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广州越秀区拆迁补偿最高每平米1.3万元遭质疑

http://www.sina.com.cn  2009年03月23日14:00  金羊网-羊城晚报

  本报讯 记者赵燕华、实习生高文莉报道:每平方米最高补偿13360元!越秀区河涌整治拆迁方案上周公布,全城轰动。这一“史无前例”的补偿标准,会否成为以后拆迁的“参考价”?拆迁补偿提高,老城区的商品房开发成本会否骤增,地价上涨,进而推高楼价?

  据悉,此次越秀区整治东濠涌、新河浦涌等,房屋拆迁的货币补偿将不分地段和楼龄,其中住宅补偿每平方米不低于8000元。7月31日前交出被拆迁房屋的,还将给予最高4500元/㎡的奖励和补贴,即是说住宅拆迁补偿可高达1.3万元/㎡。

  新标准是去年地价三倍

  虽是“政府项目”,但发展商担心“商品房跟涨”

  此次东濠涌等拆迁补偿的大幅提高,政策支持来自去年底广州出台的《危旧房改造拆迁补偿安置工作指导意见(试行)》,其中最大的亮点在于,旧城改造的被拆迁户除了获得市场评估价的补偿外,还可能获得“改造奖励”和“搬迁奖励”两部分,总补偿额最高可望超过当地一手楼均价。当时,市国土房管局人士坦言,旧城改造主要集中在越秀、荔湾和海珠,“这三个区的新住宅用地已经很少,而随着新政策的实施,务必能加快搬迁进程,增加新的优质一手住宅,活跃市场”。

  不过,昨日,接受本报采访的某大型开发企业负责人担心,虽然该规定并不涵盖“开发商等其他类型的拆迁工程”,但无疑会成为拆迁补偿的一个指标,今后就算是普通商品房开发项目,拆迁户也会按这标准来跟开发商谈,“开发成本肯定提高”。

  他给记者算了一笔账,以前市场评估价是按同区域“存量房”(即二手楼价水平)作参照,若拆迁安置标准改以一手房为基准,新房旧房之间的市场评估差价较大,一般在3000元/平方米以上。如果再加上最高15%的搬迁时限奖励费,大概每平方米就会再增加三四千元成本。

  某地产商直言,此次拆迁补偿将对未来广州楼市走向产生较大影响。首先,由于拆迁费用骤增,导致开发成本提高,未来城区的楼价可能出现明显飙升。其次,老城区的二手房价值也会被长线看好。

  地产界人士分析,去年全市平均楼面地价为2869元/m2。具体到中心六区,据不完全统计,去年平均地价成本为3656元/m2。此次东濠涌整治,光是拆迁补偿就是其三四倍。地价成本大致相当于楼价的四成,现在拆迁补偿已去到“天文数字”,中心区楼价“想便宜都难”。

  早期拆迁户大叹“吃亏”

  专业钉子户蠢蠢欲动:盯上“可能拆迁”旧房

  记者调查发现,东濠涌拆迁户对这一补偿普遍认可。但同是旧城改造,前不久签约的恩宁路和南华西一些住户则大叹吃亏。恩宁路一位张伯、南华西一位刘女士对记者说:为什么同在中心区,才隔几个月,拆迁补偿差别就这么大?张伯愤愤不平:“当时恩宁路的补偿标准9000元/平方米,我的房子楼龄不过二三十年啊!”刘女士诉苦:南华西改造每平方米最高赔偿8700元,有个原本“一线江景”的拆迁户,要价1.2万/m2,就被视作“钉子户”,最后仍是以7500元/m2拆了,“我们好羡慕东濠涌的拆迁户!”

  不但是拆迁户,去年6月卖掉了婚纱街附近一套30多年楼龄房子的罗先生,听到1.3万元的补偿后,直呼后悔。他说,那套房子80平方,一厅三房,前些年放租,每月1100元,去年6月,以38万元卖了,“看来卖得太早了”。

  市民张姨则说,她在工业大道有一套旧房,楼层朝向较差,卖也卖不出什么好价,现在知道旧城改造可补偿这么多,她盼着自己的房子也列入拆迁。

  据悉,眼下广州有些炒家,以“低价购入旧房—投资翻新—高价卖出”的手法营利。一位知情人士接受本报采访时直言,他很关注东濠涌拆迁,会投入更多精力低价买入“可能被拆迁”的旧房,等待升值。

  记者还了解到,前不久,广州某宗教场所扩建,遭遇了“专业钉子户”,即在拆迁公告发布前,趁机买入将拆的房子,以图牟取高额拆迁补助。对于高价补偿,另一位宗教场所拆迁负责人坦言:“我们既不是政府出资拆迁的改造工程,又不是盈利的住宅项目,拆迁费大头由自己承担,将来压力更大了。”

  城区楼价“想便宜都难”

  专家担心:“奖励”太多,今后旧城改造更难

  对于此次拆迁补偿,广州知名地产专家韩世同认为,“7月31日前交出房屋的,最高奖励4500元/㎡”,奖励部分太多,使拆迁成本上涨了50%。“以前的房屋拆迁存在政府侵犯民权的现象,但这次拆迁补偿又太过了,没有按照市场规律来搞”,势必会加大成本,留下许多后遗症,“旧城改造可能更难做了”。

  合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江指出,这一补偿标准,肯定会引起连锁反应,拆迁成本都1.3万/㎡了,房价就会更高。但他同时认为,这样高的拆迁成本对于减少旧城人口密度有帮助,因为将来越秀老城的房价肯定会很高。黎认为,旧城改造不妨放一放,这样高的拆迁成本,开发商在前景未明的情况下,肯定不会贸然接手开发,他建议先开发番禺等其他区域,或者先拍卖已经拆迁完成的烂尾地。

  省房协理事赵卓文担心,如此高的拆迁成本,可能造成两种结果:一是开发商为保利润,拆一个平方就要多建两个平方,增强开发的强度和密度,那样会造成旧城区房屋密度过大。二是高企的拆迁成本势必加重房价负担。赵卓文建议,政府应该控制旧城改造,多建商业物业,如写字楼、商铺等,以优化旧城环境为目标。

  广东中原地产项目部总经理黄韬表示,这一价格是偏高的,因为有些房屋楼龄很长,一般来说拆迁补偿不会超过8000元,比如周边的二手房,如果楼龄在15年-20年的,8000元/㎡肯定买得到。这次拆迁标准对未来具有标杆意义,很可能打击开发商参与旧城改造的动力。


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