[背景介绍]

　　全国工商联日前向两会递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言。据其介绍，全国工商联房地产商会去年就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。其中，三个一线城市中，上海的开发项目流向政府的份额最高，达64.5%。调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。除土地成本支出外，目前我国房地产企业需缴纳的税费占总成本近三成。

　　报告认为，“土地财政”让政府成了最大的受益者。而由于政府所得部分在房地产开发成本中是刚性的，这使得近年来房价居高不下，从而相对降低了公众的购买力。

　　对此，全国人大代表、上海市市长韩正8日回应，不知全国工商联的数据怎么来的，肯定有误，上海没从房地产企业拿那么多钱。不过，他没有透露自己掌握的数据。

　　有媒体对此认为，近几年，房价暴涨，民众不堪重负，房地产商在民众心中的形象江河日下，全国工商联的报告试图为房地产商解围，这被视为2004年地价和房价争论的继续。如今眼看房地产市场风险日增，政府在公众压力和风险评估下也不能贸然“振兴”，全国工商联此时公布房地产成本的报告被认为意味深长。

　　全国工商联的调查报告真实反映了当前房地产行业的现状吗？政府的回应又蕴涵了什么信息？我们请来了三位专家，对此进行详细解读。

　　本报记者肖中洁 赵晶 北京报道

　　地方政府是高房价“罪魁祸首”？

　　潇湘晨报：你是否赞同报告的说法，即认为政府是房价居高不下的“罪魁祸首”？如果赞同，那为何前几年，首富的前几名都是房地产企业呢？

　　易宪容：我认为，全国工商联这个报告是站在房地产商利益的角度在说话。房价高怎么是政府的原因呢？暴利是房地产商赚取的啊。土地是国有的，土地价格是由房价决定的，不是倒过来的，这是个基本经济学原理。以前房价低的时候，谁买土地啊，土地那个时候很便宜，是后来房地产商自己把土地价格炒起来的。现在房价跌了，房地产商就把责任赖到政府头上去了。

　　陈国强：“罪魁祸首”这个表述有问题，但我基本上同意他们的结论，也就是房地产项目开发过程中，政府征收的土地出让金、相关的税费，在房地产项目开发成本当中，特别是住宅项目当中占比较高的比例，这应该是一个基本的事实吧。但是全国工商联取样的样本和数据是不是准确可靠，需要做进一步的了解。

　　应该说，全国工商联的建议说出了房地产行业中的一个基本情况。房地产行业的确在前些年诞生了很多富裕的企业，但是不能因为这么一个现象，就得出结论说钱都被房地产企业给赚走了。房地产企业诞生很多富豪，和政府在房地产行业从土地收益、税费收益中获利并不矛盾。

　　吴志峰：政府要对房价居高不下负主要责任，但我认为这主要是由于政府对房地产市场的制度框架没有设计好。当时住房改革时，本来是有保障性住房的，政府投资要占很大比例的，但是在这一块，政府该承担的责任没有承担，也就等于把需要买房子的人全部推向市场。另一方面，由于中国当前的城乡差距过于悬殊，使得乡里有钱的人去县城买房，县城有钱的人去省城买房，全国形成阶梯性的不断向热点城市转移的局面，造成需求的叠加。多重需求加在一块，使得对房地产的需求急剧上升，造成价格的直线上涨，尤其在北京上海这些大城市，房价已经远远超出本地居民的购买力。

　　开发项目的总费支出有40%多流向政府，应该是事实。但即使政府赚了钱，房地产的利润还是远高于一般的工商企业，所以会造成首富的前几名都是房地产企业的情况。

　　“土地财政”现象与财政体制有关

　　潇湘晨报：有人将地方政府垄断土地供应，并且利用招拍挂大幅提高地价的现象称为“土地财政”。为何会产生“土地财政”的现象，如何从制度上解决“土地财政”的问题？

　　易宪容：产生这个“土地财政”现象是因为土地归国家所有。“土地财政”这个问题和工商联提的这个问题是两码事。

　　陈国强：土地目前没有市场化，虽然土地出让实行的是招拍挂方式，但是土地供应由地方政府垄断是一个基本的事实。在过程中，政府掌握了主动权，在不是很理性的市场氛围下，通过招拍挂这种特殊的方式容易把土地价格越推越高。这种制度本身有不完善不合理的地方。因为从市场供应的角度，(供应方)只有一家。招拍挂有它的合理性，也有它的不足，怎么改进值得探讨。

　　吴志峰：为什么说地方财政依赖于“土地财政”？这跟中国的财政体制有关系。地方政府预算内的收入比较少，地方政府尤其是县级政府和地级政府的财政收入远远不能满足它的支出，必须依赖预算外的土地收入来维持政府的运转。目前这种情况下，由于土地收入和地产挂钩，使得地方政府有这个动力来推动高房价市场。这是有很深的根源的。而且土地招拍挂制度也在地价与房价之间建立了正反馈机制，导致房价地价轮番上涨而超出人们的购买力。

　　腐败不是房价高的主要原因

　　潇湘晨报：据河北省委书记张云川透露，当地办理一个房地产项目手续要盖166枚公章，有人怀疑这166枚公章后面是不是存在权钱交易。也有人认为开发商不愿降房价的原因，不仅仅是因为开发商想牟取暴利，更重要的是他们有某些政府官员做后盾。也就是说降房价，还需要某些政府官员点头。怎样从制度上防止腐败，使房市走上理性发展的道路？

　　易宪容：我觉得不必揪着某些政府官员的问题不放，这个问题是存在，但不是房价高的主要原因。打比方说，房地产开发商50块钱买块地(每亩)，150块钱卖出去，转手就赚100块钱，这么高的暴利你(政府)还要出来救啊。某些政府官员腐败的问题是另外一码事。使房市走上理性发展道路的问题好解决，政府不出来救房市就行了。

　　陈国强：房价高有很多种原因，但是不能简单地归结到房地产企业所需支付给政府的腐败成本高、税费高，有更复杂的背景。房价高也有开放商牟取暴利的目的存在。房地产行业是腐败高发行业，怎么化解这个问题，不是单纯的经济学可以解决的问题，需要从社会学、现有的制度设计等各个层面共同解决。

　　吴志峰：现在不少地方，政府和房地产商的利益都联系在一起，房地产商们也在利用这一点来“绑架”舆论：政府既然要推动GDP增长，要应对金融危机，那就要救我们。

　　潇湘晨报：全国工商联建议，房地产行业政策扶持应当加大力度，从税收制度和土地配给制度上入手进行改革。你们是否认同这种看法？

　　易宪容：全国工商联的报告就是房地产开发商提出的，我不同意对房地产行业进行扶持，不要救他们。

　　陈国强：全国工商联的建议有其合理性，大方向我是赞成的。但是我并不认为房地产行业的问题可以仅靠解决税收制度和土地配给制度进行解决。

　　吴志峰：我认为可以通过建设一个分三个层次的住房体系，来解决目前房地产的混乱局面。首先在保障房屋层面，由政府，或者是政府和地产商合作建设经济适用房，标准不能很高，一定是90平方米以下的两房或者90平方米的小三房。买不起的可以租政府建的廉租房，有更高追求的则可以自行购买商品房。该公益化的层面要保证公益性，商品房层次则可以让它完全市场化。

　　其中最关键的是，必须要废除现在这种靠抽签来购买经适房的方式，每个城市居民都应该有权利买一套。但经适房买了必须住，如果要卖，必须卖给政府，而不能作为商品房出售。对已购买了商品房的居民，可以考虑对其第一套房实行退税，使其享受到经适房的福利。