前日，东莞市政府出台了《东莞市产业结构调整规划（2008~2017）》（以下简称《规划》）。在涉及房地产业的发展中，将按人口发展规模，科学引导房地产合理发展，努力实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、增长基本稳定，初步建成完善的住房保障体系。未来，东莞房地产开发企业如何应对市场调整？房地产市场的“合理价格”是多少？未来东莞将把房子建在哪里？

　　文/记者潘勤毅、蒋幸端

　　图/记者庄小龙

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　　刘志庚近日描绘东莞十年后城市建设蓝图：

　　不要太高太密 而要开阔疏朗

　　文/记者潘勤毅、蒋幸端

　　十年后的东莞是什么模样？“建设东莞，不是要把东莞建成拥挤、密集的大都市，而是要把它建成一个生态式、园林式、有个性、有品位、有活力的城市。”近日，东莞市委书记刘志庚描绘了东莞十年后蓝图：“东莞的城市建设不要太高太密，而要开阔疏朗;不要太拥挤嘈杂，而要恬静有序;不要全是钢筋水泥，而要生态环境好居住品质好;不要太繁忙太紧张，而要休闲舒适。按照《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》，东莞进一步明确城市目标定位是：“建设以信息产业为特色的现代制造业名城、适宜创新创业安居乐业的生态城市和珠三角新兴物流城市。”而这一定位的出台，也给东莞的房地产长远发展提供了新空间。

　　城市定位利好东莞房地产发展

　　“并不是每一个城市都可以或者适合发展国际大都市的，生态宜居是城市发展一种独特的格调，而东莞也完全是可行的。”高田地产副总经理翁其怡表示，从2007年开始，东莞提出经济社会双转型，转型是一个相当大的课题，需要一步步地实现，肯定不可能一蹴而就。而东莞城市新定位应该是经过深入可行性的分析，通过一番调研论证，并对东莞城市特色、地理位置以及区位优势等更详细了解之后提出的，是有深层的思考和依据在里面的。东莞政府提出的生态城市定位很贴切，东莞的生态资源非常丰富，森林公园、水库以及人文景观很多。目前东莞城市建设和开发仍然集中在东城和南城，其实在水濂、同沙、松山湖等还有大片环境优美、资源突出的区域没有开发和充分利用，未来这些区域的发展空间很大。

　　中信华南(集团)东莞公司市场营销部副经理陈峰表示，东莞一直以来都被认为是国际制造业名城，这一称呼也被海内外广泛认同，东莞的发展既要适合创业、就业，更应适宜生活，只有这样才能吸引更多的人才来到东莞。作为住宅的主要建设者，房地产企业在其中担当十分重要的角色。

　　光大地产策划广告部总监乔启军也表示，从人口结构看，自住客与城市人口质数有关，东莞的产业升级根本就是人口结构的升级，随着人才的涌入，消费需求也会发生转变，东莞的房地产也变成以本地人需求为主变成新莞人为主。生态城市可以吸引更多的新莞人来创业。作为投资客，更看重的是城市价值能否提升，只有不断提升城市价值的地区，物业价值也会水涨船高，才有更高的投资回报率。

　　解读1

　　保障性住房将加大供应

　　《规划》称，东莞将加强住房保障体系建设。继续发展和规范经济适用房、廉租房等保障性住房，满足低收入家庭的住房需求。规划建设科技人员公寓。同样，在日前的广东省十一届人大二次会议第四场记者招待会上，广东省建设厅厅长房庆方也透露，广东有条件的地区可根据需要筹集、新建或购买一批政策性租赁住房，租给相应群体，其租价将肯定比“商品租赁住房低”。

　　东莞作为制造业的基地，必然有大量的人口涌入这个片区，最终都需要解决住房问题。陈强表示，不解决就没有劳动力，没有劳动力就没有消费力，不管是高收入阶层的，中低收入阶层的也要能有相当部分在东莞安家，东莞必须有效地解决外来工的安置问题。要解决这一问题，就必须推进房地产行业的发展。但这种住房安置格局仍需要重新思考，比如政府救助的对象应该是1000元以下的群体，有劳动力、有知识结构的人才，包括大学生，完全有能力购买普通商品房，不能被纳入政府救助的范围。政府应该有一个专门的机构去解决中低收入家庭、失业人群的暂时性住房问题，这就是廉租房。

　　但陈强对加大经济适用房的规模持否定看法，他表示，购买经济适用房的价格远远低于普通商品房价格，低价买了这些房子将来也会流入二手交易市场，这将对房地产一手销售市场形成冲击。如果扩大的话对整个房地产市场更是雪上加霜，对地区经济的发展也不是一个好事，东莞根本没有必要建经济适用房。

　　解读2

　　商品房布局交通走廊沿线

　　《规划》称，商品房重点布局在轨道交通、大容量公共交通和主要交通走廊沿线以及城镇中心区、产业聚集区域，强化人口疏散功能。

　　东莞中原地产研究部经理车德锐表示，《规划》的出台实际上是承接《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》细化的结果。东莞未来房地产的布局也必然会紧跟《规划》确定的方向进行，特别《规划》表示，要打造“一核三带五功能区”的空间布局，事实上，“轨道交通、大容量公共交通和主要交通走廊沿线”也必然是依托“一核三带五功能区”进行建设。比如城际轨道和东莞轻轨沿线的镇区、松山湖、虎门、东莞生态园、中心城区都将作为人口聚集的重地，就镇区而言，随着轨道交通的完善，未来经济发展也将从东部往西部倾斜，轻轨沿线的新生产业经济将逐步取代上世纪90年代的铁路和高速公路沿线的传统产业。这些都给房地产市场带来新的发展空间。

　　解读3

　　合理价格就要继续让利

　　广东准备出台《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》，预计于本月底提交省政府审议。其中提到，支持房地产开发企业积极应对市场调整，以合理价格促进商品住房销售。如何理解“合理价格”？

　　一个楼盘的成本主要包括土地成本、建安成本、缴纳的政府规费，以及开发商的合理利润。合富辉煌东莞市场研究部副经理李兴旺表示，“以合理价格促进商品住房销售”，是响应2008年中央号召，暗含主动降价促销，渡过资金难关。如果以现在在售楼盘的情况来看，土地大多是2006年、2007年拿到的土地，成本显然无法降低， 在2008年的建设中，建安成本较高，也无法降低.目前开发商只能从利润上予以取舍。但从长远看，如果是2008年或者2009年成交的地块，土地成本降低了，现在钢筋水泥等建材降低了，也就是说建安成本仍有降低的空间。从这个角度看，在今年下半年和明年推出的新盘，成本明显要比2007、2008年要低。

　　解读4

　　融资还需房地产信托投资基金

　　2008年12月3日，金融促发展“国九条”明确提出，房地产信托投资基金增加为企业创新融资渠道之一。《意见》也再次强调拓宽房地产开发企业直接融资渠道。

　　光大地产策划广告部总监乔启军表示，很多房地产企业最突出的问题就是资金链紧张，这也是导致2009年很多开发商有懈怠开发的心态的重要原因。央行、证监会、住房和城乡建设部等相关部委正加紧制定房地产信托基金试点管理办法。房地产信托基金的出发点就是促使房地产企业能通过基金的模式获得足够的资金。

　　“房地产信托基金在广东省肯定可以做起来。”陈强表示，房地产是一个资金密集型的行业，发展商没有资金是不可能做大做强的。目前东莞的房地产企业直接融资的渠道非常少，本土企业也不可能上市融资，企业之间主要还是共同来开发，解决房地产企业短期资金不足的问题。房地产信托基金一定程度上可以减少单一银行的信贷，从银行体系来讲可以降低风险，降低政府因要保增长而责令银行贷款，另一个方面可以盘活资金加快流动，来促进消费需求，从促进经济发展来讲也是有利的。