但在张永河看来，上海新房的价格坚挺其实只是表象。

　　“春节假期和一些开发商老总聚会，郊区楼盘的开发商早已开始明升暗降或者明平暗降，市中心区域的楼盘也作了降价的准备，”张永河告诉本刊记者，春节前后上海大部分新盘的打折和促销，“都是鸡头鱼尾，也就是你们说的边角料”，不是主流房型，开发商的用意其实是要试探市场的反应。

　　影响开发商的主要因素就是进入2009年以来，上海政府层面的“不利”消息。

　　首先是1月14日政协会议上，上海市委书记俞正声公开表态说没有救房市的打算。

　　紧接着的1月19日，上海市住房保障和房屋管理局副局长庞元在“携手2009上海地产年度高峰论坛”上，建议“房地产开发企业需要积极应对市场变化，以合理的价格促进销售，新盘要低开”。

　　1月21日，上海市政府新闻发言人又在市政府新闻发布会上，对“上海将出台蓝印户口、购房退税政策刺激楼市”的传言作出澄清，称上海还没有这方面的政策。

　　“从2008年下半年，开发商都在期待政府救市，特别是期待蓝印户口和退税政策的出台。”张永河告诉本刊记者，这一系列消息对上海楼市的打击其实要甚于一个具体限制措施的出台。

　　目前，“九亭、松江新城、三林等板块的二手房和新盘的价格和2008年上半年相比，都下跌20%以上，不同的是，二手房是明降，新盘是暗降。”张永河说，目前他所接触的大多开发商，都打算在2009年元宵节前后制定出新促销计划，进行真正意义上的降价，而郊区一些新盘集中的区域，价格下跌30%也已经实现或者正在实现，只是，“现在没有人敢站出来说，我就是降价了”。

　　因此，“明平暗降”甚至“明升暗降”将在上海延续一段时期。“我们现在的策略就是看元宵节别人怎么打折。”在上海闵行莘庄和浦东金桥板块都开发了新盘的上海一家中型房地产公司董事长王诚(化名)告诉本刊记者。

　　“在九亭、松江新城、莘庄和浦东一些板块，暗降的竞争也已经相当激烈了。”王诚说，为了和周边的楼盘竞争，他在金桥的楼盘的“暗降”标准已经从“车位半价”升级到了“送车位、物业管理费、装修费”。

　　在王诚的金桥楼盘中，一个车位原本的销售价格是15万元，原本车位半价，就等于房子和车位一起降价7.5万元，但现在，不仅要送15万元的车位，还要送5万元的装修费，以及1~3年不等每年几千元的物业管理费，“等于100万的房子，直接就减了20多万，打了8折还多，”王诚说，这种做法，在上海中外环的楼盘间，已经成了争抢客户的主要方式。

　　具体做法则颇具戏剧性，“我们告诉售楼处，紧紧盯着看房人，只要有人来看了3次房子，马上通知售楼经理，售楼经理把客户请到办公室，关起门来谈，每个客户谈出的价格都不一样。”王诚说，目前这种方式都是暗箱操作，而最后明面上的成交价，还是和几个月前一样甚至有所上升，“网上根本就看不出来，因为大家竞争归竞争，还是要遮掩起来”。-