从观音桥商圈出发，向西南1公里就是正在开发的“瑜然星座”，其经济价值不言而喻。根据起诉书，2005年底，蒋勇向唐薇提出可将位于重庆市江北区花果园小区5号和6号地块的用地性质从绿化用地调整为居住用地，供瑜然公司进行房地产开发，唐薇表示同意。后来唐薇即找到重庆市利达丰房地产开发公司法人代表柏昌福合作利用该地块合作开发“瑜然星座”项目。

　　2006年5月11日，唐薇与利达丰公司签订了《房地产开发项目联合投资建设合同书》，约定项目首期开发工程由双方共同出资人民币2000万元，其中唐薇的瑜然公司出资100万元，负责将该地块的用地性质调整为综合用地、容积率在6以上，占有该项目49%的利润；利达丰公司出资1900万元，负责项目建设，占有该项目51%的利润。

　　通过蒋勇的关系，2007年3月，“瑜然星座”房地产项目取得了建设经济适用房工程土地使用权，其地块性质调整为居住用地，容积率为6。至去年12月，该项目一期工程完成，经鉴定：一期工程项目利润为1486万元，根据合同，唐薇获得的利润高达728万元。

　　利达丰公司的柏昌福称：“瑜然星座这个项目，我们以绿化用地的价格购得了这块土地，最终调整为综合地，又取得了经济适用房的指标，同时容积率6的指标也比较高。办理规划、国土、建委等相关手续都是唐薇去跑，效率很高。这些都大大降低了项目开发成本。可以说没有唐薇，我肯定做不成这个项目，因为唐薇的关系，拿地、调整容积率，以及办理相关手续的成本大大降低，光是土地的钱就少了至少好几百万元……”

　　城市与利润——向北、向西

　　在重庆地图上标出蒋勇涉案的地块，就会发现两大集中区域，北部的江北区和西部的沙坪坝区，尤其在两区的城市中心以及这两个城市中心与解放碑相接的道路上最集中。

　　以江北为例，从解放碑到江北观音桥，经过黄花园大桥，过五黄路，就看到“长安丽都”的楼盘，整个小区地块的形状像个勺子，路边立着一排高楼，右拐一个下坡之后是错落而立的小区楼群。站在小区中央向上望去，天空几乎被密集的高楼遮住。2004年5月，蒋勇利用担任规划局长职务之便利，与唐薇帮助重庆长安房地产开发有限公司开发的“长安丽都”房地产项目调增容积率及调整建筑功能，为此，蒋勇、唐薇收受该公司给予的125万元。

　　“在八九十年代，土地转让以协议出让的方式为主，这就增加了国土部门在土地转让过程中的权力寻租空间。近几年，土地出让形式要求‘招、拍、挂’，透明度增加有效遏制了国土部门滋生腐败的现象。”邱道持说。这次重庆地产窝案发生，只有原国土局副局长王斌一人在国土部门，规划部门的行业腐败更令人吃惊，“在土地出让前，规划部门会根据城市功能，对土地的使用方式进行整体规划，土地挂牌出售的时候又会对各个微观地块进行控制性规划，确定诸如容积率、绿化率等指标。地块建设时还有修建性详规，对建筑物的形态、分布、层高、间距等逐一做出规定。所以在土地转让中，规划部门掌握着宏观发展方向和微观建筑两个环节”。

　　蒋勇执掌规划局期间一项重要的工作内容就是编制重庆第三版城市总体规划，早在2004年就已经出台，当时就提出城市中心向北移动。“重庆原来的中心渝中半岛的商业面积已经达到70%以上，发展空间已经很小。”李战洪向本刊记者介绍。提出“重庆向北”，市政府各职能部门陆续迁往江北区。

　　“重庆的城市结构与其他城市不同，西有中梁山、歌乐山，东有铜锣山，中间的谷地又被嘉陵江和长江切成四岸。因此形成渝中的解放碑、北部江北区的观音桥、西北的沙坪坝、西南的杨家坪、南部的南滨路五大城市中心。南部还有南山，北部的发展空间相对较大，江北就成为重庆未来城市化的主要方向。”朗呈地产整合机构总经理张琳介绍说。

　　“重庆城市发展的另一个方向是西部。”赵宜胜说。2005年前后，重庆在出台北部新区规划之后推出西部新城规划，“向西越过中梁山和歌乐山，又是一块稍微平坦的谷地，旧有的穿山隧道只有成渝高速公路一条，目前穿山隧道已经增加到4条”。西部大学城是重庆发展的又一重点区域，按照规划，大学城、电子园区将成为重庆西部北侧的副中心。“富洲新城”、联芳园小区等修改容积率的楼盘就位于连接西部新城与解放碑的主干道旁。

　　“涉案楼盘与城市规划方向具有高度相关性。”邱道持说。规划部门在做城市整体规划的时候，也就带来了地块升值幅度的差异，这些信息都给开发商追逐利润空间提供了帮助。

　　“由于容积率可以更改，有‘关系’的开发商就可以不顾成本地抬高土地价格，买下之后再修改容积率。”蒋勇案发后，重庆地产规划审批环节得到规范，那位知情人士透露，有个地产商在2007年拿下一个地块，按照规划应该是0.5的容积率，以他拿地的价格加上建筑的综合成本计算，建筑面积每平方米的价格达到1万元以上，具体计算下来要每平方米卖1.2万元才能盈利，这在重庆的房市是绝对不可能卖出的价格。他之所以敢拿，就是因为得到保证，可以把容积率提高到3.5，这就意味着楼面成本从每平方米6000元降到800元，才有利可图。结果拿地之后还没谈妥，蒋勇案发，“这块地砸在手里了”。■