深圳小产权房形成完整地下市场 开发商发房产证
不久前，深圳市人大表决通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，这一决定被不少人解读成，深圳的小产权房终于能在国内率先拿到准生证。但就在6月9日，国土资源部专题听取深圳市政府、广东省国土资源厅的有关汇报后认为，深圳市人大的《决定》针对的是国有土地上的违法建筑，与在农民集体土地上违规违法建设、向社会公众租售的“小产权房”有本质区别，并且再次强调坚决查处小产权房。那么，深圳到底存在多少小产权房？违法建筑现在又处于什么样的状态呢？
深圳到底存在多少小产权房？
记者首先来到了深圳市沙井镇，在这个名叫禧缘的楼盘了解到，在沙井镇，目前在卖的合法商品房只有他们一个楼盘，价格在9000到10000元每平米，而镇上其它几十个楼盘都是统建房，价格只有2000到3000元一平米。
禧园售楼人员：“你开着车兜一圈，你只要看到现在在建的，都是集资房。”
记者：“都对外卖吗？”
禧园售楼人员：“对外的，他不对外那么多房给谁住啊。”
走出禧缘，记者看到建好的以及正在建的楼盘达到几十栋，那么，这些规模异常庞大的楼盘，是否就是小产权房呢？记者来到了这个的楼盘，销售人员告诉记者，每平米的价格从2200元起。
记者：“可以用多少年？”
楼盘售楼人员：“70年的。”
记者：“有房产证吗？”
楼盘售楼人员：“没有的，集体的，这是统建房。”
没有房产证、并且面向社会公开销售，这些迹象表明，这些房子一定不是大产权房，而是不折不扣的小产权房。记者注意到，这些小产权房不仅和商品房一样拥有电梯和小区，同时也有配套的物业管理。
记者：“这地的性质是？”
楼盘售楼人员：“集体用地。”
记者：“集体的建设用地是吗？”
楼盘售楼人员：“是。”
但是，在售楼小姐提供的见证书上，记者却注意到，统建楼的见证方是深圳市沙井马安山股份合作公司，而不是马安山村委会。
记者：“这个股份合作公司应该是村委下面的企业。”
楼盘售楼人员：“不是，现在的村委都成为股份公司了。”
村里的集体用地，怎么变成了股份公司的土地呢？记者了解到，2004年，深圳市为了加快城市化进程，把农村集体所有制土地全面转为国有，村民转为市民，并取消了村组织。土地国有化的过程中，为了照顾原农民的利益，深圳市也给原村民每人100平米工商用地、不超过100平米的住宅用地，以及每户200平米农村道路、市政等公共设施用地，同时，每个村成立一个股份公司，这些土地也被原来的村民当做资产入股了股份公司，每年获得收益分红。
楼盘售楼人员：“实际上你口头是这样叫，我们是马鞍山村，但是它实质上它的公司的章它就称为股份公司了。”
这些股份公司所拥有的土地性质属于国有，从这个意义上说，深圳市确实没有国土资源部认定的建设在农村集体土地上的小产权房。但调查中记者也发现，在深圳，建设在国有土地上的小产权房，却在疯狂的生长，以往村组织转变成的股份公司，纷纷在自己掌控的国有土地上建起了小产权房，在沙井镇记者看到这个名叫万家购物广场的大型楼盘，也是盖在国有土地上的小产权房。
楼盘售楼人员：“也是小产权的，这里除了喜园是商品房，其他的都是小产权房。”
有媒体调查，仅仅在深圳市沙井镇，在建的统建楼盘就在50个以上，住房达到5万套以上。在深圳，并不止是沙井镇拥有大批的小产权房，在深圳布吉的南岭村，这个拥有10栋左右高达21层的楼盘也在加紧建设，这里的销售人员告诉记者。
楼盘售楼人员：“有多少套那就有几千套啦。”
而在深圳关外的保安区，像这样的一栋挨着一栋，被当地人称为握手楼的小产权房，到处可见。调查中记者还发现，由于正规商品房价格高的市民难以承受，一些单位也打着解决职工住房的口号，大量建设小产权房。现在我们看到的是深圳梅陇路附近的民乐翠园小区。
记者：“这肯定不会拆掉吧。”
楼盘售楼人员：“如果要拆，早几年就拆了，这个东西现在政府就是认可这个房子。”
在深圳布吉的闹市区，这样一动外观和正规商品房基本相同的吉大花园，也是打着解决职工住房名义，建起来1000多套小产权房。
记者：“国土现在它是不知道的。”
楼盘售楼人员：“知道，有什么不知道，国土所大把人有50多套是国土所那帮人来这里买的。”
在深圳，小产权房的发展速度，这也让投资正规房产10多年的邹建民目瞪口呆。
资深房产投资人邹建民：“出乎我的意料，它跟商品房不相上下，根本从外观来说，你根本没判断它是商品房，还是集资房或者是没有产权的这个都没办法判断的。”
更让人吃惊的是，在深圳关外的富士康公司附近，像这样每栋200多套，每套26平米的小产权房，价格竟然只卖29900元，相当于1200元每平米。
“几万元的东西还可以吧。”
2007年深圳市国土局所做的住宅调查显示，深圳有 “城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋，总建筑面积约1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。而这两年，不少人都反映，深圳小产权房的建设明显加速，那么，在深圳，目前到底有多少小产权房？
深圳市国土资源和房产管理局职员：“现在多少小产权房我们没有这个数字，它小产权房这个数字没有调查摸底，也没有调查摸底，没让人家没有统计过这个东西。”
小产权房已形成一个完整的地下房地产市场
现在，没有人知道深圳小产权房到底有多少？调查中我们也发现，深圳小产权房最近两年大批建设，不仅和深圳商品房价格飞涨有关，同时小产权房在深圳已经脱离政府建立的商品房交易系统，形成了自己一套独立的体系，套用一句股市的行话就是已经开始了场外交易。
那么，深圳小产权房是通过怎样的链条独立运行的呢？在沙井镇，这份买房见证书表明，在拥有土地的股份公司同意之下，集资方和出资方共同建设统建房，统建房本来是用来改善村民居住条件的，但如果实际建设的数量远远大于村民需求，就达到了建设小产权房的目的。
楼盘售楼人员：“这个是买村民的统建房，统建房的话我们只卖前面这两栋楼，后面那两栋是村民住。”
建造数量是需求的一倍，小产权房就这么产生了。采访中记者还发现，以安置职工住房的名义修建的民乐翠园以及吉大花园，也是用同样的手段，修建了大量的小产权房。
楼盘售楼人员：“这边作为集资房，说是送给员工内部住的，但是也是偷偷的卖给外部，以公司的名义卖出来的，其他人你当时要是没有外面的关系你也买不到。”
当小产权房修建完成后，就开始建立独立的销售链条，首先，小产权房自己建立售楼处、自己定价，同时也吸引一些中介公司暗中代理销售。
中介楼盘售楼人员：“你如果想要的话，民乐那边有。”
自己销售以及中介暗中代理，并不能让小产权房实现热销，因为买房人还担心这样的房子一旦不能卖出，就成了一笔不能变现、面临政策风险的资产。为了解除买房人的担心，目前深圳市大批小产权房开始建立政府之外的交易规则，保障买房人能将小产权房顺利出手，就拿吉大花园来说，如果小产权房主要卖出，那么买卖双方一同到律师楼注销原房主，重新登记新房主就可以了。
“你把我那份取消掉，再重新做一份给你，我那份再注销掉，在律师事务所注销掉，那就是你的了，我就没有手续了。”
为了给买房人更多信心，一些小产权房的开发商开始绕开政府部门，自己发放房产证，在民乐翠园开发商给当地居民发放的房产证上记者看到，不仅有开发商编的房产证号，同时也标上了使用年限为50年，以此代替深圳国土资源和房产管理局的管理。
楼盘售楼人员：“房本是开发商发的。”
记者：“那都是合法的吧。”
楼盘售楼人员：“合法的。”
在深圳，小产权房不仅在政府管理之外，建立了可以自由转让的市场规则，同时为了保证买房人的利益，在小产权房的交易过程中，也开始引入律师作为见证。
广东尧智律师事务所段律师：“见证费 500块钱，我给你保管档案，你看2003年都来查，到现在我还拿得出完整的资料，我就是履行这个义务，开张发票给你。”
律师的见证加大了深圳市民对小产权房的信心，一栋栋小产权房建成后，由于价格只有正规商品房的三分之一，很快就销售一空。
在民乐翠园，这里的居民都拿着开发商发放的房产证，绕开深圳市国土资源和房产管理局进行出租和转让，除了不能得到因银行的支持外，他们没有感到和正规商品房有什么不同。
深圳小产权房居民：“也没有什么关系，反正我们也是住了好几年，我们很多同事也在这里买，我们就一起过来买，同事都二十几户在这里。”
目前，深圳的小产权房市场发展到开始利用金融工具进行销售，个别楼盘实现了小产权房交易的分期付款。
记者：“分期怎么分？”
楼盘售楼人员：“分期的话分一年的，一年内付清，免息的，首付7成。”
记者：“首付7成，然后3成，我在一年内付清。”
楼盘售楼人员：“是。”
从目前来看，深圳小产权房的建设、销售、交易、转让已经处于无政府状态，在这种状态中，政府损失大量的税收、以及土地出让金；开发小产权房的各方在火爆的销售中赚到了大把的利润；但这些小产权房由于不被法律认可，因此建设过程很难得到应有的监督管理，质量也处于失控状态。消费者得到的则是能够买的起的，没有法律和质量保障的小产权房。
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