去年市场不好，直接拖累了地方政府的“卖地”成绩。上海市去年土地出让总金额比上年同期减少近240亿元之巨，减幅超过六成。但土地价格依然在高位徘徊。

　　本报记者从权威研究机构获得一份2008年上海土地市场报告披露，截至2008年12月31日，上海市通过当年公告出让住、商、办(包括其他)地块实现土地出让总金额154.26亿元，比上年同期可比数据391.42亿元减少60.59%。

　　而今年，上海土地市场还将面临比卖地收入锐减更为严重的困境：由于上海去年各类用地供地计划均未完成，根据国土资源部相关文件规定，2008年用地计划完成缓慢的城市，将相应减少2009年用地计划申报指标，由此，上海2009年用地计划面临指标缩减危险。

　　成交锐减240亿元

　　“去年土地是这几年来最难卖的一年，今年希望有个好的开端。”近日，上海本地一位土地一级开发商老总向本报记者坦言，公司今年的推地任务很重，去年被迫留到今年推出的土地已经不能再拖了，资金沉淀严重。

　　“去年推地节奏呈现倒‘U’形，住商办用地比重降低。”上述报告指出。据公开资料统计，2008年上海共发布土地招拍挂公告64个，出让面积1612.17万平方米，其中住宅用地出让面积251.5万平方米，占总量的15.66%；商办类用地出让面积91.67万平方米，占总量的5.71%。工业用地仍占绝对比例。

　　与土地供应计划被迫调整相呼应的，是土地成交的惨淡状况。

　　2008年，上海土地市场共成交地块331幅，总面积1194.97万平方米。公告土地中流标24幅地块，其中住宅用地9幅、商办类用地6幅、工业用地9幅，另有80幅地块无出让结果。

　　但是，上海土地的价格却并未出现明显下调，尤其是优质住宅用地，依然高位徘徊，影响了成交率。年中推出的一幅位于长宁区新泾镇的纯住宅地块仍有众多商家看好，68人领取申请书，6人申请参加竞买，最终该地块以3.28亿元成交，仅高出起始价16.68%。

　　此外，去年商办用地布局外移，引发流标率上升至15.38%，远高于上一年度水平。

　　土地供应指标缩减危机

　　上海市房地系统的一位官员向记者坦言，去年成交惨淡，带给今年可能是更加复杂的土地市场情况。

　　2008年上海计划安排供应经营性土地1500万平方米的，其中住宅用地800-1000万平方米。从实际完成情况来看，考虑保障性住房、重大项目配套商品房供地面积约为300万平方米，住宅用地供应总量为550万平方米，与计划供应下限的800万平方米仍有较大差距。

　　令人担忧的是，2008年底，针对部分城市未完成土地推地计划，国土资源部已要求各地上交2009年土地供地计划，要求规定地方政府必须在2009年2月28日(目前仅剩一周时间)前完成2009年用地计划申报，其中未完成2007年供地计划的城市不准申报2009年用地计划。而2008年用地计划完成缓慢的城市，将相应减少2009年用地计划申报指标。

　　“从此情况来看，上海2008年供地计划完成压力较大，2009年用地计划指标可能被缩减。”该报告指出。

　　“勾地”盛行

　　2009年，为了提高出让成功率，出让方开始主动求变，只要是游戏规则不禁止的方式，都将被考虑，其中尤其以“勾地”最具代表性。

　　在2月18日的上海首个土地推介会上，主要针对上海宝山罗店新镇D2-2地块召开，华润置地、景瑞地产等5家开发商参加了此次推荐会。

　　而在去年土地出让成交颇受打击的上海普陀区长风生态商务区，这样的事前沟通也在悄然进行，买卖双方都更为主动。

　　上海长风地产有限公司董事长嵇启春曾向记者坦言，由于市场成交未如供地计划制定之初那般理想，最终去年计划供应上市的地块不得不推迟到今年再择机推出，其中以住宅地块为主。

　　长风生态商务区今年准备推向市场的土地主要为五六幅住宅地块，上海另外一个宅地供应大户浦东外高桥(600648.SH)公司重点打造的森兰国际社区，同样调整了去年供地计划留在今年推出。

　　来自上海市规划和国土资源管理局供应层面的主动调整也已显现，土地供应结构调整明显。富阳中国最新研究报告显示，2009年1月份，上海市房屋土地资源管理局发布了7个土地挂牌出让公告，从第一号到第八号公告共计29幅土地，出让土地149万平方米，其中商办用地9副，21.31万平方米，商办住用地占据当月土地出让的32%，比重有极大提高，一改2008年工业用地占据近81%的势头。

　　针对这些变化，该报告预测，受资金链压力影响，企业参与土地竞拍的积极性可能进一步降低，土地的价格预计涨幅空间不大。记者 田新杰