厦门： 一房产中介 连告10客户“跑单”

　　一口气把10个“跑单”客户告上法院，这恐怕是继去年的易中天“跑单”事件后，厦门房产中介市场最具挑战性的动作了。具有实质区别的是，在易中天事件中，房产中介们虽然高调，却只停留在“声讨”的层面，并没有进入诉讼程序；而今年10个“跑单”客户集体被告，作为事件主角的中介公司虽然低调，却招招直指“跑单”客户的“软肋”。

　　10起进入司法程序的案件中，5起接受调解或中途撤诉。上周，随着另外5起案件判决的生效，置强房产系列居间合同纠纷案暂告一段落。值得玩味的是，这5起案件均以置强房产败诉告终。虽然如此，置强房产却声称将把官司进行到底——很快，他们就将把另一批“跑单”客户推上被告席。

　　事实上，房产中介状告客户“跑单”案件此前在厦门各法院也零星可见，且多是在有十足胜诉把握的情况下才进入法律程序的。但是，一家中介公司一次性状告10个客户，在厦门司法界却还是第一次；而10起案件一半败诉，中介公司仍“屡败屡战”，更是被视为房产中介向“跑单”的集体宣战。

　　■事件始末

　　看房书含霸王条款 10起官司5起败诉

　　厦门市置强房产营销策划代理有限公司（简称置强房产），前身是21世纪房产的加盟店。去年“独立门户”后，带领置强房产的是有着8年房产中介从业经验的余永灿，即此次系列居间合同纠纷案的“发起人”。

　　2009年2月9日，余永灿一口气以跑单为由把10个客户告上法庭。随后的2月27日和3月3日，又“追加”两名客户作为被告。

　　陈小姐是系列居间合同纠纷案中的一名被告。2008年8月15日，置强房产带陈小姐看了仙岳路584#2203室及嘉禾路330#1207室两套房产，陈小姐也在《看房书》上签了字。2008年8月23日，经丹厦房产行销策划有限公司居间介绍，陈小姐的男友小张与仙岳路584#2203室的原房东胡某及丹厦公司签了一份《房产买卖协议》，就房产买卖、中介费支付等事项达成协议。同日，小张与丹厦公司签订佣金确认单，确认应付丹厦公司中介佣金14000元。9月17日，陈小姐、小张与胡某就此处房产的买卖事项签订《厦门市房地产买卖合同》并递交厦门市国土资源与房产管理局备案登记。置强房产认为陈小姐的行为构成跑单，因此向思明法院提起诉讼，要求陈小姐支付中介佣金19500元及利息。

　　4月30日，法院判决置强房产败诉。理由是，置强房产提供的《看房书》记载：中介佣金为所看房屋成交价的2.5%；甲方（即被告）应在与他方签订房产买卖协议时向乙方（即原告）支付中介佣金，甲方经乙方介绍上述房产后，无论通过何种途径与卖方成交，或介绍他人与卖方成交，均视为乙方介绍成交，应支付相应中介佣金，并赔偿乙方所支付的调查取证费、律师费等费用。这是“霸王条款”，应认定为无效。

　　“《看房书》属居间合同，是由置强房产提供的格式合同，设定上述条款虽非完全免除其提供中介服务的义务，但在客观上将其居间行为与是否促成合同的最终成立相剥离，即只要客户经由其介绍实地看房后，客户与房主的一切交易行为均视为其居间的结果，就需要向其支付中介费。该条款违反了《中华人民共和国合同法》关于格式条款的规定，造成中介和看房人之间权利义务的失衡，应认定为无效条款。”经办本案的法官分析，居间合同中，居间人应本着诚实信用原则向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并且要努力促成合同的成立，置强房产提供的《看房书》仅是对它带客户看房的记录，并不能证明自己已经提供了中介服务、促成了房屋买卖合同的成立，因此，要求看房人支付中介费，缺乏事实和法律依据。

　　据了解，置强房产其他4起败诉的案件，案情与上述情况基本相似——被告人都是在跟随置强房产看房后，又通过其他中介，以关系人（儿子、妻子等）或者本人的名义，买下这套房子。而法院判决置强房产败诉的理由，也都是置强房产提供的《看房书》属于霸王条款。

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　　 ■发起者说

　　能拿回一单是一单 要把官司进行到底

　　虽然10起官司有一半败诉，置强房产负责人余永灿并不气馁。他称，之所以于今年2月份一次性提起10起诉讼，是因为去年底公司做了盘点，发现跑单事件频繁，并且都集中发生在楼市低迷的去年下半年，这对经纪人的打击是很大的，不仅直接影响了他们的收入，而且士气也受到削弱。

　　“所幸，其他5起接受法院调解或中途撤诉的案件，我们多少拿回了一些佣金。”余永灿称，愿意接受调解的看房人往往是已经进入具体买卖协议程序或者双方签订了买卖协议的，“他们明白自己理亏，因此选择私下调解”。

　　“遇到不诚信的客户，以前的解决办法往往是由业务员上门硬讨，这种做法显然不太妥当，因此我们决定拿起法律武器。”余永灿声称，接下来他们还会陆续把其他跑单客户告上法庭。他坦陈，选择法律途径是无奈之举，但他会把官司进行到底，这多少与当前还不明朗的楼市形势有关，他的心态是“能拿回一单是一单”。

　　虽然败在《看房书》，余永灿却坚持认为《看房书》即客户必须支付佣金的凭证。然而，为余永灿代理系列居间合同案的律师李桂香并不赞同仅凭《看房书》即起诉客户跑单。她指出，如何界定居间合同的成功，目前的法律法规还不完善，“以前是凭《看房书》就可以取得居间报酬，目前的司法实践是至少达成买卖协议才算居间成功”。

　　■相关案例

　　帮助买房人跑单 9万佣金房东支付

　　据不完全统计，房产居间合同纠纷数量与市场有着紧密关系。仅思明区法院，2007年楼市火爆之时，全年的房产居间合同纠纷案件就达120起左右；2008年楼市低迷，这一数字降至50起；今年以来，包括置强房产状告客户跑单的12起案件在内，共有20起房产居间合同纠纷进入法律程序。

　　之前的“跑单”纠纷，中介输多赢少，很大一部分原因是证据不足。因此，去年咏升房地产营销策划公司把跑单的房东告上法院并获得胜诉，一度引起媒体关注，并成为中介行业学习的典范——去年和今年的两次开庭，中介协会都组织中介公司前往旁听。

　　咏升房产居间合同纠纷案的主角是市民黄先生。2008年5月29日，黄先生与咏升房产签订了一份房产销售专任委托书，拟将位于金山西里177号的别墅委托咏升房产进行销售，并约定在委托期限内黄先生不得撤销或委托第三人售房，否则黄先生将向咏升房产支付实际成交总额的2.5%作为中介费，委托期限为5月29日至8月29日。7月9日，咏升房产带领曾某和石某前往看房。7月24日，黄先生绕开咏升房产，与石某签订了《房产买卖协议》，并办理了过户手续。根据房产销售专任委托书的约定，咏升房产向黄先生讨要中介费93750元，未果，因此把黄先生告上法院。去年一审败诉后，黄先生不服判决，提起上诉，今年3月，二审法院支持了原审判决，黄先生被判必须为这93750元中介费买单。目前，案件已进入执行阶段。

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　　■旧闻回放

　　易中天买别墅被指跑单

　　2008年7月20日，一篇媒体报道《易中天买别墅拒付中介费 中介拉横幅讨薪》把易中天推向舆论的风口浪尖。报道称，易中天签了看房协议，却绕开中介直接与房东交易价值500多万元的别墅，还拒付13万元中介费。

　　而按易中天保持一段时间缄默后接受采访时的说法，通过媒体声讨他的房产中介业务员张小姐，根本不是曾经带他看房的人。2007年10月7日带他和夫人看房的，是位男士，姓吴。此事件争议的一个焦点是，易中天称，张小姐和她所在的中介公司，既没有接受买方委托，也没有接受卖方委托，更没有做任何中介工作。这幢别墅的成交，最后全凭他一位朋友的促成。中介则称，他们手头持有易中天夫人李女士签字的《房产求购委托书》，这份合同约定购房佣金是房屋总价的2.5%，由买方支付给中介公司，根据房屋售价530万元，易中天应该支付132500元的中介费用。

　　一时间，论战四起。房产中介迅速以此造势，使“跑单”事件迅速升级——2008年7月23日，厦门数十家房产中介聚首房地产协会，紧急探讨如何应对易中天“跑单门”事件，与此同时，北京、上海、广州、深圳等全国各地的房地产中介纷纷在网上声援厦门同行，“谴责”易中天“跑单门”，并“呼吁行业团结”；7月29日，福州、厦门、泉州三地的近百名房产中介从业人员在厦门聚会，共同声讨易中天买房“跑单”，甚至打出了“中介人呼吁易中天守诚信”的横幅。

　　然而，中介人员对于易中天的声讨仅仅停留在口水战的层面，并未进入司法程序。

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