产商因为前期积累的巨额利润，仍可以作出战略调整，通过退出二线城市等手段来力保上海、北京等一线城市。”

　　祁红卫表示，房地产商的暴利时代已阶段性结束，“就目前而言，上海房价相对于居民实际收入水平仍相当高，存在合理的下降空间。”祁红卫分析说，由于土地资源的稀缺性，上海中心城区中环线以内楼市泡沫不是很大（极个别超常楼盘除外），中环以外房产价格依然相当虚高。“随着国家各类房地产政策出台，今年房价整体将呈理性回归和成交复苏阶段。”

　　中心城区的房子最好留给年轻上班族

　　建言者：市政协委员 万雯娟（上海爱建股份公司房地产分公司总经理）

　　一边是老年人在中心城区内独守老公房，一边是年轻人买不起市区内的房子。针对这一问题，来自民建的市政协委员、上海爱建股份有限公司房地产分公司总经理万雯娟提议，上海可以借鉴国外经验，由政府牵头大力发展建设郊区的“老年社区”。

　　万雯娟建议说，中心城区内独居的老年人可以将自己的房产以信托方式卖给国家，然后集中住进政府兴办的“老年社区”，“老年人在‘老年社区’内可以享受到医疗、护理、旅游等方面的统一服务，另外在社区内老年人还可以加强相互之间的交流。”

　　万雯娟表示，之所以会有这个想法，是因为自己最近听说了身边的一个故事：一位独居阿姨因病在家去世，邻居直到第二天才发现。

　　“中心城区内独居的老人数量很大，我们现阶段的扶助措施，相对来说治标不治本。”万雯娟表示，老年人对交通的需求相对较小，搬到郊区环境更好的地方居住不会影响老年人的生活和治疗，“腾出的住房空间能解决不少在市区内上班市民的住房刚性需求。而老年人将房产信托后，每年的利率收益足以让他们支付‘老年社区’的租房费用。”

　　万雯娟还表示，自己在美国和日本都看到了许多成熟的老年社区案例，“对日渐国际化的上海来说，四个左右的大型‘老年社区’是未来社会养老的发展方向，也能起到市区房源的合理调配。”

　　放宽容积率，中心区棚户旧区一定能改造好

　　建言者：市政协委员 朱建国（上海大统房地产开发有限公司总经理）

　　对目前楼市出现的持币观望状态，来自民革的市政协委员、上海大统房地产开发有限公司总经理朱建国表示，相比全国房价，上海房价的水分比较小。

　　朱建国透露，在今年“两会”上，自己提出的一项提案《攻坚克难，消灭城市“补丁”——关于解决本市中心城区小地块旧区改造难》——就是希望有关部门放宽政策，鼓励加快中心城区的棚户区改造，由此提升相关地段的房产价值。“比如镇宁路靠近万航渡路，还有延安路旁的陶家宅地区，都是繁华城区中的棚户旧区，非常‘醒目’。”朱建国表示，自己的提案就是针对卢湾、黄浦、静安、徐汇等中心城区内存在的棚户旧区。

　　对于这些历史遗留下来的“补丁”，朱建国表示，一个重要原因是，目前商业办公楼宇容积率导致开发商难有盈利空间，“如果政府可以秉持‘特事特办’的原则，根据每个地块的特定条件把容积率要求适当放宽，则可推进这些死角地区的改造。”

　　对于这些“补丁”地区的旧房改造，朱建国表示，因为地块狭小，开发商在开发时可个性化开发，“加上这些旧房处在黄金地段，只要政策放宽些，就一定可以建出外形美观，并且性价比高的微型楼盘。”“这些地块不大、所需单个项目资金小，投资建成的速度也快。与此同时，摘除这些‘补丁’，也会让周边的房地产项目升值。”朱建国表示。