【演播室1】非常道，非常人物，非常观点。著名的"房产大炮"任志强，最近又开始放炮了。原因是北京市社科院不久前发布了一份蓝皮书，社会学家戴建中在蓝皮书中宣称，北京的房价不合理，到2010年北京房价将明显下跌。消息一出，是一石激起千层浪。第一个跳出来和戴建中辩论的，就是华远集团总裁任志强。这两人，一个是社会学家，一个是房地产商，究竟谁的话更有道理呢？一起来看看今天的《非常道》。

　　【VTR：有关春节以来楼市转暖的内容】

　　【采访】我觉得中国的传统文化，有了钱以后就是要买房子，用一个最普通的老百姓的话就是说，政策上给了一点阳光，它就开始灿烂起来了。房地产市场恰恰是这样，而且是确实是开始出现了一个回暖。我个人觉得，住房市场的需求回暖会持续一段时间。我们也认为，现在的房地产市场，已经到了不会比现在更坏的地步。

　　【任志强

　　华远集团总裁，

　　人称"房产大炮"、"任大嘴"

　　近年来，因其观点尖锐，受到广泛争议】

　　【VTR＋字幕：

　　3月31日，北京市社科院发布《北京社会发展报告》蓝皮书

　　宣称2010年北京房价要大跌。

　　戴建中与任志强的论战由此展开】

　　【采访】戴建中，北京市社科院社会学研究所副所长：如果许多人相信所谓房价永远在涨，忽悠之下不得不买，买完之后那个滋味他自己心里当然明白。2010年，房价会有明显的下降。

　　【采访】任志强：我从来不认为是这样，我也不认为我说北京社科院这个报告出现错误有什么可光荣的，我觉得他就是太无知了。我觉得他没有任何逻辑，他认为不存在住房的刚性需求。

　　【VTR间隔＋音效：报纸、网页上的"刚性需求"字眼】

　　【采访】戴建中：我的意见是，任何需求，大概只有吃饭是不吃就死了，这个是真的有一定的刚性，别的需求都不是所谓刚性的。什么叫刚性？刚性，一定要说不满足就不行，而且要迅速满足。

　　【采访】任志强：刚性需求在全世界房地产理论里头用过很多很多年了，所有的经济学理论都证明了有这个刚性需求，刚性需求和能不能爆发出来需求是两回事。而且他在用100平米以上的住房和现代的商品房价以及人们的平均工资收入去做对比，没有任何说服力。

　　【采访】戴建中：如果一个商人出于自己的利益，他说一些消费主义的话，鼓励大家这么卖那么买，那是他商人的事。但是你不要披学术外衣，你不要说我是对的，这是科学依据，然后你反过头来，糊里糊涂来批判所谓"北京蓝皮书"，那我作为一个学人，我告诉你你太无知了。

　　【VTR＋字幕：

　　专家VS房地产商

　　你更相信谁？】

　　【小标题：目前房价不算高】

　　【采访】最后中国社科院同样出了一份报告，字字都是我的观点，也是认为大量的存在刚性需求。为什么中国社科院和北京社科院两个文章是完全对立的呢？我觉得主要是因为北京社科院的水平太低了。所以我不认为你说的这个举一个单个的例子，来证明房价就是高，全国的统计数字3919(元)没有证明你房价高。3919(元)的概念是什么？是全国的平均数，也就是说有一部分房价是很高的，另外一些房价是在这些价格之下很多很多的。因为这些高价的房子本身就不是用于做平均数的，本身就不是为了低收入群体做准备的。你买的是鱼翅，你每天在吃鱼翅，而真正老百姓需要的是粉丝，他吃不起鱼翅，有的人一辈子也吃不起鱼翅。大家可能不知道的人就以为是一种，把这两者搅合在一起去相比，是一定要发生错误的。他这个分析方法是一个错误的分析方法，所以结论一定是错误。我个人认为中国的房地产应该说已经到底部了，目前一些楼盘出现的降价只和开发商本身的现金流发生关系。

　　【VTR＋字幕：

　　涨？跌？

　　房价何去何从？】

　　【小标题：20年周期房价只涨不跌】

　　我认为任何一个住房还没有--在历史上所有国家都算上--还没有一个在20年的周期过程中不涨价而跌价的。这个周期里头，房子一定是涨价的。我们可以看，美国可能跌了两年或者跌了30个月了，可能还会跌10个月，但是最多也就 40个月。40个月不就是三四年的时间，是不是大家都在预测过两年它要涨？我认为2010年年初的时候，可能去库存化还没有完全结束，但是再往后可能就会出现供不应求的爆发。因为我们今年可以看到，今年的开工、土地(交易)都是下降的。一旦现有的库存被消化完了以后，新的供应量是不足以支撑需求的。大家都是觉得房子贵、买不起，但是不去分析什么是贵的房子，什么是便宜的房子，你应该买什么房子？他永远不敢出手买房子，特别是很多经济学家说房子还要跌，说了半天，最后没买房子的人都亏了，买了房子的人都赚了。

　　【VTR：房地产和钞票画面】

　　【小标题：房价比工资涨得慢】

　　【采访】和工资上涨的幅度相比，房价上涨的幅度很低、很慢。我们大概30年以前的工资可能是28块6，但是今天已经涨了一百倍了。但是按房子算，它没有涨到那么高。有人说房子那时候没有商品价格，确实30年以前是没有商品价格，但是起码有一个基本造价。那时候生产1平米的房子，大概要300块钱。我们现在的房子并没有涨那么多倍数，全国平均房价3919(元)，按这个数字按300(元)算也就涨了十二、三倍，可是你工资收入涨了一百倍。房子里还有很大一部分成分是土地出让金，我们大概按近两年的情况计算，通常要占到百分之四十、五十、六十，把这部分扣掉，我们房屋实际增长也就5到6倍的样子。你要承认现实就是这样，你工资就是涨了这么多倍。或者你说我工资没涨这么多倍，那好，你工资没涨，这么多年来，一定是属于政府应该救济，应该给你廉租房的，那你不要去买商品房了。

　　【VTR：经济回暖画面】

　　【小标题：房地产是经济的风向标】

　　【采访】我觉得危机对中国人可能是机会，没有这样的机会，中国政府可能不拿出这么多的钱，不拿出这么多政策，可能你受到的损失，要比因为金融危机而受到损失更大。我也不认为中国现在采取的政策都是完全正确的，但至少它是防止了通缩，如果通缩出现，大家更惨，因为我们有80%的私有住房，如果房价再跌，这80%多人都不敢消费了。那些没房子的人，即使你全都去买房子了，你也不足以抵挡80%人的停止消费的一种情况。如果中国的房地产不行，说明中国经济还要很长一段时间不行。现在我们已经看到房地产有一部分在向好的发展，所以我相信，如果这个现象能保持好，中国的经济很快就会从这里面走出来。

　　【演播室2】房价高不高，要我说，得看成本究竟有多少。不过说到房地产的成本，长期以来都是一笔糊涂账。由于成本搞不清楚，房价是否合理，也就无从判断。对此，前两天的《第一财经日报 》报道说，

　　【第一财经日报

　　统计局将调查房地产企业费用结构】

　　国家统计局已经下发通知，将针对包括北京、上海、广州、杭州在内的40个重点城市的商品住宅开发费用构成，进行专项调查，予以摸底。您瞧，这摸底已经开始，这房地产的底究竟在哪里，且让我们拭目以待。

　　好，今天的《非常道》就到这里，接下来是《说旧闻》。

　　编导谷小悦 摄像李会杰陈斌