若想降低房价，光靠降低开发商利润，降低建安成本，而不调整政府获得的土地收益是不合理的房地产的建造模式正在孕育着一场革命性的变化，绿色建筑将会以创新型产业的地位成为拉动经济的主力军

　  作者: 聂梅生

    对于10年前的房改，现今出现了不同观点，有说房地产市场过度商品化，房改走过了头，应当增大福利部分，保障性住房比例要覆盖到中等收入人群；有说应当坚持改革不动摇，10年的实践证明商品房市场能解决城镇住房问题，保障性住房只应针对低收入人群。

　　但大家忽略了一点，上一轮房改主要是针对住房供给体制的改革，从福利分房到货币购房，但是对于房地产的命脉地根和银根的改革却滞留不前。当前的问题已不是市场本身或不断出台一些调控新政就能解决得了，应当面对遗留问题，进行新一轮的体制改革，以使房地产走上长远的健康发展之路。

　　首先，要调整现行土地制度。

　　现在的房价中实际包含了70年的土地使用金。在土地国有的前提下，购房者自己付钱去买本属于自己权益(或部分权益)的东西，这本来就是悖论，而这部分的成本已经占了开发成本的30%-50%。

　　因此，若想降低房价，光靠降低开发商利润，降低建安成本(降低建房质量是危险的)，而不调整政府获得的土地收益是不合理的。

　　对于购房者来说，已支付了70年的土地使用金，并在购房时一次性支付了税费，那么政府的购房退税政策就是理所当然的了！发达国家土地私有都有各种购房退税政策，中国只有土地使用权，更应当有退税政策。开征物业税如果不能将政府的土地收入合理的还利于民，使房价组成在可支付及合理的范围内，物业税只能使市场更加萧条。

　　土地招拍挂制度的“价高者得”的导向使地价飙升，并带动房价高企，得利的仍然是政府。当前，在土地市场低迷的形势下，正是重新审视和修改房地产土地制度的好时机，但这首先涉及到地方财政收入，进而涉及中央财政和地方财政的权益分配等深层次的改革问题，不动这些，房地产怎么能背负起“一头担着投资，一头担着消费，一头担着民生，一头担着经济”的重负？

　　其次，要改变房地产开发模式。

　　小区成片开发是中国特有的开发模式，这种模式造就了近20年来的中国住宅的辉煌，但是也积累了很多问题。

　　住宅小区只提供单一的居住功能，居民需要在小区外就职，城市交通、商业活动外延，住宅小区的成片开发并非节约土地，相反使土地集约利用率降低。

　　在现阶段的城镇化进程中，将出现城乡一体化的新城镇，或围绕特定产业而形成的集经济、社会、就业等活动为一体的多功能住区形态。随着下一轮农村土地流转的逐步实行，呼唤着一种与之相符合的房地产开发模式，现在一再叫停的小产权房，恰恰说明了从小产权房会嬗变出新的符合城乡发展和农村劳动力转移的新模式。

　　更为重要的是，房地产的建造模式正在孕育着一场革命性的变化，绿色建筑将会以创新型产业的地位成为拉动经济的主力军。随着全球性的环境危机上升，在本轮奥巴马的救援计划中直指绿色建筑：“近年内要对200万所美国住宅和75%的联邦建筑物进行翻新，提高其节能水平。”其用心良苦之处，不仅是救援房地产，而是提前埋伏了下一轮的能源竞争。

　　再次，房地产企业经营模式必须创新。

　　全能型和全程型开发企业是中国特色。随着近几年资本和土地要素的变化，开发商已经逐渐从全能走向专业化分工，从全程走向分段。在持续5年的房地产调控中，企业被大浪淘沙，良性的企业无不扩充了融资功能，包括直接和间接融资、上市等，房地产的金融属性被充分体现。同时，优胜劣汰“剩者为王”将使房企的集中度提高。

　　中国不缺开发企业，但是缺少投资于整体持有房地产物业，长期经营出租的企业和机构。这类投资商或机构应当脱颖而出，这不仅稳定了现金流，增加了抗风险能力，更重要的是意味着房地产业态的提升和走出了项目开发模式，进而走向跨地域甚至跨国经营。这需要更多的金融层面和政策层面的突破，REITs就是这一类金融工具。以往国外大的投行跨国经营各国物业曾经让我们觉得遥不可及，但是现在离我们近在咫尺，房地产企业的业态升级和金融创新相结合很快会飞出金凤凰。

　　当前房地产仍处于深度调整阶段，将随着中国经济形势的走向而逐步明朗。对当前和未来的形势分析如下：

　　1。第一种情况——乐观：

　　市场将出现第一轮下挫之后的逐步复苏。去年下半年以来房地产下滑对经济减速的刹车力度最大，房地产的底部即是中国经济的底部。随着房地产新政的效果逐渐体现，开发商合理降价，购房刚性需求首先释放，促使近期交易量回暖，资金回流，一部分企业走出困境。对于改善性和投资性为主的购房需求，如果政策从限制到放宽，购房退税和购房入籍政策等促使居民的储蓄存款得到有效释放，房地产市场回暖，进而大部分企业走出困境，房地产投资回升，继续拉动投资和消费，这是乐观估计

　　2。第二种情况——忧患：

　　政府4万亿强力刺激经济的措施和十大支柱产业振兴规划力图托起中国经济，但是房地产市场积重难返，积压的存量房消纳缓慢，资金链继续紧张，银行惜贷，购房群体继续观望。这种情况下，房地产投资和消费将同比去年大幅下降，一二季度将出现房地产投资负增长，如果其它产业不能填补空额，房地产将第二轮使中国经济下挫。当前大量的商品房积压是个心腹大患，如果不能有效地解决，早晚会为此付出代价。房地产对中国经济的第二轮冲击波并非危言耸听。

　　3。第三种情况——割舍

　　房地产为敏感话题的题中之义在于：一是房价高企，形成民怨，当务之急是解决保障型住房问题，二是本轮经济调整振兴正好把以往过度依靠房地产的局面改变过来，进行产业调整，技术升级，来补偿房地产下挫给经济带来的短期困难，长痛不如短痛，从长远考虑割舍了也罢！但是这种“排除加补偿”的办法行得通吗？房地产和国民经济从来都是一损俱损，一荣俱荣，房地产并非积重难返，困难时期的机遇也最多，难到底了就会生变，中国房地产业已经走上了变革之旅！(作者为全国工商联房地产商会会长)