潘石屹称得上最吸引眼球的几位地产商之一。他写博客、出书、拍广告、玩摄影，他甚至和演员梅婷一起合演了一部爱情电影。他的好友洪晃觉得“他玩心太重”，冯仑则说“他胆子小，是一个跟老婆回家的人”。SOHO 中国上市后，潘石屹跨入“百亿富豪俱乐部”，但潘石屹却说：“其实我什么也没有变。我还是坚持不剩饭、坐经济舱，有时候还是想把衣服穿破了再扔。”

　　文/ 李卉 赵蓉翼（实习） 摄影/ 小武

　　“这样行吗？”潘石屹一回头，把Prada 西装搭在肩上，做出很娴熟的“模特状”。接下来，无论是坐在摄影箱上或者是把自己的领带扭成一束，在采访、拍摄中他显得比很多商人都要应对自如。“他天生随意，到哪都是这一身行头，你看他能把Prada 也给磨毛了。”潘石屹的一位同事在旁边忍不住笑。

　　在中国房地产界，潘石屹算不上最富有的，但绝对称得上最吸引眼球的几位地产商之一：2007 年，他的SOHO中国在香港联交所上市，当天募集高达创纪录的19 亿美元，这也是世界第三大商业地产公开上市（IPO）。

　　更多的时候，潘石屹则像一个颇有天赋的喜剧演员。工作之余，他写博客、出书、拍广告、玩摄影，他拍的一幅摄影作品《母亲》拍出了4 万元的高价。他甚至和演员梅婷一起合演了一部爱情电影《阿司匹林》。在片中，潘石屹扮演一个有着甘肃天水口音的海归，引起了他夫人张欣的嘲笑，“海归”张欣回国前是一名华尔街投资银行家。

　　“这个冬天我一点也不冷”

　　2008 年11 月，潘石屹和一群行业精英来到上海，参加安永企业家大奖中国赛区的颁奖典礼。但这场盛宴未能抹去人们心中的阴霾，正如获奖者福耀玻璃董事长曹德旺所言：“现在给我颁这个奖，我真是半惊喜半遗憾。一则我老了，二则你看现在的股价多令人揪心！”一位不愿意透露姓名的高盛分析师更是直言：“站在这个领奖台上的企业家，估计身价至少都缩水了一半以上。”

　　潘石屹就站在这个领奖台上。虽然SOHO 中国的股价已经缩水近80%，跌至3 港元以下，但潘石屹却笑呵呵：“我才不在乎呢，这个冬天我一点也不冷。”他很得意自己的预见：“三年前，我就做好了过冬的准备。哪怕寒流再来3 年，我们也扛得住。”

　　香港证券交易所的数字显示：从2008 年6 月至11 月，SOHO 中国共耗资9610 万港元，回购了约2973 万股；以SOHO 中国今年1 月13 日收报2.99港元计，所增持的股份账面浮亏近1800万港元。潘石屹的理由是：“SOHO 中国目前的股价被严重低估了，所以我们开始购买。”

　　SOHO 中国的商业模式在中国房地产界有些另类：它既不像碧桂园那样大肆圈地，也不像万科在全国各地建楼。来自西北黄土高原的潘石屹一向谨小慎微，他坚持经营自己的“小本买卖”——上市前，这个另类房地产公司仅有120万平方米土地储备，而且几乎都位于北京中心城区，开发项目也以商业地产为主，写字楼面积占开发总楼面面积的53%。

　　一直以来，潘石屹叫得最响的一句口号就是：“死守北京。”“他胆子小，是一个跟老婆回家的人。”冯仑这样“嘲”他的老友，而张欣则认为“真正的生意人都不是理性的，全是感性的。”自己的丈夫正是如此，“潘石屹从小在农村长大，孤独的时间会比较长，所以思考的时间也长，我在对于周遭的感应上就远不如他。”

　　“在我周围，冯仑是最聪明的。”潘石屹对于自己的擅长似乎特别明白：“只要他在，我们都说不出一句话。他总在说话，总有火花；但在生意过程中，他的火花都被我实现了。”

　　“三年前，我就感觉到中国房地产商圈地过度，而且太偏向于住宅市场。”潘石屹观察到一个数据：“中国城市化进程中，一个城市的住宅需求量如果达到20%，那么商业地产就占到10%。这10% 其实受宏观调控等风险影响最小，但却不被大多数地产商关注，我为什么不做呢？”

　　如今，在全球经济衰退的状态下，潘石屹的SOHO 三里屯照样卖得热火朝天。2008 年11月，潘石屹几乎都在台湾、纽约两地悠闲考察，他说：“现在如果有人再想逃，就来不及了。”

　　“明星”潘石屹

　　三四年前，潘石屹第一次出现在自家楼盘的广告上。从此，他在“秀”场的天赋也被挖掘出来。当时，张欣策划的其他广告都不太理想，最后索性告诉他：“把你的脑袋借来用一下。”“那个广告脖子以上是我，脖子以下都是周星驰在电影《功夫》里的扮相。”结果，广告一炮打响，效果奇佳。自此，潘石屹就开始了自己在SOHO 中国、LG、摩托罗拉等公司的代言生涯。其间，潘石屹的招牌动作大都比较夸张，或飞腿、或舞爪，“一看就知道潘石屹还是在模仿周星驰，因为那些动作很亲民。”他的朋友洪晃说。

　　在外界揶揄潘石屹为SOHO中国“博出镜、打免费广告，牺牲太多”时，洪晃却觉得“他玩心太重”。有一天，洪晃帮电影《阿司匹林》的导演找到了潘石屹 ：“但我没想到他就真接了男主角的活，这肯定是好奇，还有很多广告也是我替他张罗来的。”潘石屹也坦言“好玩”的因素占了一些比重，他在代言中的报酬有时候就是两台冰箱、两台彩电外加去韩国济州岛一游。

　　有一次，潘石屹和梅婷在洪晃的厨房里，拍摄一场“爱情戏”。事后潘石屹很困惑：“难道现在的年轻人谈恋爱，都说这些莫名其妙的话？”他总结这次男主角的经历时，感觉“自己老了，跟不上这个时代的语言了。”

　　好在潘石屹对商业的敏感丝毫不输于年轻人。“如果想胜出，我觉得最重要的是要知道这个世界发生了什么变化。我们发现这个时代影响人们最深的就是互联网，它决定了人们最新的生活方式：可以在家办公，我们就此确认了SOHO的建构模式。”

　　喜欢舞文弄墨的潘石屹每开发一个楼盘，都会和夫人张欣合写一本书。“这是在开发前就写好的，主要是给设计师们看，和他们沟通。”

　　“老财”潘石屹

　　但一路看起来顺风顺水的潘石屹，也曾经遭遇过“灭顶之灾”。1999 年，现代SOHO 城开盘的前一天晚上，他公司里23 名销售员全部被竞争对手挖走。“我脑子一片空白，恨不得到老家的山里去掰玉米。”后来，潘石屹硬着头皮请回来2 人。而这时对手已经开始行动，决定召开新闻发布会将这一事件昭示于天下。

　　几近绝望之际，潘石屹主动提笔给北京的媒体写了一封公开信。“我坦白了内情，由于我们实行销售员末位淘汰制，他们感觉太残酷了。”出人意料的是，发完公开信，形势快速逆转，潘石屹和他的现代SOHO 城获得了外界空前的同情和支持，楼盘销售顺利完成。日后，这一战例更是被众多跨国公司高管视为危机公关的经典。

　　“我想诚实是这个商业社会最稀缺的，如果你为人诚实了，或许就成功了一半。”事后潘石屹如此总结。

　　不过生意场上并不是那么简单，潘石屹并非第一次反败为胜。早在他挖第一桶金的时候，这种能力就开始显现端倪。但那一次，与诚实无关。

　　大学毕业分到石油部工作一年后，潘石屹闯到海南，与人合伙做起了房地产生意。“当时，我们借了一笔钱，利率是20%、赚来的钱五五分成。”在把一幢烂尾楼粉饰一新后，一位商人前来买房。“那房子我们是2300 元/ 平方米买来的，当时卖给他单价4000 元。”商人很满意。

　　第二天，这位商人的儿子来了，表示此价太高，要重新谈判。潘石屹同意了：“那原来的价格就完全推翻了，现在是4300元/ 平方米。”买房者很生气，认为潘石屹有违诚信原则。潘石屹的回答是：“诚信是建立在合同基础之上的，我们之间现在并无合约。”最后，这房子竟然以4300 元的单价售出了。日后，这也成为潘石屹狡黠的证据之一。

　　冯仑喜欢叫潘石屹“老财”。当年易小迪、冯仑、潘石屹等人不仅一起闯荡过海南，后来也共同在北京成立了万通公司，从事房地产开发。冯仑说：“我们这么多人里面，只有‘老财’特别会卖东西。”

　　“我不再被钱纠缠着”

　　被潘石屹讲述过N 次的这“第一桶金”，成为他的一个里程碑事件。“那一次，就赚了100 万。人很兴奋，感觉有了一定自由度。后来钱就变成了符号，对于我的心理再没有影响了。”

　　事实上，在整个青少年时代，潘石屹都被钱纠缠着：“我十八九岁的时候特别爱钱，那时我的两个妹妹同时考上了大学，爸爸每个月的工资只有50 元，妈妈常年瘫痪。我在班上衣服很破烂，我就怕妹妹班上的同学也笑话她们，每次我都攒钱买衣服给她们。当时，我认为钱最重要。”

　　更小的时候，潘石屹从甘肃农村到兰州上学，“穷得不得了，只有一条裤子；于是整个学期我都在担心这条裤子会不会磨破了，破了就惨了，因为我里面穿了一条花裤衩。”这给他造成极大的心理压力，“每时每刻我都在担心这条裤子会破，每次站起来前都要先偷偷摸一下后面是不是有洞。那一阵子我真是自卑极了，因为一条破裤子，走路靠边，站队站不好姿势，完全没有精神。”

　　出身贫苦的潘石屹，在2007 年10月彻底“翻身”。在SOHO 中国香港上市的第一天，其公司总市值达到478 亿港元，潘石屹也一跃进入“百亿富豪俱乐部”。但潘石屹把夫妇共同拥有的60% 股权全部都登记在夫人张欣名下，这让香港市民大吃一惊，热议纷纷。

　　但潘石屹却悠悠的说道：“小的时候，我们家没有电灯，对面渭河上的繁华与灯光最吸引我。现在，内心的宁静最吸引我。”

　　关于金钱，潘石屹在三年前还做了一件堪称极致的事情。“我原来有一些朋友、大学同学，他们找我借完钱后，就再也不理我了。每当我想起这些，心里就很不舒服。”他说：“这种情绪积累了很多年。有一年，我就想怎么从这个阴影里解脱出来？”

　　最后，潘石屹拿出一张纸，在纸上把所有借款人的名字、借款金额全都一一写了出来。“15 年来，一共有32 个人找我借过钱，其中最多的一个借了730 万。后来我想通了，既然钱都不还了，我干嘛还生气？我烧了一炷香，然后就把这张纸也给烧了。”

　　那天出门，潘石屹觉得北京的天特别蓝。“我一下子就眼泪汪汪了，原来世界可以这么美好！我原来是自己给自己套了个枷锁。”

　　“我其实什么也没有变”

　　SOHO 中国上市一周后，潘石屹有点焦虑：“原来只有3000 名客户，现在变成了50 万股民。我的生活发生了如此重大的变化，我该怎么办？”

　　思来想去，他去拜访了一位智者。智者问：“你现在的时间安排如何？”然后告诉他，“一定要安排好自己的时间，这样才能从容。”接着这位智者再告诉潘石屹：“现在，你其实什么也没有变。”

　　“当时，我的脑子僵了一下。”潘石屹回忆：“就像被人敲中了，随后我想，自己的价值观、审美情趣的确都没有改变，我还是坚持不剩饭、坐经济舱，有时候还是想把衣服穿破了再扔。确实没有变化。”

　　“人的精神当然不能被物质驾驭”，想透了这一点，潘石屹又开始了自己的逍遥游。“我现在是无为而治，我们的员工一律不用打卡，想来就来，想走就走。而且我还专门给他们设立了吧台，里面不仅有咖啡、面包，也有我特别提议的西北肉夹馍。”

　　更让人艳羡的，“办公楼里还有健身房和淋浴房，谁上班累了，就先去玩会，洗个澡。”但每次他都发现，聚集在吧台的人其实是在一起探讨工作，他嘿嘿坏笑：“一个人成功，其实不是他能做什么，而是他能吸引到那些智慧的人。”

　　1999 年被竞争对手挖走所有销售员时，潘石屹并没有意识到“当时的制度也许真的缺乏关怀。”过了大概3 年，“我才取消了末位淘汰制。”

　　现在每到周末，SOHO 中国的员工都必须休息，“这主要也是因为我的太太，总是保留着西方的生活习惯。”他们夫妇在北京城80 公里以外造了一幢房子，“在那里手机没有信号”，一到周末两人便驱车到郊外躲起来。“结婚10 多年，全家每一年一定要有一次度假。每个星期五都要和孩子们在一起，我们已经形成制度了。”

　　有时候，他和夫人张欣会故意分开、交换带一个孩子，潘石屹觉得：“一个商人多和自己家人待在一起，他的性格和心理会正常些。”

　　现在除了生意，潘石屹和张欣还一起在甘肃忙于慈善。“我们做的和别人不一样，先集中注意力在天水的学校，兴建10 幢卫生的厕所。”他说：“在西部，很少有学校的厕所是合格的，平日里厕所坍塌造成学生伤亡的事情也发生过。”而对于教育，潘石屹和张欣更侧重于资助女童的教育，“一个女孩子受到良好教育，她长大以后就可以影响一个家庭。”

　　潘石屹有两个儿子，他给他们起的名字一个是“让”，一个是“少”，他觉得这特别能反映中国人的思想态度，老子的思想少就是多，就是美。“人的精神有时候需要无我的状态，否则就很脆弱。”

　　潘石屹：“被骂了就被骂了，我不在乎”

　　B= 外滩画报P= 潘石屹

　　B:2008 年3 月份，你抛出了“百日剧变”论，提出从3 月21日开始，未来100天是许多房地产公司发生剧变的观点。现在看来是事实了，是什么促使你提前形成了这样的观点？

　　P: 我当时主要是从四个方面得出这个结论的：一、美国次贷危机引起国际经济的萧条；二、国内从紧的货币政策；三、去年一年，房地产商花钱买地的钱甚至超过当年销售额，普遍手头偏紧；四、各个城市房屋成交量在萎缩。从今天来看，这些导致房地产行业资金链条紧张的因素并没有消失，强度反而在增加。房地产行业资金的压力比此前想象的还要大。

　　B: 你最近说过楼市已经进入“L 型”通道，那能不能预测一下2009 年的房地产价格？

　　P：从成交量上来看，已经到了“L”的折点，不可能再跌了。从住宅房价来看，关键看保障房在市场推出的时间和数量，以及政府能不能完成保障房的计划。我曾用三个字母“V、U、L”描述房地产市场的救市情况。即在去年初出现成交量下滑苗头时，政府马上减息、增加按揭贷款成数、减税；如果这样，房地产市场马上就可以恢复，是“V”的形状；在奥运之前，救市发生“U”的形态；进入四季度，快到去年年底时，房地产市场的变化呈“L”形态，难以预测什么时间恢复。但这里我指的是住宅市场，前几年的调整和目前救市也都是在住宅市场中进行的，商业、写字楼市场基本未涉及。我觉得最困难的是2008 年。2009年会好一些，房地产从长远看，价格还是会涨起来的。

　　B: 你的公司上市以后还是坚持“死守北京”的策略吗？

　　P: 上市前，我们不储备土地，只在北京精耕细作。现在我们还是坚持原来的思路：死守北京。我们的重点是商业地产，重点是北京，现在95% 以上的开发商都在开发住宅，可是在城市化方面，办公楼还是有缺口的，未来的缺口会更明显。2007 年SOHO 中国上市，募集了100 多亿资金。我去了7 个城市，研究了2 个月；2008 年1月，我们做了调整：死守北京，调查研究上海、天津市场。我们主要在研究上海、天津最繁华的地段，主要是商业楼。经济危机哪怕还有3 年时间，我们也能扛过去。

　　B: 你觉得中国已经出现经济危机了吗？

　　P: 对于中国经济的看法有两种：悲观和乐观。你不要看数字，你就看人民的力量。我每年去欧洲一趟，法国人全在沙滩上晒太阳，可温州人全在流水线上。我有个英国朋友做皮草生意几代了，但最近他破产了，听说是被温州人挤垮的。这个英国人去参观了温州的商行后说：“他们的成本太低了，我只能不干了。”这么勤劳的人民，中国经济不会有问题。

　　B:2009 年是中国房地产介入的最好时机？

　　P: 房地产最好的入市机会是在2008 年，我们用了50 个亿，买了东二环的地。2006 年全国开发商都发疯了，疯狂圈地，造成“面粉的价格比面包还贵”的局面。从这段时间来看，50% 以上的商人都已经没有实力了。2009 年房地产供应量很少，通货膨胀不会来。2009 年，我觉得会比较好。

　　B: 现在遇到矛盾，你都能让吗？

　　P: 矛盾是一直存在的，尤其是中国的开发商，他们的社会地位和妓女差不多。但是他们开发的房屋质量，比以前好了很多。我在英国买了一套房子，和中国差不多，但是价格贵了10 倍。在美国买了房子，迟交了很久。这些国外开发商其实还比不上我们中国的。我们要相互理解，不要积累仇恨。像《大电影》里有个反面主角，叫潘志强，别人说就是潘石屹和任志强的组合啊。我不在乎，被骂了就被骂了。在我的新书《我用一生来寻找》中，我花了2/3 的篇幅讲一个概念：磋商。人生好多事情是可以磋商的。

　　B: 好多时候，你都被公众问到一个问题：“现在该不该买房，怎么买房”，好像每次你都溜过去了？

　　P: 买房子要看大势，在低谷的时候进货。但是买房子最主要的是地段。要选好城市，在这个城市是什么地段？但在中国，有一个城市是例外的，我最看不懂的就是深圳。它的收入结构是矩阵形的，只要有深圳户口，你就是富有的人。但接下来就是穷人，他们直接抢你的包，所以深圳无法预测。